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Entzug des Mietgebrauchs durch Baumaßnahmen und Abriß einer angemieteten Garage


| 19.12.2013 17:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff



Sehr geehrte Damen und Herren,
wir benötigen ganz dringend Rechtsberatung weil unsere wohnliche Situation zu eskalieren droht.
Folgende Situation:
Ein 2-Familienhaus, hinter dem Haus eine Doppelgarage (Abstand zum Haus ca 10m), dahinter ein großer Garten.
Die obere leerstehende Wohnung gehört einer Arbeitskollegin, die die Vormieter rausgeschmissen hat, weil die die Wohnung verwahrlost haben.
In der unteren Wohnung wohnte bislang die 84-jährige Schwiegermutter der Kollegin.
Wir (2 Erw. + 1 Teenager) haben die obere Wohnung am 01.03.2012 angemietet und auf
eigene Kosten renoviert. Im Mietvertrag ist eine Hälfte der Doppelgarage und ein Kellerraum enthalten, für den der entsprechende Mietzins in der Grundmiete enthalten ist.
Anfang 2013 erfuhren wir von unserer Vermieterin, daß ihre Schwiegermutter im Laufe des Jahres ins Altersheim geht und sie ihr die untere Wohnung abkauft, um selbst dort, nach Auszug der alten Dame, einzuziehen. Sie teilte uns zu diesem frühen Zeitpunkt bereits mit, daß sie die untere Wohnung kernsanieren wolle.
Den anfallenden Lärm und Dreck hätten wir hinzunehmen.
Mitte 2013 teilte sie uns nebenbei mit, daß sie das Grundstück an ihren Sohn und ihre Tochter verkaufen wird, damit die dann dort ein Doppelhaus bauen können.
Die Garage müssen wir dann aufgeben, weil die abgerissen wird und die Bauarbeiten würden im Frühjahr 2014 beginnen und der Lärm und Dreck müsse ebenso von uns geduldet werden.
Weil die Aussage nur mündlich zwischen Tür und Angel erfolgte haben wir uns erst einmal keine Gedanken gemacht und warteten auf irgendwas "Schriftliches".
Im November zog die alte Dame unten aus und man teilte uns mit (mündlich!) daß die Garage geräumt werden muß, weil man diese für den Bauschutt benötigt.
Als Ersatz wurde uns ein kleiner zusätzlicher Kellerraum zur Verfügung gestellt und die Aussicht auf einen Stellplatz zu einem späteren Zeitpunkt vor dem Haus.
Ob es uns recht sei wurde nicht gefragt - es wurde angeordnet.
Weil wir einen Konflikt scheuten und auch nicht wieder gleich umziehen wollten, haben wir schweren Herzens die Garage ausgeräumt und erwarteten eigentlich eine Änderung des Mietvertrages bzw. des Mietzinses, weil wir ja eigentlich immer noch für die Garage bezahlen.
Auch unsere Frage nach Terminen und Genehmigungen etc. wurde mit dem Hinweis beantwortet, daß alles seine Richtigkeit hätte und es uns im Übrigen nichts angeht.
Zwischenzeitlich (ab dem 12.November) rückten Bauarbeiter an, die hier einen Höllenlärm veranstalteten. Alle Wände wurden rausgerissen, sogar tragende Wände. Böden und Decken wurden abgeschlagen. Der Lärm und der Dreck waren teilweise so unerträglich, daß unsere Tochter, die sich in der Ausbildung befindet, zu ihrem Freund zog, und wir an manchen Tagen nur noch flüchten konnten.
Vom ersten Tag an führte ich ein Bautagebuch und fotografierte die Umgebung, die sich von einem schmucken Garten in eine sumpfige Müllhalde verwandelte, weil man Alles einfach in den Garten schmiß. Teilweise ging der Lärm von 07:45 bis 21:00 oder 23:30.
Auf Mittagszeiten wurde dabei genausowenig Rücksicht genommen, wie auf den Samstag.
Und weil so viel in Eigenleistung gemacht wurde (Freunde etc. die nach Feierabend vorbeikommen) ging Vieles bis in die Abendstunden.
Der Keller wurde mit Baustützen vollgestellt, weil man die Decke absichern mußte, weil die tragende Mittelwand entfernt wurde, daß man kaum in den Keller und die Waschküche kam. Bis heute ist ein "normales" Leben unmöglich. Bei den Bauarbeiten wurde das Glas der Tarassentür unten zerstört - dadurch kühlt die Wohnung unten völlig aus und wir kriegen unsere Wohnung nicht mehr warm. Auf unsere Intervention bei den Bauarbeitern wurde ein Brett vorgestellt - Effekt = Null.
Es wurden keinerlei Termine gemacht und keine Ankündigungen. Es passierte, daß es um 08:00 morgens klingelte und man uns mitteilte, daß von 09h bis nachmittags das Wasser abgestellt wird. Oder, wenn wir Glück hatten, daß am nächsten Tag von 9h bis nachmittags keine Toilette benutzt werden kann, weil das Hauptabwasserrohr erneuert wird.
Weil wir die Notwendigkeit ja auch einsahen, haben wir es hingenommen, was die Handwerker und unsere Vermieterin aber auch immer "mutiger" und rücksichtsloser werden ließ.
Vorläufiger Höhepunkt war, als ich fragte, wo denn der "rote Punkt" sei, also die Freigabe der Baubehörde, die einige Straßen weiter, wo auch gebaut und saniert wird, in jedem Fenster hängt. Daraufhin rastete unsere Vermieterin dermaßen aus, daß ich am nächsten Tag zum Bauamt ging und nachfragte. Leider gab man mir keine Auskunft, verständigte aber unsere Vermieterin, die noch mehr ausrastete und erstmals erwähnte, daß man ja auch ausziehen können, wenn Einem etwas nicht paßt. Tags darauf teilte sie uns mit, daß ihr Sohn im Januar die Garagen abreißt, weil er Urlaub hat; eventuell aber schon am 27.12.2013. Bis dahin müsse unser Holz (für die Kaminfeuerung) welches neben der Garage lagert umgesetzt werden.
Am nächsten Tag rückte auch gleich der Sohn mit einem Riesenbagger an und grub die Erde im Garten ab und postierte den Bagger dekorativ vor unserem Balkon - Auspuff zeigt in unsere Richtung und bläst in die Wohnung, wenn er morgens um 8h den Bagger eine Stunde im Leerlauf warm laufen läßt.
Gestern überschlugen sich dann die Ereignisse.
Zur Beweissicherung habe ich ein Foto gemacht, wie der Bagger postiert ist (nur der Bagger wurde von mir fotografiert!) und wurde dabei vom Sohn beobachtet, der sofort seine Mutter anrief, die wie ein Racheengel zwei Stunden später über uns herfiel. Ich wurde von ihr regelrecht "angeschissen", was ich mir erlauben würde. Worauf ich ihr mitteilte, daß ich mit Sicherheit keine Rechenschaft darüber ablegen werde, schließlich sind wir hier nicht im Kz, und daß es meine Sache sei, wenn ich zur Beweissicherung Fotos mache.
Diese Aussage ließ sie völlig ausrasten und sie teilte uns mit, daß wir ja abhauen können, wenn es uns hier nicht mehr paßt.
Vermietung nach Gutsherrenart!
Nur noch mal zum Verständnis:
Bis zum gestrigen Tag haben wir weder die Miete gekürzt, noch uns beschwert. Wir haben es hingenommen, daß wir die Garage, für die wir einen Mietvertrag haben, räumen mußten und leben in einem unbeschreiblichen Lärm und Dreck, der ab Januar noch schlimmer wird, wenn da hinten dann auch gebaut wird.
Nun hat uns dieser Streit gestern dazu bewogen ein Schreiben vorzubereiten, in dem wir eine 50%ige Mietkürzung ab Januar 2014 androhen; sowie Zahlungen der Restmiete "unter Vorbehalt", weil uns gestern klar wurde, daß eigentlich ein künftiges Zusammenleben nicht möglich sein wird.
Heute nun, noch bevor wir zur Post konnten, der vorläufige Höhepunkt.
Der Sohn unserer Vermieterin ordnet an, daß das Holz sofort zu verschwinden hat, weil er am Montag mit dem Abriß beginnt. Sonst erledigt er die Sache......
Eigentlich gabe es eine mündliche Aussage unserer Vermieterin, daß erst im Januar begonnen wird und wir wissen auch nicht, ob er als Sohn gesprochen hat oder als Besitzer des Grundstücks - wir wissen ja noch nicht einmal, ob er das Grundstück gekauft hat. Man hat uns den mutmaßlichen Besitzerwechsel ja nicht angekündigt.
Wir vermissen bei all dem die rechtlichen Grundlagen, schließlich haben wir einen gültigen Mietvertrag.
Also stellen sich jetzt für uns die folgenden Fragen um deren Beantwortung wir einen Fachanwalt-wältin bitten möchten:
1. Welche rechtlichen Möglichkeiten haben wir auf Erfüllung des Mietvertrages?
2. Müssen wir diesen Lärm einfach so hinnehmen, oder ist eine Mietminderung möglich? Und sind 50% zu wenig oder zuviel?
3. Es besteht die Gefahr, daß in den nächsten Tagen eine Kündigung der Wohnung erfolgen wird - können wir uns dagegen wehren? Ich muß noch sagen, daß wir eigentlich nicht schon wieder umziehen möchten und uns dazu auch das Geld fehlt.
4. Wer trägt dann eigentlich die Kosten für den Umzug und die Neubeschaffung einer vergleichbaren Wohnung?
5. Haben wir eine Möglichkeit zu erfahren, ob überhaupt Genehmigungen existieren? Wir haben mal gerüchteweise gehört, daß es hier Einige so machen, daß sie bauen und dann ist es unökonomisch wieder abzureißen. Also bleibt Alles stehen. Uns kommt es deshalb so komisch vor, weil unsere Vermieterin immer gleich ausrastet, wenn man sie danach fragt und in der Nachbarschaft gesagt wurde, daß in den Gärten hinter den Häusern garnicht gebaut werden darf, weil die Kanalisation dafür nicht ausgelegt sei.
6. Kann man den Abriß der Garage vorerst stoppen? Zumindest vor den Feiertagen. Wir wollen ja auch Niemandem das Leben schwer machen, hätten aber gerne über Weihnachten etwas weniger Dreck und Krach und nicht gerade den Blick auf ein riesiges Schlammloch. Wir würden uns ja gerne einigen und ab Januar wäre es uns ja auch egal, mußten aber mitanhören wie unsere Vermieterin im Zorn zu ihrem Sohn sagte, daß sie uns rausschmeißen wird.

Ist eine Rechtsberatung überhaupt möglich? Wie hoch sind für uns die Chancen einen Fachanwalt zu beauftragen? Wir haben leider nur sehr wenig Geld und keine Rechtschutzversicherung. Der PLZ-Bereich wäre 76xxx (Großraum Karlsruhe).

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für die gestellte Frage.

Die Verärgerung über die von Ihnen geschildertem Umstände ist gut nachvollziehbar-vorab kann ich Ihnen sagen, dass Sie die dargelegten Verhältnisse tatsächlich nicht ertragen müssen.

Im Einzelnen:

1.) Der Vermieter ist zur Erfüllung des Mietvertrages verpflichtet- es kommt daher zunächst darauf an, welche Gebäudeteile zur welchen Nutzung im Mietvertrag niedergelegt worden sind. Sollte Ihnen die Benutzung auch nur einen kleinen Teils nicht möglich gemacht werden, ist der Vermieter unter Fristsetzung zur Zugänglichmachung aufzufordern. Bei der derzeitigen Situation, und der von ihnen geschilderten Engstirnigkeit kann ich mir vorstellen, dass ein anwaltlicher Brief tatsächlich mehr Gewicht haben dürfte. Ob Sie für die Sache tatsächlich einen Fachanwalt brauchen, kann ich nicht beurteilen, grundsätzlich stehen Regelungen des allgemeinen Mietrechts zur Frage. Ich helfe Ihnen auch gerne im weiteren Verlauf der Angelegenheit.

2.)Für die Zeit, während der die Tauglichkeit einer Mietsache gemindert ist, haben nach § 536 Sie nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Dies gilt nicht nur für die Zukunft, sondern ab sofort, jedoch nicht für die Vergangenheit. Ein Mieter kann die Miete zwar mindern, sobald er den Vermieter über den Mangel informiert hat. Daher ist die Anzeige in schriftlicher Form zu empfehlen. Daraus folgt aber auch, dass der Mieter die Miete erst ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige kürzen kann und eine rückwirkende Mietminderung für zurückliegende Zeiträume an sich ausgeschlossen ist (auch hier gibt es Ausnahmen)

In welchem Umfang die Minderung angemessen ist, lässt sich nur in Zusammenschau des Mietvertrages, der Mietzinshöhe und der Beeinträchtigung abschätzen- es gibt hier durchaus einschlägige Tabellen, die Sie z.B hier finden:

http://www.mietrecht-hilfe.de/miete/mietminderungstabelle.html

Anhand Ihrer Schilderung sind 50 % bei gleichbleibendem Zustand nicht unangemessen, allerdings ist die Beurteilung aus der Ferne schwierig, so dass für eine exakte Einschätzung die Angaben hier nicht ausreichen.

Sie sollten von Ihrem Recht jedoch auf jeden Fall Gebrauch machen. Dokumentieren Sie auch die Mangelanzeige! (Email, Fax, Einschreiben)

3.) Eine Kündigung ist nur unter bestimmten Umständen möglich,Vermieter dürfen nicht grundlos kündigen.Eine sog.Vermieterkündigung braucht einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Einem vertragstreuen Mieter darf dabei nur in Sonderfällen gekündigt werden. Dies ist z.B. Eigenbedarf – wenn der Vermieter den Wohnraum entweder für sich oder ein enges Familienmitglied benötigt;Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung – wenn der Vermieter durch das Mietverhältnis künftig erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden wird. Vermieter müssen dabei auch die Mietdauer berücksichtigen:Drei Monate bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren,Sechs Monate bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren und neun Monate bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren. Es steht ihnen jedoch frei, ggf. mit anwaltlichem Druck, einer einvernehmlichen Auflösung zuzustimmen, wenn der Vermieter beispielsweise die Umzugskosten trägt.

5.)Die Möglichkeiten der Einsicht sind für Mieter je nach Bundesland unterschiedlich beschränkt. Ein prinzipielles Recht zur Einsichtnahme besteht für Mieter nicht, in Baden-Württemberg gibt es auch kein Landes-Informationsfreiheitsgesetz. Als Mieter sind Sie auch nicht Beteiligte i.S.d. LVwVfG Ba-Wü §29 - jedoch kann ein Anwalt hier ggf. weiterhelfen. Auch praktisch denkbar ist eine "anonyme" Anzeige, dass ohne Genehmigung gebaut wird- dann tut das Bauordnungsamt das Übrige, womit Ihr Ziel, eine Überprüfung der Rechtmäßigkeit, auch erreicht werden kann.Dazu sollte in der "Anzeige" jedenfalls fundiert dargelegt werden, worum es geht und was die Einzelheiten sind, die Grund zur Besorgnis bereiten. Ich habe schon erlebt, dass so ein Baustopp erreicht werden konnte.

6.) Fordern Sie die Vermieterin entweder selbst, oder durch einen Anwalt zur sofortigen Einstellung des Abrisses, auch unter Androhung von Schadenersatzforderungen auf. Sie können niemanden vor die Garage stellen, der den Abriss verhindert, doch ist ein Wink mit bedeutenden Schadenersatzansprüchen und Anwaltskosten schon oft ausreichend, um das Ziel zu erreichen.

Sie haben, wie jeder Bürger, grds. die Möglichkeit, Beratungshilfe zu beantragen oder im schlimmsten Fall Prozesskostenhilfe zu bekommen, wenn ein gerichtliches Verfahren nötig wird. Zwar bestimm sich die Anwaltsvergütung nach dem Streitwert, doch wenn sie die Vermieterin in Verzug setzen können, wird diese ggf. selbst bei Verschulden Ihre eigenen Anwaltskosten tragen müssen. Auch darauf wäre sie in einem bestimmt formulierten Schreiben hinzuweisen. Ebenfalls sollte die Dame schliesslich aufgefordert werden, mit der Androhung eines Rausschmisses aufzuhören, da eine ungerechtfertigte Kündigung ebenfalls nicht unbedeutende Anwaltskosten verursacht- und zwar für den Kündigenden!


Ich hoffe, Sie konnten einen ersten Überblick über die Rechtslage gewinnen. Zögern Sie nicht, mich in der Sache zu kontaktieren, wenn Sie weitere Hilfe benötigen.

Bitte beachten Sie dabei wie immer, dass es sich nur die Ersteinschätzung handelt. Schon kleine Details können die rechtliche Beurteilung oftmals ändern!

Mit besten Grüßen,

Rechtsanwalt Asthoff, Bielefeld

Nachfrage vom Fragesteller 19.12.2013 | 19:34

Sehr geehrter Herr Asthoff,
vielen Dank für Ihre rasche Antwort.
Wir schreiben morgen unserer Vermieterin per Einschreiben, daß wir zum 01.01.2014 die Miete um 50% kürzen werden und den Rest unter Vorbehalt zahlen. In einem separaten Brief,ebenfalls per
Einschreiben untersagen wir ihr vorläufig die Garage abzureißen, bis sie sich mit uns zusammensetzt und wir "wie Erwachsene" miteinander geredet haben. Vielleicht bringt sie diese Abrißauszeit zur Besinnung bzw. ihren Sohn, der wohl hier die treibende Kraft ist und sich wie die Axt im Walde benimmt.
Mit Ihrer Erlaubnis notiere ich mir Ihre Mail-Adresse, damit ich
Sie gegebenenfalls beauftragen kann die entsprechenden Briefe zu
erstellen, wenn sich unsere Vermieterin weiterhin störrisch zeigt.
Nochmals vielen Dank, Sie haben uns unsere Angst etwas genommen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.12.2013 | 19:43

Vielen Dank für die Bewertung. Kontaktieren Sie mich gerne jederzeit!

Ergänzung vom Anwalt 19.12.2013 | 20:37

Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte noch ergänzen, dass das Rückwirkungsverbot nicht bedeutet, dass Sie nicht auch für den Rest des Dezembermonats die Miete kürzen könnten. Dazu reicht eine Anzeige beim Vermieter, am besten noch morgen, aus- denn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ist bereits jetzt gemindert!
Bewertung des Fragestellers 19.12.2013 | 19:37


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