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Erbengemeinschaft Wohnungseigentum, Renovierungskosten


| 30.12.2014 10:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi



Sehr geehrte(r) Herr/Frau Anwalt hier meine Frage:

Ich bin Teil einer Erbengemeinschaft eines Einfamilienhauses das vermietet ist und habe mit 60% den Mehrheitsanteil an dieser Immobilie. Die anderen Erben halten Minderheitsanteile.

Es stehen Renovierungsarbeiten an um den Wert und die Vermietbarkeit des Hauses zu erhalten und auch zu erhöhen. Es soll z.B. das über 40 Jahre alte Bad modernisiert werden und die Warmwasserversorgung auf einen aktuellen Stand gebracht werden. Der Installateur meint dass die Leitungen auch ausgetauscht werden müssen weil Durchrostung droht. Einer der anderen Erben weigert sich sich entsprechend §748 BGB an den Kosten zu beteiligen mit der Begründung dass diese Massnahmen nicht zwingend erforderlich seien. Die Mieter drohen mit Mietminderung falls die Renovierung nicht zeitnah erfolgt.

An welchen Kosten müssen sich die Miterben beteiligen und an welchen Kosten nicht? Was darf ich als Mehrheitseigner alleine entscheiden?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich hat die Erbengemeinschaft das Erbe gemeinsam zu verwalten und die notwendigen Entscheidungen gemeinsam zu treffen.

Maßnahmen, die der ordnungsgemäßen Verwaltung der Immobilie bzw. des Erbes dienen, können von der Erbengemeinschaft mit Stimmenmehrheit nach Anteilen beschlossen werden. Da Sie nach Ihren Angaben 60% Mehrheitsanteile halten, könnten Sie also über die Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung quasi allein entscheiden. Aus Gründen der Konfliktvermeidung sollten aber auch diese Entscheidungen grundsätzlich mit den anderen Miterben besprochen und abgestimmt werden.

Notwendige Instandsetzung bzw. Instandhaltungsmaßnahmen der Erbsache können unter die ordnungsgemäße Verwaltung fallen. Maßnahmen von größerer Tragweite oder Maßnahmen, die die Erbsache wesentlich verändern, müssen dagegen von den Erben einstimmig entschieden werden.

Die Frage ist daher, inwieweit die geplanten Renovierungsarbeiten noch als ordnungsgemäße Verwaltung zu bewerten sind. Nur dann könnten Sie u. U. die Arbeiten als Mehrheitseigentümer allein in Auftrag geben.

Die Abgrenzung zwischen ordnungsgemäßer Verwaltung und verändernden bzw. erheblichen Maßnahmen ist oftmals schwierig. Hier scheinen umfangreiche Arbeiten geplant zu sein, die über das Maß einer normalen Reparatur oder Renovierung hinausgehen dürften. Dies spricht m. E. eher dafür, dass es sich erhebliche und ggf. verändernde Maßnahmen handelt, sodass hier eine einstimmige Entscheidung der Erbengemeinschaft notwendig wäre.

Es wäre daher ratsam, tiefergehend zu prüfen, welche Renovierungsarbeiten zwingend zum Erhalt der Immobilie notwendig sind und daher unter die ordnungsgemäße Verwaltung fallen würden. Diese Arbeiten könnten Sie dann als Mehrheit in Auftrag geben und auch der widerspenstige Miterbe müsste dann aufgrund der Mehrheitsentscheidung seinen Kostenanteil tragen.

Die Arbeiten und Maßnahmen, die über die zwingenden Reparaturen / Renovierungen hinausgehen und vor allem der Modernisierung oder Wertsteigerung dienen, können Sie daher meiner Ansicht nach nicht allein in Auftrag geben. Hier müssten alle Miterben zustimmen. Werden die Maßnahmen einstimmig beschlossen müssen auch alle Miterben entsprechend ihren Anteilen die Kosten tragen.

Ich hoffe, damit Ihre Frage beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 30.12.2014 | 12:29

Sehr geehrte Frau Anwältin,

auf welche Paragraphen aus dem BGB bezieht sich ihre Antwort?

Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.12.2014 | 12:34

Sehr geehrter Fragesteller,

bei meiner Antwort habe ich insbesondere §§ 744, 745 BGB zugrunde gelegt.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 01.01.2015 | 00:24


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FRAGESTELLER 01.01.2015 5/5.0
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