Erhöhung Erbpachtzins
| 05.11.2010 13:35
| Preis:
***,00 € |
Vertragsrecht
Beantwortet von
Meine Eltern haben 1969 mit der ev. Kirche einen Erbpachtvertrag geschlossen. Bezüglich der Höhe bzw. der Erhöhung des Erbpachtzinses ist geregelt, dass dieser gemäß den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen angepasst werden kann, aber maximal bis zu einer Höhe, die einer 7,5%-igen Verzinsung des im Vertragszeitpunkt festgelegten Verkehrswerts des Grundstücks entspricht. Der im Vertrag festgelegte Verkehrswert betrug seinerzeit 15.750 DM, wodurch sich aus der in Euro umgerechneten Berechnung ein maximaler Erbbauzins von 604 € jährlich ergibt. Die ev. Kirche hat im Jahre 1984 genau auf diesen Betrag den Erbbbauzins festgelegt.
Nun erhalten meine Eltern ein Schreiben, in dem die Kirche den Erbbauzins auf über 1.300 € anheben will. Meine Eltern haben mit den rechtlichen Vertretern der Kirche gesprochen, die ziehmlich unwirsch mitgeteilt haben, dass die Erhöhung, auch wenn im Vertrag ein maximaler Erbbauzins festgesetzt ist, durchaus rechtens sei. Dazu gäbe es auch Urteile.
Frage 1: Ist diese Erhöhung rechtens ?
Frage 2: Kann die Kirche gegen den Willen meiner Eltern den Erbbauzins anheben und sind dann meine Eltern in der Klagepflicht?
Trifft nicht Ihr Problem?
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Erhöhung
05.11.2010 | 15:29
Antwort
von
Rechtsanwalt Michael Wundke
106 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,
der regelmäßige Erbpachtzins und dessen zulässige Änderung richtet sich nach der jeweiligen vertraglichen Absprache. Eine endgültige rechtliche Überprüfung Ihres Anliegens wird daher die Einsichtnahme in selbigen erfordern. Möglicherweise nutzen Sie später die Nachfragefunktion dieses Portals, um den Vertrag zumindest auszugsweise offen zu legen.
Ansonsten gilt: Wie im Mietrecht vorgesehen, wird im Erbpachtvertrag der Erbpachtzins regelmäßig mit einer Zinsanpassungsklausel verknüpft.
Wird hierzu nichts Besonderes vereinbart (und das wäre die Ausnahme der Regel), gilt der einmal festgelegte Erbbauzins praktisch auf ewig. Es sei denn, die Lebenshaltungskosten haben sich nach Abschluss des Vertrags auf 150 Prozent erhöht oder die Kaufkraft ist um 60 Prozent gesunken. Dann darf laut Bundesgerichtshof der Zins angepasst werden.
Das ist allerdings, wie gesagt, die große Ausnahme. Der Grundstückseigentümer wird dementsprechend verlangen, dass Zinsanpassungsklauseln in den Vertrag kommen. Nach § 9 a der Erbbaurechtsordnung darf diese Zinsanpassung aber nicht über die "allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" hinausgehen und auch nur alle drei Jahre gefordert werden.
Bitte ergänzen Sie nunmehr Ihre Anfrage um diejenigen vertraglichen Absprachen, welche die Höhe des Erbpachtzinses sowie mögliche Zinsanpassungsklauseln betreffen. Ich werde dann weiter auf Ihr Rechtsproblem eingehen.
Mit freundlichen Grüßen
Wundke
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller
15.11.2010 | 12:19
Ergänzung der Anfrage um die vertraglichen Absprachen:
§ 3 (5) Ändern sich die wirtschaftlichen oder geldlichen Verhältnisse allgemein oder hinsichtlich des Erbbaugrundstückes in dem Maße, dass der vereinbarte Erbbauzins entweder für den Erbbauberech-tigten oder für den Grundstückseigentümer nicht mehr angemessen ist, so ist jeweils im ersten Falle der Erbbauzins auf den angemes-senen Betrag herabzusetzen, im anderen Falle auf diesen zu erhöhen..........
Der vereinbarte und der zusätzliche Erbbauzins dürfen zusammen den Betrag nicht übersteigen, der eine Verzinsung des bei Vertrags-abschluss ermittelten Verkehrswerts des Grundstücks (15.780 DM) zum marktüblichen Zinssatz für 1. Hypotheken im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (z.Z. 7,5%) entspricht.
Vertrag habe ich Ihnen auch als pdf-Datei gemailt.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Heinen
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
16.11.2010 | 11:09
Auf Grundlage Ihrer ergänzenden Angaben muß ich davon ausgehen, dass die von dem Grundstückseigentümer geforderte Erbbauzinsanpassung weit überhöht ist.
Grundsätzlich richtet sich die Zinsanpassung in dem von Ihnen geschilderten Fall - wie in den allermeisten anderen Erbbauverträgen auch - an der Veränderung des Verbraucherpreisindexes, welcher durch das Statistische Bundesamt fortlaufend ermittelt wird. Der 2. Absatz des von Ihnen zitierten Paragraphen des Vertrages regelt nur die zulässige Höchtgrenze.
Konkret berechnet sich die mögliche Zinsanpassung wie folgt: alter Erbbauzins x (Verbraucherpreisindex zum Erhöhungszeitpunkt / Index zum Zeitpunkt der letzten Anpassung) = neuer Erbbauzins.
Der Verbraucherpreisindex lag 1984 bei ca. 74. In 2010 liegt er bei ca. 108. Nach o. g. Formel kommt man daher auf eine zulässige Zinsanpassung von ehemals 604 EUR auf nunmehr ca. 882 EUR.
Beachten Sie bitte auch, dass einzig der Verbraucherpreisindex für die Entwicklung des Erbbauzinses maßgeblich ist. Eine Wertsteigerung des Grundstücks berührt den Erbbauzins überhaupt nicht.
Sie sollten die überhöhte Forderung des Eigentümers unter Verweis auf die hier durchgeführte Berechnung zurückweisen. Auf einen Rechtsstreit sollten Sie sich jedoch nur unter vorheriger Konsultation eines Rechtsanwaltes einlassen. Ich habe Ihren Vertrag vorliegend nicht geprüft, da dieses nicht Gegenstand der Leistungen des Portals "frag-einen-Anwalt.de" sein kann. Möglicherweise ergeben sich daher bei Durchsicht Ihrer Vertragsunterlagen noch neue, hier nicht berücksichtigte Gesichtspunkte. Für eine tiefergehende Prüfung nutzen Sie daher bitte die Direktanfragefunktion. Auch ich bin gern bereit, Sie weitergehend bei der Gurchsetzung Ihrer rechtlichen Interessen zu unterstützen. Bei Interesse kontaktieren Sie mich bitte zeitnah über meine Email-Adresse.
