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Entschädigug für verschwiegene Grundstücksmängel


| 22.12.2014 17:14 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Einsicht ins Grundbuch vermeidet Überraschungen nach dem Hauskauf (hier Wegerecht)


Es geht hier um drei hintereinander liegende Grundstücke, Grundstück A, B und C. Grundstück B ist nur durch Überfahren von A zu erreichen, Grundstück C nur durch das Überfahren von A und B. Alle Grundstücke liegen im Außenbereicht. Im November 2012 habe ich Grundstück B im Außenbereich gekauft. Auf diesem Grundstück steht ein Haus mit Bestandsschutz und auf dem Grundstück lastet ein Überwegungsrecht für das dahinter liegendes Grundstück C. Dieses wurde 1954 von Grundstück B abgeteilt und verkauft.

Bei Abschluss des Kaufvertrags fragte ich den Notar, ob das eingetragene Wegerecht bedeuten würde, dass ich den Weg in einem bestimmten Zustand herstellen oder erhalten müsse. Dies verneinte der Notar im Beisein der Verkäufer. Die Verkäufer schwiegen zu der Frage. Bei einer späteren Einsicht ins Grundbuch und den bei der Grundlast genannten Kaufvertrag für das abgeteilte Grundstück C stellte ich fest, dass das Wegerecht doch vorsah, dass der Weg in einem befahrbaren Zustand zu erhalten sei und, dass den Eigentümern das Recht eingeräumt wurde, die Toilette des Hauses auf meinem jetzigen Grundstück zu nutzen.
Hier meine erste Frage:
Begründet dieses Verschweigen, trotz meiner expliziten Frage bei Vertragsabschluss, einen Schadensersatz durch die Verkäufer und wenn ja, in welcher Höhe?
Zu dem Grundstück B, das ich gekauft habe, ist zu sagen, dass die Verkäufer (eine Erbengemeinschaft ) zuvor versucht hatten, das Grundstück in mehrere Grundstücke zu teilen, um diese Grundstücke einzeln zu verkaufen. Sie sind mit diesem Vorhaben anscheinend gescheitert. Vermutlich an dem Umstand, dass es sich um ein Grundstück im Außenbereich handelt. Daher sollten sie mindestens dadurch von dem Inhalt des Wegerechts wissen.
Außerdem haben mir die Verkäufer verschwiegen, dass der Weg über das Grundstück A, der zu meinem Grundstück (B) führt, sich im Besitz meiner Nachbarn befindet und, dass dafür kein Wegerecht eingetragen ist.
Als ich davon erfuhr, teilte mir der Notar aufgrund meiner Nachfrage mit, dass er nicht verpflichtet sei, sich über die Lage des Grundstücks, das Gegenstand des Kaufvertrags sei zu informieren.
Das Grundstück A wurde aber von meinem Nachbarn vor einigen Jahren (2002) vom Kreis gekauft. Das Wegerecht konnte ich jetzt unter Einsatz von sehr viel Zeit und Geld von den Nachbarn erlangen.
In wiefern begründet dieses Verschweigen einen Schadensersatzanspruch an die Verkäufer? Und wenn ja in welcher Höhe? Das Grundstück, das ich überwegen muss ist waldartig mit Bäumen bestanden und hat sich durch eine Verlegung der Straße vermutlich vor mehr als 90 Jahren als Rest- Teilstück ergeben. Es war bis zum Jahr 2002 in Besitz des hiesigen Kreises und bevor es von meinem Nachbarn gekauft wurde.
Auf meinem Grundstück steht ein Haus, das aus dem Jahr 1929 stammt. Seit dem findet die Überwegung über Grundstück A statt und es ist auch nicht ohne Weiteres zu erkennen, dass es sich bei dem zu überwegenden Grundstück um ein Privatgrundstück handelt (Kein Zaun, auf dem Grundstück steht eine Transformatorstation etc.)
Wie ist hier die Rechtslage? Ich habe gelesen, dass Mängel, die aus dem Grundbuch zu ersehen sind, nicht unter die Aufklärungspflicht des Verkäufers fallen? Mir war aber vor dem Grundstückskauf nicht klar, dass ein Wegerecht auch für das herrschende Grundstück ins Grundbuch eingetragen wird.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bei Abschluss des Kaufvertrags fragte ich den Notar, ob das eingetragene Wegerecht bedeuten würde, dass ich den Weg in einem bestimmten Zustand herstellen oder erhalten müsse. Dies verneinte der Notar im Beisein der Verkäufer. Die Verkäufer schwiegen zu der Frage. Bei einer späteren Einsicht ins Grundbuch und den bei der Grundlast genannten Kaufvertrag für das abgeteilte Grundstück C stellte ich fest, dass das Wegerecht doch vorsah, dass der Weg in einem befahrbaren Zustand zu erhalten sei und, dass den Eigentümern das Recht eingeräumt wurde, die Toilette des Hauses auf meinem jetzigen Grundstück zu nutzen.
Hier meine erste Frage:
1. Begründet dieses Verschweigen, trotz meiner expliziten Frage bei Vertragsabschluss, einen Schadensersatz durch die Verkäufer und wenn ja, in welcher Höhe?

a. Notarhaftung:

Angenommen der Fall, sie würden beim Gericht die Aussage des Notars beweisen können, kommt eine Notarhaftung wegen fehlerhaften Beratung in Frage.

Diese Haftung würde aber entfallen, falls im Kaufvertrag steht (sinngemäß) „der Inhalt des Grundbuchs ist den Beteiligten bekannt". Denn dann kommt ein Mitverschulden Ihrerseits in Betracht.
Falls die o.g. Passage im Kaufvertrag nicht steht, kommt ebenso ein Mitverschulden Ihrerseits in Betracht. Dieses würde ich auf 50-80% schätzen, da allgemein anerkannt ist, dass der Käufer vor dem Kauf eine Einsicht ins Grundbuch vollziehen muss, um sich um den Gegenstand des Kaufs zu vergewissern.

Die Höhe des Schadensersatzanspruches ist die Differenz zwischen dem Preis, den Sie gezahlt haben und dem, den Sie gezahlt hätten, wenn Sie über die Verpflichtung zur Erhaltung des Weges gewusst hätten. Das Gericht würde ein Jahres oder 3 Jahres Betrag der Aufwendungen einsetzen und den Kaufpreis insoweit „mindern".


b. Verkäuferhaftung:

Die Verkäufer haben nach Ihren Angaben über den Inhalt des Grundbuches gewusst. D.h. Sie hätten die unkorrekte Antwort des Notars berichtigen müssen. Auch hätten sie Ihnen über das fehlende Wegerecht mitteilen müssen, weil es zu wesentlichen Eigenschaften eines Grundstückes gehört. Für die Haftung gilt das oben Gesagte. Allerdings im Bezug auf das Wegerecht auf A zum B schauen Sie bitte im Kaufvertrag. Falls Sie dort einen Satz finden, dass die Verkäufer keine Haftung für Rechtsmangel übernehmen, ist die Haftung nicht gegeben.


2. Als ich davon erfuhr, teilte mir der Notar aufgrund meiner Nachfrage mit, dass er nicht verpflichtet sei, sich über die Lage des Grundstücks, das Gegenstand des Kaufvertrags sei zu informieren.

Dazu ist er zwar verpflichtet, aber nicht über die Eigenschaften des Kaufgegenstands. Außerdem steht oft im Kaufvertrag, dass der Notar für die Eigenschaften nicht haftet, also muss er sie auch nicht prüfen.


3. Ich habe gelesen, dass Mängel, die aus dem Grundbuch zu ersehen sind, nicht unter die Aufklärungspflicht des Verkäufers fallen?

Ja, aber bei Ihnen geht es nicht darum, dass der Verkäufer Sie nicht aufgeklärt hat, sondern, dass er die unkorrekte Antwort des Notars nicht berichtigt hat.


Insgesamt erweist sich die Rechtslage (und vor allem die Beweislage) als schwierig. Ich würde Ihnen empfehlen, zunächst gegenüber dem Verkäufer Schadensersatzansprüche geltend zu machen, damit Sie (im besten Falle) eine schriftliche Aussage bekommen, dass der Notar tatsächlich so gesagt hat.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.12.2014 | 20:29

Sehr geehrte Frau Zelinskij- Zunik, as genau beinhaltet die Pflicht ins Grundbuch zu schauen? Gesehen habe ich, dass da ein Überwegungsrecht eingetragen ist. Hätte ich dann auch den Kaufvertrag aus 1954,in dem das Wegerecht für das herrschende Grundstück vereinbart wurde, verlangen müssen? Hätte ich den überhaupt zur Einsicht bekommen? Ich musste später meinen Kaufvertrag vorweisen, um in den Kaufvertrag für das herrschende Grundstück reinschauen zu dürfen.
Zu den Rechtsmängeln steht in dem Vertrag lediglich, " Der Notar belehrte die Parteien, über die Bedeutung von Baulasten und wies darauf hin, das er beim zuständigen Bauamt das geführte Baulastenverzeichnis nicht eingesehen hat. Der Verkäufer erklärt, dass ihm keine Eintragungen bekannt sind. " Heißt das jetzt etwa, dass der Verkäufer sogar bestätigt hat, dass er bekannt gibt, dass es kein Überwegungsrecht für das Grundstück A gibt?
Herzlicher Gruß
Gundhild Ameln

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.12.2014 | 23:06

1. Sie haben ursprünglich geschrieben:

Bei einer späteren Einsicht ins Grundbuch und den bei der Grundlast genannten Kaufvertrag für das abgeteilte Grundstück C stellte ich fest, dass das Wegerecht doch vorsah, dass der Weg in einem befahrbaren Zustand zu erhalten sei und, dass den Eigentümern das Recht eingeräumt wurde, die Toilette des Hauses auf meinem jetzigen Grundstück zu nutzen.


Ich habe Sie so verstanden, dass die Unterhaltungspflicht für den Weg ins Grundbuch eingetragen wurde.

Jetzt stellt sich heraus, dass die Unterhaltungspflicht nur im Kaufvertrag geregelt war. Die Folge ist, dass diese Pflicht nur zwischen (damaligen) Vertragsparteien gilt und nach dem Eigentümerwechsel mangels anderweitigen Vereinbarung die gesetzliche Regelung § 1020 Satz 2 BGB gilt, wonach nicht Sie sondern Wegerechtberechtigter den Weg unterhalten muss.

http://www.zwangsversteigerung-rechtsanwalt-muenchen.de/urteile-zu-zwangsversteigerungen/221-keine-pflicht-des-eigentuemers-zur-instandhaltung-einer-wegeflaeche

Denkbar ist auch, dass Sie die Rechte und Pflichten des Verkäufers übernommen haben, hier ist ein Blick in den Vertrag erforderlich.


was genau beinhaltet die Pflicht ins Grundbuch zu schauen? Gesehen habe ich, dass da ein Überwegungsrecht eingetragen ist. Hätte ich dann auch den Kaufvertrag aus 1954,in dem das Wegerecht für das herrschende Grundstück vereinbart wurde, verlangen müssen?

Nein, von daher entfällt auch Ihr Mitverschulden

Hätte ich den überhaupt zur Einsicht bekommen?

Ja, wenn der Verkäufer Ihnen eine Vollmacht erteilt hätte.


2. Zu den Rechtsmängeln steht in dem Vertrag lediglich, " Der Notar belehrte die Parteien, über die Bedeutung von Baulasten und wies darauf hin, das er beim zuständigen Bauamt das geführte Baulastenverzeichnis nicht eingesehen hat. Der Verkäufer erklärt, dass ihm keine Eintragungen bekannt sind. " Heißt das jetzt etwa, dass der Verkäufer sogar bestätigt hat, dass er bekannt gibt, dass es kein Überwegungsrecht für das Grundstück A gibt?

Ja, aber es gab ja auch keinen.

Zusammenfassend kann ich nur feststellen, dass sich ohne umfassende Prüfung des Kaufvertrages und Grundbuches leider kein vollständiges Bild herleiten lässt.

Bewertung des Fragestellers 02.01.2015 | 20:13


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