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Erbschaftssteuer; Wertermittlung für verkauftes Haus


| 05.12.2015 18:06 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Bei Verkauf einer geerbten Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag wird zur Ermittlung der Erbschaftsteuer der am Markt erzielte Kaufpreis angesetzt.


Wir (Ehepaar) haben je zur Hälfte ein Haus geerbt, das vor ein paar Monaten notariell an uns überschrieben wurde. Mit Erblasser nicht verwandt. Freibeträge je 20 000 Euro. Erbschaftssteuersatz 30 v. H.
Für das Haus, das sanierungsbedürftig ist, aber dennoch einen Verkaufswert um die
300 000 Euro hat, ist jetzt ein Käufer gefunden. Der Verkauf wird bald vollzogen.
Vor drei Wochen, also noch bevor wir vom Verkaufserfolg wussten, trafen die Erbschaftssteuer-Bögen des Finanzamtes ein, vor allem umfangreiche Erhebungen zum Grundstückswert. Für die Abgabe der Bögen zur Grundstückswertermittlung haben wir Verlängerung beantragt.

Frage: Ermittelt das Finanzamt bei Verkauf der Immobilie die Erbschaftssteuer in unserem Fall nun grundsätzlich nach dem Verkaufspreis ? Oder wäre es auch legitim, ein Sachverständigen-Gutachten vorzulegen, das einen niedrigeren Schätzwert als den Verkaufspreis ausweist ? Angesichts der Sanierungsbedürftigkeit wäre ein niedriger Schätzwert nach Auskunft eines Sachverständigen durchaus möglich.
05.12.2015 | 18:50

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Bewertung von Immobilien für Zwecke der Erbschaftsteuer ist im Bewertungsgesetz geregelt. Danach soll nach den gesetzlichen Vorgaben bei den Bewertungsverfahren die Bewertung der Immobilie mit bzw. nahe dem Verkehrswert gewährleistet werden. Der Verkehrswert ist dabei der Wert, der am Markt bei einer Veräußerung erzielt werden könnte.

Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag veräußert, wird der dabei erzielte Kaufpreis über das Grundstück als Wert für die Berechnung der Erbschaftsteuer herangezogen. (Gilt nur bei Verkauf unter Fremden).

Die Einholung eines Gutachtens wird in Ihrem Fall meines Erachtens daher nicht viel bringen. Ein Gutachten ist eher erforderlich, wenn das Finanzamt bei der Bewertung nach den standardisierten Verfahren einen höheren Verkehrswert ermittelt hat als tatsächlich gegeben. In solch einem Fall kann dem Finanzamt gemäß § 198 Bewertungsgesetz durch ein Gutachten ein niedriger Verkehrswert nachgewiesen werden.

In einem ähnlich gelagerten Fall, in welchem ein Gutachten und ein zeitnaher Verkauf der Immobilie vorlag, wurde zur Berechnung der Erbschaftsteuer der Kaufpreis zugrunde gelegt (Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15.09.2010 – 3 K 3232/07.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Monika Gansel

Nachfrage vom Fragesteller 05.12.2015 | 19:15

Danke für die blitzschnelle und eingehende Antwort. Erblasser verstarb 2012. Aus diversen Gründen dauerte die Hausüberschreibung bis 2015. Ist Bewertungsstichtag dann 2012 ? Dann liegt ja die Veräusserung ausserhalb eines Jahres nach Bewertungsstichtag. Verhält es sich hinsichtlich meiner Frage dann anders ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.12.2015 | 19:29

Der Bewertungsstichtag ist grundsätzlich der Todestag des Erblassers, also hier im Jahre 2012. Es ist der Wert zu ermitteln, den die Immobilie zum Bewertungsstichtag hatte. Grundsätzlich kommt es dabei auch darauf an, ob die Immobilie in den letzten drei Jahren an Wert gewonnen hat oder nicht. Es ist also zu fragen, welchen Preis Sie 2012 bei einer Veräußerung erzielt hätten. Sie geben an, dass der Gutachter bereits erklärt hat, dass die Immobilie weniger wert war. In diesem Fall dürfte ein unabhängiges Gutachten für Sie vorteilhafter sein. Sie können in der Regel die Bewertung des Finanzamtes zunächst abwarten und anschließend das Gutachten als Nachweis erbringen.

Mit freundlichen Grüßen

Gansel
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 05.12.2015 | 20:45


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