Entstehen eine Mietvertrages zwischen Vermieter und Untermieter bei Untervermietung
18.07.2010 11:06 |
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Mietrecht, Wohnungseigentum
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Rechtsanwalt Michael Vogt
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Es stellt ich die Frage, ob durch Untervermietung des Mieters zwischen dem Vermieter und dem Untermieter ein neues Vertragsverhältnis entstanden ist, weshalb der Vermieter Nebenkosten-Guthaben nur den Untermieter und nicht an den Mieter zu erstatten hat.
Situation:
Der Vermieter (V) hat ein Ladengeschäft an den Mieter (M1) vermietet. Die Gesamtmiete setzt sich aus Kaltmiete, Nebenkosten-Vorauszahlung und Umsatzsteuer zusammen.
Mit Zustimmung des V wird das Ladengeschäft zunächst von M1 an M2 und anschließend von M2 an M3 untervermietet. Die Mietzahlungen erfolgen nach den Untervermietungen von den Untermietern direkt an V. M3 ist Untermieter vom 01.11.07 - 31.05.10. Nach Auflösung des Mietverhältnissen zwischen V und dem Hauptmieter M1 zum 31.05.10 wird ein Hauptmietvertrag zwischen V und M3 abgeschlossen.
Bei den Nebenkostenabrechnungen ergaben sich für 2007-2009 Guthaben, die V dem Hauptmieter M1 erstattete, da V davon ausging, daß nur zwischen ihm und M1, nicht aber zwischen ihm und M3 ein Mietverhältnis besteht. Untermieter M3 ist der Meinung, daß zwischen ihm und V ein Mietvertrag dadurch entstanden ist, daß er die monatlichen Mietzahlungen direkt an V geleistet hat und er deshalb auch Anspruch auf Erstattung der Nebenkostenguthaben hat. V ist der Rechtsauffassung, daß in der direkten Zahlung der Miete von M3 an ihn lediglich eine Verkürzung des Zahlungsweges zu sehen ist, nicht aber daß dadurch ein Mietvertrag mit M3 entstanden ist. Nach Erstattung der Nebenkostenguthaben von V an M1 hätte -nach Ansicht von V - M3 seine diesbezüglichen Guthaben in der Mieterkette, nicht aber bei V geltend machen müssen.
Wie ist die Rechtslage? Ist tatsächlich durch die direkten Mietzahlungen von M3 an V ein Mietvertrag entstanden, sodaß V nur an M3 schuldbefreiend die Nebenkostenguthaben zu zahlen hatte? Kann, wenn dies zutrifft, V die an dem Hauptmieter M1 zuunrecht erstatteten Nebenkostenguthaben von der Mieterkaution des M1, die V noch nicht zurückgezahlt hat, abziehen?
M3 ist seit dem 01.06.10 Hauptmieter des V und hat seine Mieterkaution vetragswidrigerweise noch nicht entrichtet. Kann V, wenn er die Nebenkostenguthaben an M3 zu zahlen hat, diese mit seinen Forderungen aus der Mieterkaution gegenüber M3 aufrechnen?
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