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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Entschädigung für Reparaturen

Im Formulamietvertrag ist folgendes geregelt:

4.
Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.

Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen.

Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - erforderlichen Arbeiten auszuführen.

Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Anstrich und Lackieren der innentüren sowie der Fenster und Aussentüren von innen sowie sämtliche Holzteile , Versorgungsleitungen und Heitkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapazieren der Wände.

5.
Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:
in Küchen, Bädern, Duschen, Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre.

Die aktuelle Situation lässt sich wie folgt zusammenfassen:

a.
Das Mietverhältnis besteht seit dem 01.09.1998.
Die Wohnung hat eine Größe von ca. 80 qm.
Die Wohnung wurde komplett renoviert übergeben.

b.
Mit der Mieterin wurde vereinbart, dass das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist zum Ende des laufenden Monats Februar beendet werden kann, da sie zum 1. März eine neue Wohnung gefunden hat und Schwierigkeiten hat eine doppelte Miete zu zahlen, wenn eine formale Kündigungsfrist eingehalten hätte werden sollen.

c.
Die Mieterin hat ein Kaution in Höhe von DM 1660 gestellt.

d.
Nach Angaben der Mieterin wurden ausschließlich die Wände und die Decke im Wohnzimmer vor zwei Jahren neu gestrichen.

e.
Wir als Vermieter haben die Miterin aufgefordert einen Kostenvoranschlag über die anstehenden Schönheitsreparaturen um die erforderlichen Maßnahmen zu Behebung von Abnutzung bzw. Beschädigung überblicken zu können.

f.
Wir als Vermieter und noch Eigentümer des Hauses werden die Wohnung nicht wieder vermieten. Das Haus steht insgesamt zum Verkauf an.

Wir möchten gerne geklärt haben:

1.
Können wir von der Mieterin eine Entschädigung für nicht durchgeführte Abnutzungs- und Beschädigungsreparaturen (im Sinne der oben angeführten Klausel unter 4.) fordern, da sie nicht bereit ist, diese Arbeiten durchführen zu lassen?

2.
Kann Die Mieterin die Entschädigung mit dem Argument ablehnen, dass das Haus ohnehin verkauft wird und sie keinen Einfluss darauf hat, ob die Reparaturen überhaupt durchgeführt werden?

3.
Die Wohnung wurde pfleglich behandelt, so dass keine gößeren Beschädigungen vorliegen.
Dennoch würde einer Schätzung zufolge der Reparaturaufwand zwischen 1.500 und 2.000€ liegen.
Können wir das Angebot unterbreiten, dass die von uns geforderte Entschädigung durch Verrechnung mit der Kaution einschl. Zinsen (ca. 1.230€) ausgeglichen wird?

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Sehr geehrter Ratsuchender,


zunächst sollte genau zwischen tatsächlichen Beschädigungen und Schönheitsreparaturen, die die normale Abnutzung umfassen, unterschieden werden, da sich Ihre Ansprüche insoweit unterscheiden:


Beschädigungen, die nicht mehr der normalen Abnutzungen unterliegen (z.B. angeborte Fensterrahmen, Brandlöcher, zerkratzte Türen) sind von der Mieterin zu beseitigen, wozu sie schriftlich unter Fristsetzung aufgefordert werden sollte. Macht sie dieses nicht, sollten Sie Kostenvoranschläge einholen und könnten dann auch mit der Mietkaution diese Beträge verrechnen.


Anders sieht es jedoch hinsichtlich der Schönheitsreparaturen aus; dort wird die Mieterin in einer stärkeren Situation sein:

Denn nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung wird die Mieterin gar keine Schönheitsrepararturen leisten müssen, da die Klausel - sofern sie nicht individual auch tatsächlich ausgehandelt worden ist - unwirksam sein dürfte.

Zwar wurde zunächst in Ziffer 4 auf den den Grad der Abnutzung oder Beschädigung abgestellt; gleichzeitig wurden aber leider auch starre Fristen in Ziffer 5 ("grundsätzlich") aufgenommen, OHNE dass dort auf den Grad der Abnutzung abgestellt worden ist, so dass widersprechende Klauseln vorliegen.

Dieses geht nach höchstrichterlicher Rechtsprechung jedoch in der Form zulasten des Vermieters, dass die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen allesammt unwirksam sind (BGH WuM 2004, 463) - die Mieterin schuldet daher keine Schönheitsreparaturen.


Die Beantwortung der Fragen hängt also allein davon ab, ob es echte Beschädigungen oder unterlassene Schönheitsreparaturen sind, so dass die Antworten wie folgt lauten:


1.
Können wir von der Mieterin eine Entschädigung für nicht durchgeführte Abnutzungs- und Beschädigungsreparaturen (im Sinne der oben angeführten Klausel unter 4.) fordern, da sie nicht bereit ist, diese Arbeiten durchführen zu lassen?


Beschädigungen ja - Abnutzungen nein.

2.
Kann Die Mieterin die Entschädigung mit dem Argument ablehnen, dass das Haus ohnehin verkauft wird und sie keinen Einfluss darauf hat, ob die Reparaturen überhaupt durchgeführt werden?

Nein; bei Beschädigungen kann die Mieterin sich nicht auf einen beabsichtigten Verkauf berufen.

3.
Die Wohnung wurde pfleglich behandelt, so dass keine gößeren Beschädigungen vorliegen.
Dennoch würde einer Schätzung zufolge der Reparaturaufwand zwischen 1.500 und 2.000€ liegen.
Können wir das Angebot unterbreiten, dass die von uns geforderte Entschädigung durch Verrechnung mit der Kaution einschl. Zinsen (ca. 1.230€) ausgeglichen wird?

Ja, das ist möglich; im Rahmen der Vertragsfreiheit können im Einvernehmen solche Vereinbarungen geschlossen werden.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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