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Entschaedigung fuer Instandhaltung und Verkauf eines geerbten Hauses


| 02.02.2009 16:46 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Kristin Pietrzyk


| in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich bitte um Ihre freundliche Stellungnahme und Ihren Rat in der folgenden Angelegenheit. Ich habe die Details der Angelegenheit ans Ende der Mail gestellt und darf Sie bitten, diese vor dem Hintergrund meiner Fragen zu lesen.

Wir sind drei Geschwister die 2006 das Haus unserer Mutter geerbt haben. Unser Bruder hat das Haus drei Jahre lang für sich und seine Freunde gegen unseren mehrfach erklärten Willen als Wochenend- und Ferien Domizil genutzt. Dabei Schäden und Kosten verursacht, die Vermietung der Ferienwohnungen und den Verkauf behindert. Er hat sich geweigert sich an Kosten zu beteiligen, unsere Schwester für Ihre Arbeiten an dem Haus (1.250 Stunden) zu 1/3 zu entschädigen oder sich an den Kosten zu 1/3 zu beteiligen. Ferner hat er nichts zum Erhalt oder für den Verkauf des Hauses beigetragen. Wir haben ihn darauf hingewiesen, dass wir ihm seinen Anteil vom Erlös abziehen werden wenn er nicht aufhört unser Haus seinen Freunden zu überlassen ohne dass die dafür zahlen. Ferner wird er meine Schwester und mich zu 1/3 für unserer Arbeiten die zum Erhalt und zum Verkauf des Hauses dienen entschädigen müssen. Das hat er jedes Mal einfach ignoriert. Der Erlös aus dem Verkauf befindet sich seit Dez. 08 auf einem Anderkonto.
Unser Bruder Schuldet der Erbengemeinschaft 20.000 Euro (ein Drittel geht an ihn zurück) wenn wir ihm nur die minimale Nutzung in Rechnung stellen. Wir können anhand der Telefonrechnungen nachweisen, dass er oder seine Freunde das Haus öfter genutzt haben. Der Betrag setzt sich zusammen aus:
- 10.000 Euro für die Nutzung (minimal Betrag),
- 3.000Euro Vorlagen
- 7.000 Euro Entschädigung für Arbeiten unserer Schwester (1.250 Stunden)

Wir haben ihm mehrere Angebote gemacht. Ich habe auf Entschädigung für meine Arbeiten verzichtet, wir wollten ihm die Nutzung erlassen wenn er nur unserer Schwester 10.000 Euro für ihre Kosten und ihre Arbeiten gibt. Das hat er alles abgelehnt und 3.000 ohne Anerkennung irgendwelcher Rechtslagen angeboten. Das haben wir abgelehnt.

Er hat absolut nichts zum Erhalt oder dem Verkauf des Hauses beigetragen, er hat es genutzt und Schäden und Kosten verursacht, er hat sogar noch versucht den Verkauf zu boykottieren indem er die Käuferin telefonisch belästigt hat, er hat den höchsten Steuervorteil aus den Verlusten (er ist Arzt, ich habe nichts davon da ich in den USA lebe und unsere Schwester lebt von einer Minimum Rente). Für Leistungen die er nicht erbracht hat, hat er eine wertvolle Truhe (>10.000Euro) aus der Erbmasse erhalten. Sogar einige seiner Freunde haben ihm gesagt dass sein Verhalten nicht anständig ist. Unsere Schwester hat in Treu und Glauben gehandelt dass er sich nicht einer Entschädigung ihrer Leistungen nicht verschließen kann und einen wesentlich höheren Preis erzielt als von einem sehr renommierten Makler Büro vorhergesagt wurde. Für seine Nutzung und die Arbeiten meiner Schwester gibt es Zeugen, einige sind seine Freunde. Wir waren beide sehr über das Ausmaß seiner Unfairness überrascht.


Meine Fragen:
1) Welche rechtlichen Handhaben haben wir um unsere Forderungen durchzusetzen?
2) Mir ist klar dass die rechtlichen Grundlagen nicht so ganz einfach sind. In der detaillierten Beschreibung sehen sie aber dass sein Verhalten offensichtlich „unanständig“ ist. Gibt es einen aussergerichlichen Weg der besser geeignet ist unsere Forderungen durchzusetzen? Ombudsmann, Mediator...? Wie geht das, an wen können wir uns wenden? Wir wollen das nicht eskalieren lassen, fühlen uns aber ausgenutzt und wünschen mindestens eine finanzielle Würdigung der Leistungen unserer Schwester sowie Rückerstattung ihrer Auslagen.
3) Kann unser Bruder auf Freigabe des Anderkontos Klagen? Wie sind seine Chancen?

Details:
Das Haus befindet sich in einem Erholungsgebiet mit Ferienwohnungen und Gästehäusern auf einem großen parkähnlichen Grundstück mit einem Teich. Als 2005 klar wurde dass unsere Mutter das Haus nicht mehr bewirtschaften kann haben wir auf Anraten unseres Bruders noch einmal ca. 30.000Euro bis 40.000Euro aus dem Erbe unserer Mutter in das Haus gesteckt um es zu renovieren. Unser langfristiges Ziel war der Verkauf. Unser Bruder, der zu dieser Zeit mit der Verwaltung der Finanzen betraut war wollte bis zum Verkauf die Ferienwohnungen vermieten, um Geld für die Renovierung und den Erhalt des Hauses bis zum Verkauf einzubringen. Meine Schwester und ich vertrauten ihm und nahmen an dass er weiß was er tut. Er engagierte eine Verwalterin, welche die Betreuung der Gäste und die Koordination der Wohnungen übernahm. Er selbst wohnt eine Autostunde entfernt, unsere Schwester 8 Autostunden und ich lebe in den USA. Da ich selber nicht in der Lage war von den USA aus viel zu helfen war ich damit einverstanden dass sich unser Bruder eine antike eiserne Truhe im Wert von etwas über 10.000Euro zu eigen machte und unsere Schwester den Bus unserer Mutter (etwas weniger als 10.000Euro). Beides als Entschädigung für deren Arbeitsaufwände gedacht.

Gleich von Begin an gab es Probleme. Zur Ferienzeit hat unser Bruder die besten Wohnungen seinen Freunden überlassen oder selbst genutzt so dass sie für die Verwalterin und zur Vermietung oft nicht verfügbar waren. Nachdem er oder seine Freunde das Haus verlassen hatten musste die Verwalterin erst einmal ein paar Stunden aufräumen um das Haus in vermietbaren zustand zurück zu versetzen. Meine Schwester und ich haben ihn mehrere Male gebeten unser Haus nicht mehr seinen Freunden zur Verfügung zu stellen. Es wurden Schäden angerichtet um die er sich nicht gekümmert hat und wenn wir Verkaufsbesichtigungen hatten musste unsere Schwester oft acht Stunden fahren um das Haus wieder herzurichten und dann wieder acht Stunden zurück. Es wurde bald offensichtlich dass unser Bruder an dem Verkauf nicht sonderlich interessiert war. Er ignorierte unsere Bitte und gab seinen Freunden weiterhin die Schlüssel, fuhr dann manchmal selber in Urlaub und war nicht zu erreichen. Er wollte das Haus weiter für sich und seine Freunde nutzen während unsere Schwester das Haus in Schuss hält und wir beide dafür bezahlen. Sein Argument war, dass er Leute ins Haus bringt was besser ist als es leer stehen zu lassen.

Im Sommer 2007 kam es schließlich zum Eklat weil unsere Schwester sich weigerte eine Putzfrau für unseren Bruder zu suchen. Er schickte daraufhin meiner Schwester ein Paket mit bezahlten und unbezahlten Rechnungen und schwor dass er keinen Fuß mehr in das Haus setzen würde. Meine Schwester schickte das Paket an mich und ich verbrachte etwa 2 Wochen damit herauszufinden welche Rechnungen bezahlt waren und welche nicht, wo wir überall Schulden hatten und welche Forderungen berechtigt waren und welche nicht. Eine ordentliche Aufstellung gab es nicht. Von da an habe ich die Finanzielle Verwaltung übernommen. Selbst dabei musste mir unsere Schwester von Zeit zu Zeit helfen da ich in USA lebe. Es wurde klar dass er sich um nichts gekümmert hat. Er hat sogar vergessen das Haus zu versichern was herauskam als wir Wasserschäden hatten die unsere Schwester dann zum Teil selber reparieren musste da wir keinen Versicherungsschutz hatten und sie die Kosten gering halten wollte da wir auch kein Geld mehr hatten. Das war unverantwortlich von ihm, da ständig Gäste im Haus waren die zu Schaden kommen konnten und er nicht immer zugegen war .
Die ganze Zeit über ist unsere Schwester mehrfach zum Haus gefahren um das Grundstück in Ordnung zu halten, Reparaturen durchzuführen, Handwerker zu koordinieren und schließlich Feriengäste zu betreuen nachdem die Verwalterin schließlich alles hingeschmissen hat und Verkaufsbesichtigungen durchzuführen. Als unser Bruder jede Beteiligung finanzieller Art oder durch Arbeit verweigerte, haben wir ihn darauf hingewiesen dass wir ihm von nun an (Juni 2007) die weitere Nutzung des Hauses in Rechnung stellen und von seinem Anteil abziehen werden. Das hat er ignoriert und weiter das Haus seinen Freunden zur Verfügung gestellt. Ferner haben wir ihm in Aussicht gestellt dass er uns für unsere Arbeiten und finanziellen Vorlagen zu einem drittel wird entschädigen müssen. Ich habe ihn dann per E-Mail gefragt ob das Haus von uns abkaufen möchte und ihn gebeten sich an den Kosten zu Beteiligen. Seine Antwort war kurz und wörtlich: „Beides NEIN“

Insgesamt hat unsere Schwester 1.250 Stunden über 2 Jahre an dem Haus gearbeitet, Wasserschäden behoben, das parkähnliche Grundstück und den Teich regelmäßig gepflegt, Bäume gefällt und das Haus und die Ferienwohnungen für Verkaufsbesichtigungen hergerichtet sowie zahlende Feriengaste betreut als noch welche da waren. Sie musste jedes Mal 8 Stunden zum Haus hin fahren und wieder 8 Stunden zurück. Unser Bruder wohnt eine Autostunde weit entfernt.

Als es dann im Dezember 2008 endlich zum Verkauf kam hat er noch versucht den Verkauf zu boykottieren indem er sich am Makler vorbei mit der Käuferin in Verbindung gesetzt hat.

Wir haben in den Kaufvertrag, den unser Bruder dann doch unterschrieben hat, aufgenommen dass das Anderkonto mit Erlös erst nach Einwilligung von uns dreien freizugeben ist. Ich habe unserem Bruder dann eine Aufstellung zugeschickt aus der hervor ging dass er der Erbengemeinschaft 20.000 Euro schuldet. Davon geht ein drittel an ihn zurück. Der Betrag setzte sich in etwa so zusammen:
- 10.000 für die Nutzung des Hauses. Drei mal können wir ihm sehr einfach nachweisen dass er Freunde (10 und mehr) in unserem Haus beherbergt hat, wir wissen aber dass es wesentlich öfter war. Es wird nur etwas aufwändiger and die Daten zu kommen. Wir haben den selben Betrag angesetzt den wir für die Vermietung bekommen hätten.
- 3.000 für Geld dass unsere Schwester vorgeschossen hat. Versicherung und laufende Kosten (1/3)
- 7.000 für 1/3 der 1.250 Stunden die unsere Schwester gearbeitet hat.
Er hat aufgelegt als ich ihn deswegen anrief. In einer folgenden E-Mail habe ich angeboten ihm die Nutzung zu erlassen wenn er unserer Schwester 10.000E für ihre Kosten und ihre Arbeit gibt. Ich zahle ihr den selben Betrag. Er hat dann 3.000E angeboten was wir abgelehnt haben. Ich habe ihn noch einmal aufgefordert unsere Schwester würdig für die von ihr geleistete Arbeit zu entschädigen. Das war in der 2ten Januar Woche. Seitdem haben wir nichts mehr von ihm gehört. Das Geld liegt immer noch auf dem Anderkonto.
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 18 weitere Antworten zum Thema:
02.02.2009 | 17:52

Antwort

von

Rechtsanwältin Kristin Pietrzyk
77 Bewertungen
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und in Ansehung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Bitte beachten Sie, dass auf Grund der begrenzten Bearbeitungszeit nicht auf jedes Detail ausführlich eingegangen werden kann. Daher bitte ich Sie, ergänzend von der kostenlosen Nachfragefunktion Gebrauch zu machen, sollten offene Fragen bestehen hinsichtlich des dargestellten Sachverhaltes.

1.) Als Erbengemeinschaft sind Sie eine sog. Gesamthandsgemeinschaft. Gemäß § 2038 BGB steht den Erben die Verwaltung des Erbes gemeinschaftlich zu. Ergänzend finden die Vorschriften über die Gemeinschaft Anwendung.

Sofern Sie Ihrem Bruder zumindest zeitweise die eigenhändige Verwaltung des Objektes übertragen haben, war er im Rahmen dieses Verhältnisses verpflichtet, dieser Aufgabe gewissenhaft und sorgfältig nachzukommen.

Zwar steht dem Gemeinschaftsmitglied gemäß § 743 Abs. 2 BGB ein Gebrauchsrecht des Objektes zu. Sofern dies jedoch dem gemeinschaftlichen Beschluss der Erbengemeinschaft, das Objekt aus Ertraggründen durch Vermietung zu verwerten, entgegensteht, war Ihr Bruder nicht berechtigt, sich über diesen Beschluss hinwegzusetzen. Insofern wären Sie berechtigt, die durch das eigenmächtige Handeln Ihres Bruders verursachten Schäden und Mietausfälle von diesem ersetzt zu verlangen.

Da diese Ansprüche jedoch nicht ausschließlich auf Erbrecht beruhen, ist umstritten, ob diese der regelmäßigen oder der dreißigjährigen Verjährung unterliegen. Insofern weise ich Sie darauf hin, dass unter Außerachtlassung eventueller Hemmungstatbestände eventuell bestehende Ansprüche zeitnah geltend zu machen.

Weiterhin sind entsprechend § 748 BGB alle Mitglieder der Erbengemeinschaft den anderen Mitgliedern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstandes sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis der entsprechenden Anteile zu tragen. Insofern kann Ihre Schwester Ersatz Ihrer Aufwendungen verlangen. An diesen Kosten hat Ihr Bruder einen Anteil entsprechend seines Anteils an der Erbengemeinschaft zu tragen.

Insofern ist Ihre Rechtsauffassung zutreffend.

Da Ihr Bruder jedoch eine Regulierung der Kosten Ihrer Schwester sowie den Ersatz entstandener Schäden und Ausfälle verweigert, scheint eine gerichtliche Auseinandersetzung unumgänglich.

2.) Grundsätzlich wäre der gerichtliche Weg zu beschreiten. Jedoch könnten Sie einen Mediator bzw. Rechtsanwalt einschalten, um zunächst eine außergerichtliche Einigung herbeizuführen. Ob dies erfolgversprechend einzuschätzen ist, kann an dieser Stelle leider nicht beurteilt werden.

Weiterführend besteht die Möglichkeit ein unabhängiges Schiedsgericht anzurufen. Jedoch ist auch hierbei die Beauftragung eines Rechtsanwaltes zur Wahrnehmung Ihrer Interessen zu empfehlen. Dieser kann Ihnen auch die Empfehlung einer entsprechenden Stelle geben.

3.) Da das Anderkonto ausweislich des von Ihnen zitierten Vertrages nur mit Zustimmung der gesamten Erbengemeinschaft aufgelöst werden kann, müsste Ihr Bruder auf Ihre Zustimmung zur Auflösung klagen. Da diese auf Grund von in Streit stehenden Forderung verweigert worden ist, wäre für eine erfolgreiche Klage Ihres Bruders die Lösung dieses Konfliktes unumgänglich.

Jedoch kann Ihr Bruder auch die Auseinandersetzung der bestehenden Erbengemeinschaft betreiben. Aber auch auf diesem Weg, wären die offenstehenden Forderung bei der Verteilung der Erbmasse zu berücksichtigen.

---
Abschließend erlaube ich mir, Sie auf Folgendes hinzuweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Kristin Pietrzyk
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 17.02.2009 | 04:03

Sehr geehrte Frau Pietrzyk,
ich hatte Ihnen letzte Woche noch ein paar Fragen geschickt. Koennen Sie bestaetigen dass die angekomen sind.

Vielen Dank und mit freundlichem Gruss,
Thomas Gutermuth

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.02.2009 | 13:21

Sehr geehrter Fragesteller,

leider haben mich Ihre zusätzlichen Fragen nicht erreicht. Ich bitte Sie, diese nochmals an die E-Mail-Adresse kontakt@kanzlei-elster.de zu senden.

Mit freundlichen Grüßen

Kristin Pietrzyk
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 2009-02-02 | 21:40


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Rechtsanwältin Kristin Pietrzyk
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