Erbe ein (derzeit voll) vermietetes 40 Jahre altes und bals modernisierungsbefürftiges Mehrfamilienhaus in sehr ländlicher Gegend von einem Verwandten (30% ErbSt-Satz).
Innerhalb der Gemeinde liegt das Haus 12 km entfernt von jeder Versorgung (Lebensmittel, Schulen, Arzt, etc.)
Mein Stb. gibt an, dass das Ertragswertverfahren ungewendet werden MUSS und es innerhalb der Fomularvorgaben keine Abschläge möglich sind.
Nach diesem Verfahren ergbit sich ein Wert von 14x der Jahresmiete,
was in den Ballungsgebieten sicherlich o.k. sein mag.
Das entpricht nach meiner Marktbeobachtung ca. 50%-60% mehr als der Markt hier für ähnliche Objekte in weit besserer Lage bereit ist zu zahlen.
(Dabei studieren ich "nur" Angebotspreise und keine "wirklichen" Kaufpreise.
Banken vor Ort rechnen mit max. dem 8x der Jahresmiete als Beleihungsgrenze.
Das grenzt an Enteignung.
Mein StB gibt an, dass das Ortsgericht eine Schätzung durchführen kann, aber das FA dem Ergebnis NICHT FOLGEN muss.
Nach meinem Studium der lokalen ZV-Verfahren liegen die Verkehrswerte immer um 20-30% zu hoch (Ortsgerichte). Hier werden diese selbst niedrigen Verkehrswerte regelmäßig nicht erreicht.
Nach seiner Erfahrung folgen die FA´s anderen "freien" vereidigten Gutachtern noch weniger.
Seiner Meinung nach bliebe dann nur noch die Möglichkeit der tatsächlichen Veräusßerung um den Verkehrswert "festzustellen". Dem Ergbnis muss dann gefolgt werden !.
Welche Möglichkeit habe ich einen realisitischen Verkehrswert dem FA nachzuweisen ?
Antwort geschrieben am 06.07.2010 08:10:56 
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Rechtsanwalt Tobias Rösemeier
Otto-von-Guericke-Str. 53, 39104 Magdeburg, Tel: 0391-6223910, Fax: 0391-6223966
Fachanwalt Familienrecht, Erbrecht, Sozialhilferecht, Zivilrecht, Medizinrecht
Bewertungen: 252
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gerne beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes wie folgt. Ich weise darauf hin, dass das Hinzufügen bzw. Weglassen von wesentlichen Sachverhaltsbestandteilen zu einem völlig anderem Ergebnis führen und dieses Medium nicht die Beratung bei einem Kollegen ersetzen kann und will.
Maßgeblich für die Bewertung der von Ihnen geerbten Immobilie ist das Bewertungsgesetz.
§ 146 BewG regelt:
(2)
Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.
(4)
Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 Prozent, höchstens jedoch 25 Prozent des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.
(5)
Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen.
Eigentlich kann bei der Berücksichtigung dieser Vorgaben und des Alters der Immobilie nicht der 14fache Jahresmietwert als Bewertungsgrundlage herangezogen werden.
Wenn diese Bewertungsmethode Ihrer Auffassung nach nicht zu einem sachgerechten Ergebnis führt, können Sie durch Einholung eines Privatgutachtens eines vereidigten Bausachverständigen den tatsächlichen Wert der Immobilie nachweisen. Die Kosten des Gutachtens können vom Nachlass im Rahmen der Ermittlung der Erbschaftssteuer abgesetzt werden. § 138 Abs. 4 BewG
Sie sollten zunächst die Angaben des Steuerberaters wegen des 14fachen Jahresmietwertes einer Überprüfung unterziehen. Gegen den Bewertungsbescheid des Finanzamtes sollten Sie auf alle Fälle Einspruch erheben, soweit er zu keinem sachgerechtem Ergebnis führt und ggf. durch ein Privatgutachten den tatsächlichen Wert der Immobilie im Rahmen des Einspruchsverfahrens bzw. bereits im Ermittlungsverfahren vortragen.
Ich rate Ihnen an, sich in die Beratung eines Fachanwaltes für Steuerrecht bzw. Erbrechtes zu begeben, um anhand des Einzelfalls eine angemessene abschließende Bewertung erzielen zu können. Ich hoffe, ich konnte Ihnen im Rahmen dieses Mediums zunächst eine erste rechtliche Orientierung verschaffen, bitte nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion, falls noch etwas unklar geblieben sein sollte.
Mit freundlichen Grüßen
Tobias Rösemeier
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Email: Ra.Tobias.Roesemeier@t-online.de
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