wir bewohnen ein EFH auf unserem Grundstück G in 2. Reihe mit dem dazugehörigen Zufahrtsweg.
Von der öffentlichen Straße aus gesehen liegt unser Grundstück G hinter einem Wohnhaus A und vor einem weiteren, quasi in 3. Reihe befindlichen Wohnhaus C.
Der Eigentümer im Wohnhaus C nutzt seit ca. 50 Jahren den in unser Eigentum übergegangenen Weg rechts am Wohnhaus A und unserem Grundstück G vorbei. Der Weg dient uns a) als Zufahrt zu unserem Grundstück G und b) als Zufahrt zu dem Haus C, eine andere Zufahrt gibt es derzeit für das Wohnhaus C nicht.
Das Wohnhaus C liegt im übrigen im Landschaftsplan und unbeplantem Innenbereich §34 BauGB, und hat für das Wohnhaus existiert keine Baugenehmigung!
Unseren Weg nutzen die Bewohner von C lediglich als Notweg, eine existierende Baulast sichert lediglich das Befahren mit PKW, sie sieht keinen weiteren Verkehr, auch keine Erschließung nach BauO NRW und kein Leitungsrecht vor. Die Baulast entstand auch ca. 1977 aufgrund einer Grundstücksteilung von Grundstück C, hatte aber nichts mit einem Bauvorhaben zu tun. Eine Grunddienstbarkeit gibt es im übrigen auch nicht. Eine von uns vorgeschlagene vertragliche Nutzungsvereinbarung kam nie zustande.
Allerdings liegen in unserem Weg alle notwendigen Hausanschlussleitungen (Wasser, Abwasser, Strom, Telefon) für das Haus C, was wir auch bisher geduldet haben. Die Eigentümer von C zahlen für die Wegenutzung mit ihrem PKW ein monatliches Nutzungsentgelt.
Nun hat der Eigentümer des Hauses C allerdings einen Bauantrag auf eine ganz erheblich Wohnraumerweiterung gestellt (mehr als Verdopplung) und diese trotz unserer Einwände zunächst genehmigt bekommen. Aufgrund unserer Einwände hat er nun eine neue Zuwegung und die Erschließung über eine von ihm für 25 Jahre gepachtete Fläche der Stadt mit einem Nutzungsvertrag erreicht, die teilweise unmittelbar an unserer linken rückwärtigen Grundstücksgrenze vorbeiläuft (3 m breit, ca. 60 m lang). Nun sieht die Erschließung aber offenbar nur die Zuwegung für Kfz vor, aber nicht für die notwendigen Hausanschlussleitungen, diese will der Eigentümer von C wie bisher nutzen, d.h. die Leitungen die quasi mittels Notleitungsrecht in unserem Weg liegen. Laut Rechtbehelf haben wir 1 Monat Zeit, um Klage vor dem Verwaltungsrecht einzulegen.
Folgende Fragen haben wir dazu:
1. Kann mittels eines Pachtvertrages eine Erschließung gemäß §4 BauO NRW dauerhaft gesichert werden?
2. Müsste die Stadt im Sinne einer vollständigen und gesicherten Erschließung nicht auch die Verlegung der notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen in dem gepachteten Erschließungsweg sicherstellen?
Offensichtlich meint die Stadt, die Leitungen für Wohnhaus C in unserem Weg seien ausreichend für eine gesicherte Erschließung.
3. Mit welchen Kosten hätten wir zu rechnen, wenn wir eine Klage beim Verwaltungsgericht (mit/ohne Anwalt) einreichen würden und sehen Sie eine Erfolgsaussicht auf Basis des hier geschilderten Sachverhalts?
Vielen Dank für Ihre Unterstützung.
-- Einsatz geändert am 14.09.2007 10:01:47
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Antwort geschrieben am 14.09.2007 11:10:24 
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Rechtsanwalt Karlheinz Roth
Johannisbollwerk 20, 20459 Hamburg, Tel: 040/31797380, Fax: 040/312784
Vertragsrecht, Erbrecht, Miet und Pachtrecht, Internet und Computerrecht, Arbeitsrecht, Zivilrecht, Immobiliensteuern, Wettbewerbsrecht
Bewertungen: 575
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.
Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:
1.
Die Erschließung ist grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde, soweit sie nicht nach anderen gesetzlichen Vorschriften oder öffentlich-rechltichen Verpflichtungen einem anderen obliegt.
Wenn die Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks von C durch Anschluss an Ver- und Entsorgungsnetze wie Elektrizität, Gas, Wasser und Abwasser sowie den Anschluss an das Straßennetz hergestellt ist, ist auch die Erschließung gesichert.
2.
Aufgrund der Bestimmungen des Energiewirtschaftsgesetzes bestehen Allgemeine Versorgungsbedingungen für Elektrizitätsversorgung sowie für Wasser-, Gas- und Fernwärmeversorgung.
Nach § 8 Abs. 3 der jeweiligen Verordnungen hätten Sie einen Anspruch auf Verlegung der Leitungen, wenn Ihnen die jetzige Trassenführung nicht mehr zumutbar ist.
Derartige Umstände sind nicht ersichtlich. Das wäre anders, wenn das Grundstück im Bereich der Trassenführung bebaut werden würde. Darüber hinaus wären Sie als Grundstückseigentümer für das Vorliegen der Unzumutbarkeit aber auch darlegungs- und beweispflichtig.
Ein Anspruch auf Verlegung bestünde demgegenüber auch nur gegenüber dem Versorgungsunternehmen.
Darüber hinaus muss erwogen werden, dass Sie die beschriebene Nutzung seit fast 50 Jahren dulden.
Durch diese lang dauernde Duldung der Leitungen kann bei dem Eigentümer C ein Vertrauenstatbestand dahingehend entstanden sein, dass er darauf vertrauen darf, dass der gegenwärtige Zustand auch zukünftig bestehen bleibt.
Das Bestandsschutzinteresse des Eigentümers C überwiegt insoweit Ihrem Interesse an einer Änderung des status quo.
Vor diesem Hintergrund bewerte ich die Wahrscheinlichkeit der Erfolgsaussichten einer Klage eher als gering. Eine verbindliche Aussage lässt sich hierzu jedoch nicht treffen. Hierfür bitte ich um Ihr Verständnis.
Die Kosten eines Rechtsstreits sind abhängig von dem Streitwert. Ohne Kenntnis des bisherigen Schriftverkehrs lässt sich hierzu seriöserweise nichts vortragen.
Ich biete Ihnen an, mir per E-Mail die Entscheidung der Stadt zukommen zu lassen, um eine Schätzung des Streitwertes vornehmen zu können. Hierdurch würden für Sie keine weiteren Kosten entstehen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -
Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de
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