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Erschließungskosten Immobilienerwerb.


11.12.2015 08:49 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Im Februar 2012 erwarb ich eine Immobilie nebst Grundstück von einer Privatperson durch Mitwirkung eines Maklers. Bei Kauf der Immobilie waren Bauarbeiten der Stadt weitesgehend abgeschlossen.

Im Expose des Maklers wurde folgender Passus aufgeführt: "Da die XXXX-Straße in 2011 erneuert wurde werden die noch abzurechnenden Erschließungskosten noch von den Verkäufern übernommen."

Nach Einzug und Übernahme der Immobilie wurden lediglich aus meiner Beobachtung Parkboxen markiert, sowie Vermessungstätigkeiten durchgeführt, die in Zusammenhang mit diesem Bauprojekt stehen.

Im Kaufvertrag wurde folgender Passus zu Erschließungskosten vereinbart: "Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch und sonstigen Anliegerkosten für heute ganz oder teilweise tatsächlich vorhandene Anlagen tragen die Verkäufer unabhängig davon, wann die Beitragsschuld entsteht oder durch Bescheid festgesetzt wird. Die Stadt XXX beabsichtigt in naher Zukunft die durchgeführten Erschließungsmaßnahmen mit den Anwohnern abzurechnen. Die auf die Verkäufer entfallenden Beiträge werden von Ihnen übernommen und bezahlt. Kosten für künftig errichtete Anlagen oder Teile von Anlagen trägt der Käufer. Der Notar hat darauf hingewiesen, dass der jeweilige Eigentümer kraft Gesetzes für rückständige öffentliche Lasten haftet.

Vor einigen Wochen erhielt ich nun den Erschließungskostenbescheid der Stadt für die erstmalige endgültige Herstellung der Erschließungsanlage.

Ich habe umgehend den Verkäufer über diesen Kostenbescheid informiert und um Überweisung der geforderten Summe gebeten.

Nun erhielt ich die Zusage des Verkäufers, die Erschließungskosten tragen zu wollen, jedoch werde er den Betrag um den Anteil kürzen, der während meiner Zeit als Eigentümer entstanden ist. Er hat von der Stadt ein Schreiben erhalten, dass während meiner Zeit als Eigentümer ein beitragsfähiger Gesamtaufwand von ca. 12% des Gesamterschließungsaufwandes entstanden sei.

Nun zu meiner Frage. Ist es rechtmäßig bei dieser Gestaltung des Kaufvertrages die Erschließungskosten quotal entsprechend den Eigentumsverhältnissen aufzuteilen, da ich aus meiner Sicht eine Partizipation an den Erschließungskosten per Vertrag ausgeschlossen wurde und es sich um die Ersterschließung handelt, lediglich bei der Errichtung zukünftiger Anlagen obliegt mir die Zahlungspflicht. Wird durch den Kaufvertrag hier ³436 BGB eingeschränkt? Aus meiner Sicht sind die Erschließungskosten vollumfänglich durch den Verkäufer zu tragen, da zumindest teilweise eine Anlage vor Abschluß des Kaufvertrages errichtet wurde.

Einsatz editiert am 11.12.2015 08:54:19

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Sehr geehrter Ratsuchender,


zu Ihren Lasten hat der Verkäufer Recht und eine anteilige Kostentragungspflicht Ihrerseits besteht:


Entscheidend ist der Passus:

"Kosten für künftig errichtete Anlagen oder Teile von Anlagen trägt der Käufer"

Damit wurde zum Ausdruck gebracht, dass die Arbeiten vor und nach Vertragsschluss entsprechend zu berücksichtigen sind und eine Kostentragungsquote führen.


Das ist auch nochmals mit :

"Die auf die Verkäufer entfallenden Beiträge werden von Ihnen übernommen und bezahlt."

Dadurch wurde deutlich gemacht, dass die Beiträge des Erschließungsbetrages anteilig verteilt werden sollten.



Auch in § 436 BGB wird u.a. auf "die bis zum Tage des Vertragsschlusses getroffenen Maßnahmen" abgestellt, so dass der Vertrag (zumindest die Textpassage), insoweit nicht zu beanstanden ist und zu keiner anderen Bewertung führen kann




Fraglich kann allenfalls die Höhe sein, so dass dann der Beitragsbescheid und auch die Auskunft der Stadt genaustens überprüft werden sollten (auch zu der Frage, ob es wirklich alles umlagefähige Kosten sind).




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 11.12.2015 | 14:19

vielen Dank für Ihre Antwort.

Zu meinem Verständnis habe ich noch eine kurze Nachfrage. Wie ist die Begrifflichkeit der "Anlage" zu fassen, die in meinem Fall so weit aufgespalten wird und differenziert betrachtet wird, obwohl es aus meiner Sicht einer Grundgesamtheit zuzurechnen ist, die Eigentumsübergreifend erfolgt ist.

Die Erstellung einer Straße mit allen nötigen zusätzlichen Gewerken bedarf daher der Erstellung "vieler" Anlagen, das es zu einer solchen Betrachtung und differenzierten Betrachten der Ersterschließung kommen kann?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.12.2015 | 14:56

Sehr geehrter Ratsuchender,



die Umschreibung von Erschließungsanlagen richtet sich nach § 127 BauGB:



(2) Erschließungsanlagen im Sinne dieses Abschnitts sind

1.
die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze;
2.
die öffentlichen aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen mit Kraftfahrzeugen nicht befahrbaren Verkehrsanlagen innerhalb der Baugebiete (z. B. Fußwege, Wohnwege);
3.
Sammelstraßen innerhalb der Baugebiete; Sammelstraßen sind öffentliche Straßen, Wege und Plätze, die selbst nicht zum Anbau bestimmt, aber zur Erschließung der Baugebiete notwendig sind;
4.
Parkflächen und Grünanlagen mit Ausnahme von Kinderspielplätzen, soweit sie Bestandteil der in den Nummern 1 bis 3 genannten Verkehrsanlagen oder nach städtebaulichen Grundsätzen innerhalb der Baugebiete zu deren Erschließung notwendig sind;
5.
Anlagen zum Schutz von Baugebieten gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, auch wenn sie nicht Bestandteil der Erschließungsanlagen sind.


Das muss geprüft werden, ebenso wie die tatsache, ob die Gemeinde - was gerne doch mal "vergessen" wird - ihren eigenen Beitrag und nicht umlagefähige Positionen zur Verkehrssicherheit (z.B. Straßenschilder) "versehentlich" auch auf Grundstückseigentümer unzulässigerweise umgelegt werden sollen.

Aber das betrifft eben die Auseinandersetzung mit der Gemeinde, nicht mit dem Verkäufer - dort geht es "nur" um den Anteil von 12%, der geprüft werden muss.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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