Erbbaurecht in der Familie

Antwort

von
Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
538 Bewertungen
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).

regelmäßig erfolgt dieses nur gegen Zahlung eines regelmäßigen Entgeltes (des sogenannten Erbbauzinses).

§ 9 ErbbauRG bestimmt aber:
Wird für die Bestellung des Erbbaurechts ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen (Erbbauzins) ausbedungen, so finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Reallasten entsprechende Anwendung.

Im Übrigen ist im Gesetz die Vereinbarung eines Erbbauzinses nicht zwingend vorgeschrieben (wie auch beim zinslosem Darlehen etwa), unterliegt also der Vertragsfreiheit der Parteien.

2.
Das Erbbaurecht wird durch Einigung von Eigentümer und Erbbauberechtigtem und Eintragung im Grundbuch begründet.

Es kann also noch nach dem Kauf verfolgen, aber (u. a. aus Kostengründen) sollten Sie beim zuständigen Notar anfragen, ob es deshalb nicht zweckmäßiger ist, dieses gleich bei Kaufvertrag mit zu regeln.

3.
Das Erbbaurecht erlischt (automatisch) durch Ablauf der vereinbarten Zeit.

Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, so hat der Grundstückseigentümer (regelmäßig) dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Als Inhalt des Erbbaurechts können Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung und die Art ihrer Zahlung sowie über ihre Ausschließung getroffen werden.

Macht der Grundstückseigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch (sofern dieses vereinbart wurde - s. u.), so hat er dem Erbbauberechtigten eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zu gewähren. Als Inhalt des Erbbaurechts können Vereinbarungen über die Höhe dieser Vergütung und die Art ihrer Zahlung sowie ihre Ausschließung getroffen werden.

In Erbbauverträgen werden generell Heimfallansprüche vereinbart. Sie beziehen sich in der Regel auf Fälle des grob vertragswidrigen Verhaltens des Erbbauberechtigten.

3.
Alternativen für eine vorgenommene Erbfolge sind auf jeden Fall in einen gewissen Anzahl vorhanden, je nach den Einzelfallumständen.

Nachzudenken wäre gff. auch über eine Schenkung/Einräummung von Wohn- oder Nießbrauchrecht (insbesondere für den späteren Fall der Bebauung.

Der wesentliche Nachteil des Erbbauberechtigten besteht nach meiner Recherche darin, dass er sein Haus schwieriger verkaufen kann als ein Haus auf eigenem Grund und Boden, weil hier eine Trennung zwischen Grundstückeigentum und Erbbaurecht vorzunehmen ist. Auf Erbbaugrund errichtete Häuser sind weniger begehrt und erzielen manchmal schlechtere Preise.

Sinnvoll ist, eine Kaufoption (Vorkaufsrecht) im Vertrag einzubauen.

Nach meiner ersten Meinung sollte es besser sein, von einem sogenannten Übergabevertrag (insbesondere Schenkung/Einräummung von Wohn- oder Nießbrauchrecht) gebrauch zu machen, was nämlich einfacher sein kann.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.