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Ersatzuntermieter für WG stellen für Auszug vor Ablauf der Kündigungsfrist


| 17.12.2008 12:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Sehr geehrte Anwälte,

Die Anfrage ist lang, da ich den Sachverhalt leider nicht kürzer darstellen kann.
Ich danke im Voraus für die Geduld diese lange Anfrage zu lesen!

Situation in der 3er-WG:
Einzug als Untermieter 01.01.2007, 2 Hauptmieter Q und R
Auszug von R zum 31.07.2008, Einzug von M am 01.08.2008 als Untermieter, Q wird alleiniger Hauptmieter
M wird ab 01.12.08 alleiniger Hauptmieter, Q hat 1-Monatsvertrag mit M und zieht zum 31.12.2008 aus, Nachfolger für Q zieht am 01.01.09 ein
Mein Untermietvertrag mit den "alten" Hauptmietern R und Q wird
nicht verändert, d.h. es wurde kein neuer Untermietvertrag
geschlossen zwischen dem neuen Hauptmieter M und mir.
M informiert mich am 25.11.2008, dass der Untermietvertrag automatisch von ihm als neuen Hauptmieter ab 01.12.08 übernommen wird.

Frage: Ist das rechtens? Oder besteht zwischen M und mir kein Mietvertrag?

Daraufhin überweise ich Miete für Dezember an M und informiere ihn am 25.11.08 über Auszug zum 31.12.2008 und kündige M schriftlich mit 3-monatiger Kündigungsfrist am 01.12.2008 zum 28.02.2009, da ich im Januar in 800km entfernte Stadt wegen Jobwechsel ziehe.

Frage: ist durch diese einmalige Mietzahlung doch ein Mietvertrag zwischen M und mir zustande gekommen, falls es doch keine automatische Übernahme des Untermietvertrages (s.o.) gab?
Ist die Kündigung an den richtigen Vermieter gerichtet? Oder muss ich den beiden alten Hauptmietern kündigen, da diese als meine Vermieter im Untermietvertrag stehen?

M und ich vereinbaren unter Bezug auf §7, dass ich 3 Nachmieter suche, aus denen M einen auswählt, um früher aus dem Vertrag zu kommen. Dies wird mehrmals von M per E-mail kommuniziert "finde 3, die hier einziehen wollen und du kannst jederzeit aus dem Vertrag raus".

Frage: ist dadurch eine Mietaufhebungsvereinbarung entstanden?

Der Hauptmietvertrag ist unbefristet, ebenso der Untermietvertrag.
Der Untermietvertrag enthält folgende Ersatzmieterklausel §7:
Der Untermieter ist berechtigt, den Untermietvertrag vorzeitig unter
Einhaltung der gesetzlichen Frist - das ist am dritten Werktag eines
Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats - zu kündigen, wenn er dem Hauptmieter mindestens drei wirtschaftliche und persönlich zuverlässige und, soweit erforderlich, zum Bezug der
Wohnung berechtigte Ersatzuntermieter vorschlägt, die bereit sind, in
den Untermietvertrag für den Rest der Mietdauer (siehe §4)
eizutreten, und wenn der Hauptmieter oder der Vermieter sich weigert, einen der benannten Ersatzmieter in den Untermietvertrag eintreten zu lassen.

Der §4 in dem Untermietvertrag bezieht sich auf Mietzahlungen (welches Konto, Mahnkosten).

Frage: wurde die Ersatzuntermieter-Klausel falsch verstanden für die
Nachmieterstellung, um vor der 3-Monats-Frist ausziehen zu können?

Die Resonanz auf das Zimmer ist sehr groß, d.h. es gibt sehr viele Bewerber zur Auswahl.
Ich habe insgesamt 10 Nachmieter an M geleitet (die ersten am 30.11.), die das Zimmer gesehen haben und interessiert waren, der Hauptmieter war aber nie anwesend als die Interessenten kamen. Zweite Terminrunden mit dem Hauptmieter wurden manchmal erst mehr als 1 Woche später vereinbart, so dass alle Bewerber mittlerweile abgesagt haben, da sie ein anderes Zimmer genommen haben.

Auf verbindliche Termine für weitere Interessenten möchte sich M
nicht einlassen, da keine Zeit und ab jetzt aus Projektgründen in
einer anderen Stadt, obwohl bekannt ist, dass ich zum 31.12.2008 ausziehen will. M hält meinen Auszug für kurzfristig und gibt
außerdem in seiner E-mail zu, dass Termine von ihm abgesagt und
verschoben wurden, da er keine Lust (!) hatte, Nachmieter zu treffen.
M will sich keine Zeit im Dezember nehmen für Nachmieter.
Er macht es unmöglich, dass Interessenten ihn bei der ersten Besichtigung kennenlernen und bringt sie durch seine späte Reaktion dazu, abzusagen, da die Anläufe wg Terminvereinbarung und die Entscheidungsfindung länger dauern als bei anderen WGs.
Da es sich um eine WG handelt, in die niemand einzieht ohne die
anderen Mitbewohner kennenzulernen, ist es absolut wichtig, dass
Interessenten den Hauptmieter M kennenlernen.

Frage: Darf der Hauptmieter sich wirklich so viel Zeit lassen? Darf
der Hauptmieter einfach sagen, dass er keine Zeit bzw. Lust hat obwohl bekannt ist, dass ich zum 31.12.2008 ausziehen möchte? Kann dem Hauptmieter Vereitelung bzgl. Nachmietersuche zur Last gelegt werden?

Ich befürchte bei Einstellung der Mietzahlung, dass die Mietschuld von der Kaution abgezogen wird. Das Kautionskonto wurde von dem "alten" Hauptmieter Q zum 1.12.2008 auf den neuen Hauptmieter M übertragen. Die jeweiligen Kautionsteile der Mitbewohner wurden schriftlich festgehalten.

Frage: Kann ich den Hauptmieter zur Kooperation verpflichten, um Nachmieter zu treffen? Ist meine Pflicht mit Stellung von 10 Interessenten erfüllt? Oder ist die Nachmieterfrage für mich erst geklärt, wenn tatsächlich ein Interessent den Mietvertrag unterschreibt? So könnte sich das bis zum 28.02.2009 ziehen ohne Ergebnis, kann ich mir dann die Mühe sparen und muß ich die weiteren 2 Monatsmieten zahlen? Die Monatsmiete liegt bei 430 EUR.
Ist ein Mietaufhebungsvertrag mit den beiden "alten" Hauptmietern und Einstellung der Mietzahlung eine Lösung, die rechtlich ok ist?
Wie erhalte ich dann meine Kaution i.H.v. 1.040 EUR zurück?

Mein Ziel ist, durch die vereinbarte Nachmieterstellung früher als die 3 Monate Kündigungsfrist aus der WG rauszukommen, ohne 2 weitere Monatsmieten zu zahlen.

Ich danke vielmals für die Geduld!
Sehr geehrte Ratsuchende,


unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr gerne zusammenfassend wie folgt:


Zunächst möchte ich gerne auf die frage eingehen, ob der von Ihnen ursprünglich mit Q und R geschossene Mietvertrag fortbesteht, also ob der M neuer Vermieter geworden ist.

Bei dem Untermietvertrag handelt es sich um einen regulären Mietvertrag im Sinne der §§ 535 ff. BGB, so dass sich diese Frage nach Mietrecht beurteilt.

Die ursprünglichen Hauptvermieter Q und R sind nicht mehr mietvertraglich mit Ihnen gebunden. Ein neuer Untermietvertrag ist nach Ihrer Schilderung mit M bislang nicht geschlossen worden. Somit besteht auch kein Vertragsverhältnis mehr, welches Sie zum Verbleib in der WG berechtigen bzw. verpflichten würde: Der alte vertrag besteht nämlich nicht mehr und der neue ist nicht abgeschlossen worden.

Das Angebot des M kann somit höchstens als freundliches Angebot gewertet werden, einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Insoweit weise ich darauf hin, dass Mietverträge grundsätzlich nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden müssen, so dass auch ein (neuer) Mietvertrag zwischen Ihnen und M durch schlüssiges Verhalten, also durch längeren gebrauch des Mietobjektes nach diesem Angebot des M, zustande kommen kann.

Ob die Zahlung des Mietzinses als Annahme des Angebotes des M (s.o.) zum Abschluss eines Mietvertrages gewertet werden kann, kann nicht abschließend beurteilt werden, da insoweit auch erforderlich zu wissen wäre, wie die gesamte Konversation zwischen Ihnen und M in Bezug auf das Angebot abgelaufen ist.
Für eine Annahme und Akzeptanz des Angebots sprechen aber drei Umstände:

1. Sie sind in der Wohnung bislang verblieben

2. Sie haben die Wohnung unter Einhaltung der ordentlichen 3-Monatsfrist gekündigt.

3. Und Sie haben insbesondere bereits eine Miete überwiesen, was sehr stark für eine Akzeptanz spricht.

4. Sie haben mit M über einen Nachmieter gesprochen um aus dem VERTRAG !!! rauszukommen.

Sie sollten sicherheitshalber gegenüber beiden Vermietern, also sowohl gegenüber den alten, als auch gegenüber M kündigen, obwohl nach meiner ersten Einschätzung (s.o.) wohl eher nur die Kündigung gegenüber M relevant ist.

Durch die Nachmieterklausel ist noch kein Aufhebungsvertrag als solcher zustande gekommen(es würde durch einen solchen Vertrag nämlich per se das Mietverhältnis beendet werden), es hat aber den gleichen Effekt, da mit Stellung von 3 Nachmietern ein Anspruch gegen M auf Entlassung aus dem Mietverhältnis besteht (somit bräuchten Sie insoweit insbesondere keine Mieter mehr zahlen).
Ob die Nachmieterklausel falsch verstanden würde, kann ich nicht beurteilen.

Fakt ist allerdings, dass die neue Individualabrede zwischen Ihnen und M, wonach bei Stellung von 3 Nachmietern Sie sofort aus dem Vertrag können, der Regelung in dem Mietvertrag vorgeht, so dass keine Pflicht zur Einhaltung der 3 Monatsfrist besteht, sofern Sie die Abrede mit M beweisen können, was allerdings aufgrund der E-Mails kein Problem darstellen dürfte.

Natürlich kann M nicht einfach weil er keine Lust hat, die Nachmieterstellung verweigern. Insoweit haben Sie auch schon den richtigen Begriff der Vereitelung verwendet. Sollte nachweisbar sein, dass Sie drei Nachmieter (mindestens) stellen konnten, die objektiv auch geeignet waren, so muss M sich dieses gegen Sie gelten lassen und Sie aus dem Vertrag entlassen.

Nach Ihrer Schilderung (Beweisbarkeit vorausgesetzt) haben Sie sich vorbildlich verhalten und somit darf der Vermieter Ihnen auch keine Kaution abziehen. Sollte er es doch tun, sollten Sie Ihn zunächst ansprechen, bei Erfolglosigkeit anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen und notfalls auf Herausgabe des einbehaltenen Kautionsbetrages klagen.

Somit sind Sie im Ergebnis auch nicht verpflichtet, die weiteren Monatsmieten zu zahlen.

Ein Mietaufhebungsvertrag zwischen Ihnen und Q sowie R ist eine gute Lösung. Insoweit sollten Sie Q und R nochmals ansprechen, dass Ihnen der Vertrag bestätigt wird. Nach Ihrer Schilderung ist nämlich lediglich eine Bestätigung notwendig, da Q und R Sie ja schon von sich aus dem alten Mietvertrag durch die Übergabe an M entlassen haben. Zur besseren Nachweisbarkeit rate ich Ihnen dennoch die Einforderung einer Bestätigung an, ansonsten Kündigung


Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochnachmittag.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774


Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2008 | 12:15

Sehr geehrter Herr Newerla,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Ich möchte gerne sichergehen, ob ich Sie bzgl. der Nachmieterstellung richtig verstanden habe:

Zitat " Sollte nachweisbar sein, dass Sie drei Nachmieter (mindestens) stellen konnten, die objektiv auch geeignet waren, so muss M sich dieses gegen Sie gelten lassen und Sie aus dem Vertrag entlassen."

Ist meine Pflicht mit Stellung von mind. 3 Interessenten erfüllt, selbst wenn es danach zu keinem Mietvertrag zwischen Hauptmieter und einem der Bewerber kommt - egal ob Schuld bzw. Entscheidung des Bewerbers oder Hauptmieters?
Oder bin ich solange gebunden weiter Miete zu zahlen, bis es tatsächlich zu einem Vertragsabschluss zwischen Hauptmieter und Nachmieter kommt?

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.12.2008 | 12:39

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Sie haben mich schon richtig verstanden.
Der Vermieter muss die für die Ablehnung sprechenden Grunde darlegen und beweisen (OLG Frankfurt, OLG Frankfurt, Urt v. 31.05.2000 – 9 U 71/99, NZM 2001, 586).

Kann oder will er dieses nicht, so sind Sie durc hdie Stellung von 3 zumutbaren Nachmietern frei. Unter objektiv zumutbar bzw. geeignet ist in diesem Zusammenhang zu verstehen, dass der Mieter (also der neue) den Mietvertrag mit Ihrem Vermieter grundsätzlich so akzeptieren muss, wie er bislang mit Ihnen gelaufen ist. So muß sich der/die Nachmieter insbesondere mit der Miethöhe einverstanden erklären, die Sie bislang gezahlt haben.

Insoweit weise ich nochmal darauf hin,dass der Mieter , also Sie,darlegungs- und beweispflichtig für die Behauptung ist, der Vermieter habe einen Ersatzmieter wider Treu und Glauben (oder entgegen einer Zusage, das Mietverhältnis könne beendet werden, wenn ein geeigneter Nachmieter gefunden sei) abgelehnt (BGH, Urt .v. 22.01.2003 – VIII ZR 244/02, WuM 2003, 204).

Dies können Sie aber anhand von E-Mails, Schriftverkehr oder gegebenenfalls potentiellen Nachmietern darlegen und insbesondere beweisen.

Wie bereits ausgeführt muss der Nachmieter den Vertrag auch unterschreiben, weil er sonst nach den oben aufgeführten Kriterien nicht objektiv geeignet ist.

Es muss also grundsätzlich zu einem Vertragsschluß zwischen Vermieter und Nachmieter kommen, damit Sie aus dem Vertrag befreit sind, jedoch dann nicht, was vorliegende der Fall ist, wenn der Vermieter den Vertragsschluss mit dem geeigneten Nachmieter vereitelt.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Tag und viel Erfolg!

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.12.2008 | 13:08


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