18.01.2011 | 02:41
Antwort
von
Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger
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Sehr geehrter Fragesteller,
ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach
§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung. Die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage können die Wohnungseigentümer mit Mehrheit beschließen. Der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer unterliegt weiterhin die Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrückstellung, d.h. die Höhe der Instandhaltungsrückstellung kann durch Beschluss jederzeit geändert werden (vgl. Hamm ZWE 07, 34, 38; Düsseldorf ZWE 02, 535).
Bei der Frage der Angemessenheit der Instandhaltungsrückstellung wird den Wohnungseigentümern bei der konkreten Bestimmung ein Ermessensspielraum zugebilligt, wobei insbesondere das Alter und der bauliche Erhaltungszustand der Anlage zu berücksichtigen sind wie auch ein zu erwartender Instandsetzungsbedarf, der dazu erforderliche Kapitaleinsatz und die wirtschaftlichen Verhältnisse der Wohnungseigentümer.
Hält sich die Instandhaltungsrücklage nach der Erhöhung im Rahmen des § 28 Abs. 2 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV), wird der Beschluss von einzelnen Eigentümern kaum erfolgreich angefochten werden können. Soweit in Ihrem Fall eine Erhöhung auf 11,50 € je qm beabsichtigt ist, entspricht dies exakt dem Höchstbetrag nach der II.BV, der bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von mindestens 32 Jahren als Instandhaltungskosten angesetzt werden kann. Ist bei dem Objekt eine zurückliegender Bezugsfertigkeit von mindestens 32 Jahren gegeben, wird ein Beschluss über die entsprechende Erhöhung der Instandhaltungsrückstellung daher ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Bei Überschreitung des Betrages von 11,50 € wird begründet werden müssen, warum diese Summe nicht ausreicht. Der Vollständigkeit weise ich darauf hin, dass für ältere Objekte auch die „Peter‘sche Formel" angewandt wird. Hiernach ist wie folgt zu rechnen: (Baukosten x 1,5 x 65%-70%) : (80 Jahre x Wohnfläche in m2).
Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin
Ergänzung vom Anwalt
23.01.2011 | 23:13
Sehr geehrter Fragesteller,
ich bedanke mich für Ihre Bewertung und weise ergänzend zu meiner Antwort vorsorglich darauf hin, dass Sie in der Jahresabrechnung 2009 den auf die Instandhaltungsrücklage entfallenden Anteil in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage als Zuführung ausweisen müssen, nicht jedoch unter der Position „Ausgaben". Hierbei sind die von den Wohnungseigentümern auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich gezahlten Beiträge, also diejenigen die die Wohnungseigentümer aufgrund des Wirtschaftsplans (2009) beschlossen haben, darzustellen. Etwaige Fehlbeträge sind ebenfalls auszuweisen. In dem Wirtschaftsplan für 2010 aufgrund der Jahresabrechnung 2009 wird dann die Erhöhung beziffert werden können. Insofern weise ich ergänzend darauf hin, dass die Angemessenheit der Erhöhung der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage unabhängig von § 28 Abs. 2 der II. BV und der Peter‘schen Formel in Ohrem Fall wohl auch konkret mit den mittelfristig (d.h. über einen Planungshorizont von 5 Jahren) zu erwartenden größeren Maßnahmen begründet werden kann, weshalb Sie bei der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage auch diesen Gesichtpunkt zum Hauptgegenstand der Rücklagenzuführung machen sollten.
Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger
