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Erbteilskaufvertrag


| 29.07.2017 14:27 |
Preis: 70,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: (Kosten-)Risiken eines Erbteilkaufvertrages auch in Bezug auf eine sanierungsfreie Immobilie


Wir haben von einem Bekannten (Sohn unserer Freundin) einen Erbteilskaufvertrag angeboten bekommen. Er hat den Erbteil (3/20 von unserem Nachbargrundstück) gemäß Erbvertrag von dem Erben des verstorbenen Erben abgekauft. Eine Verzichtserklärung der mindestens 10 anderen Erben zum Verkauf liegt nicht vor, da die anderen Miterben (die eigentlichen Erben lt. Grundbuch sind wegen Geburtsdatum mit Sicherheit verstorben) nicht bekannt sind. Unsere Frage jetzt: Macht es Sinn, dass wir diesen Erbteil von dem Bekannten (der nicht Erbe ist) abkaufen trotz Vorkaufsrecht der Erben? Wir wären für die Stadt XY auch die einzigen Ansprechpartner (und Gesamtschuldner?), wenn es um Abwassergebühr, Verkehrssicherungspflicht und auch um die lt. Sanierungssatzung der Stadt zu erbringende Sanierungsgebühr (ca. 400,-/qm) geht. Wie wären die Verträge rückabzuwickeln, wenn der letzte oder vorletzte Miterbe dann sein Vorkaufsrecht in Anspruch nimmt. Könnten wir unsere Auslagen (s. o.) gegenüber den Miterben dann geltend machen. Meiner Meinung nach macht es auch keinen Sinn, die anderen Miterben aufzuspüren, da es dann nur umso einfacher für sie wird, Vorkaufsrecht und Risiko gegeneinander abzuwägen. Sehen Sie dies auch so? Im vorgefertigten Erbteilskaufvertrag mit uns steht auch "auf die rechtliche Wirkung der Erbteilsübertragung
mit der Folge, dass alle im ungeteilten Nachlass sich befindlichen Vermögenswerte einschl. etwaiger Nachlassverbindlichkeiten übergehen" wird hingewiesen. Ist dies für uns ein Risoko. Haften wir evtl. für Schulden gegenüber derzeit nicht bekannten Gläubiger.
Wenn wir werterhaltende oder wertsteigernde Maßnahmen ergreifen würden (das Haus ist eine Ruine mit Sanierungsvermerk im Grundbuch) , wäre es für uns nicht von Nutzen, da wir ja nicht Eigentümer sind, oder. Wir können ja nicht Eigentümer der 3/20 geworden sein?
So gern wir einen Teil der Immobilie kaufen würden, wir haben nicht unbegrenzt Finanzen (brauchen das Haus auch nicht), möchten unser Nachbarhaus aber gern erhalten (auch wegen der Optik in unserer Gasse), möchten uns im Extremfall aber auch nicht mit unserer Freundin wegen dieser Sache "verkrachen".
Können Sie uns bitte antworten und raten.
29.07.2017 | 15:38

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich kann da leider nur abraten, da die dadurch entstehenden Risiken/Kosten in keinem guten Verhältnis zum Wert der Sache stehen werden - im Einzelnen:

Die (Kosten-)Risiken sind meines Erachtens nach nicht zuverlässig zu kalkulieren.

- Erben unbekannt;
- Vorkaufsrecht der Erben;
- Unerkenntnis der Nachlassverbindlichkeiten;
- Haus ist eine Ruine mit Sanierungsvermerk im Grundbuch;
- man hätte nur 3/20 und könnte von den anderen Erben stets bei der Verwaltung und der Kostenfrage überstimmt werden (sofern das zu einem rechtmäßigen Ergebnis führen würde);
- zu erbringende Sanierungsgebühr (ca. 400,-/qm);
- im Zweifel wird es eine Teilungsversteigerung hinsichtlich des im Miteigentum der einzelnen Miterben stehenden Grundstücks geben, damit die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt werden würde;

Zu unterscheiden ist zwischen Erbteil (Bruchteil am Nachlass und damit auch an der Immobilie) und dem Anteil am Grundstück.
Nur über den Erbteil darf verfügt werden, nicht über dem Anteil am Grundstück.

Für die Miterben innerhalb der Erbengemeinschaft gelten folgende Grundsätze:

Jeder Miterbe kann demnach nur über seinen Anteil an dem gesamten Nachlass verfügen. Über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nicht verfügen, auch nicht über einzelne Nachlassgegenstände als solche - hier als der Anteil am Grundstück.

Die Erben können über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen.
Die gemeinschaftliche Verwaltung bis zur Auseinandersetzung funktioniert sehr ähnlich wie bei Miteigentümern, also insbesondere durch Mehrheitsbeschluss, s. o.

Ich denke aus den Gründen muss jeder verstehen, dass Sie angesichts dieser finanziellen Risiken und der eigenen finanziellen Mittel das nicht so haben möchten.

Wie gesagt, ich rate viel eher ab, als dass ich Ihnen das vorschlagen würde.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Nachfrage vom Fragesteller 29.07.2017 | 16:10

Und wie verhält es sich mit den Kosten? Wären wir Schuldner für die Wasserabgabegebühr, Verkehrssicherungspflicht und Sanierungsabgabe? (Teilschuldner/Gesamtschuldner)? Und könnten wir dies von den Miterben, wenn diese ihr Vorkaufsrecht ausüben, zurück verlangen?
Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.07.2017 | 18:26

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte auf Ihre Rückfrage gerne wie folgt:

Ja, Sie wären hier (Gesamt-)Schuldner im Hinblick auf die von Ihnen genannten Kosten, aber natürlich nur hinsichtlich Ihres Anteils im Verhältnis zu den übrigen Miterben. Wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt werden sollte, entfällt diese Verpflichtung, aber nicht rückwirkend.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 29.07.2017 | 18:47


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