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Entfall Bestandsschutz im öffentlichen Baurecht


03.11.2014 09:52 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Ihre Frage betrifft öffentliche Baurecht in Sachsen (Leipzig), die Amtshaftung und ggf. das Kaufrecht (Immobilienkauf, Hauskauf, Gewerbegebiet; Rechtsmangel). Es geht um Fragen der baulichen Nutzung des Grundstücks bzw. einer ggf. seit 2005 (angeblich) ungenutzten Immobilie.


Guten Tag,

ich besitze ein (freistehendes) denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus aus der Jahrhundertwende in Leipzig. Dieses wurde Jahrzehnte als Wohnhaus genutzt und auch das Dachgeschoss ist mindestens seit Jahrzehnten eine Wohnung. Seit 2001 gibt es einen B-Plan und das Haus liegt in einem eingeschränkten Gewerbegebiet (am äußersten Rand zum Mischgebiet).

Ich habe 2012 einen Antrag für den Anbau von Balkonen und einer Dachterrasse gestellt. Der gesamte Vorgang zieht sich nun schon fast 2 Jahre hin und wurde letztlich mit Hinweis auf das Gewerbegebiet abgelehnt.

Die lange Dauer resultiert zunächst daraus, dass das Bauamt die Übernahme von Abstandsflächen durch den Nachbarn verlangte. Mit sehr viel Aufwand und Kosten habe ich das Anfang 2014 erreicht. Durch die Teilung des Grundstückes wurde mein Haus zur Grenzbebauung. Aufgrund der Dachterrasse seien nun Abstandsflächen ausgelöst worden. Auf dieser Gebäudeseite befinden sich aber bauseits bereits Balkone und Fenster. Durch die Dachterrasse wäre m. E. keine NEUE/ZUSÄTZLICHE Abstandsfläche ausgelöst worden, da diese durch den Bestand der Balkone und Fenster eh gegeben war. Schon damals hat das Bauamt sich auf Entfall des Bestandsschutzes berufen. Nun meine erste Frage:

1. Wenn es schon Abstandsflächen aufgrund des Bestandes gab, wurde dann durch die geplante Dachterrasse eine neue Abstandsfläche ausgelöst oder war diese mit den vorhandenen Abstandsflächen aus dem Bestand abgedeckt?

Nachdem die Abstandsflächen, der Brandschutz und auch die Statik eingereicht waren, wurde der Antrag Ende August überraschend abgelehnt mit Hinweis auf unerlaubte Nutzung im eingeschränkten Gewerbegebiet. Das Bauamt hat durch Detektivarbeit und Nachforschungen beim vorletzten Eigentümer herausgefunden, dass das Haus seit 2005 leer steht. Es befand sich beim Kauf jedoch sowohl (bau-) technisch, als auch optisch in TOP-Zustand. Es fand in den 90er-Jahren eine umfassende Sanierung statt. Die letzte (nachweisliche) große Investition (Türen und Fenster) resultiert aus 2005. Allerdings stand das Haus dann wohl seit Ende 2005 leer, was mir nicht bekannt war. Diesen Leerstand konnte mann eigentlich nur ahnen und mit Sicherheit nicht von außen erkennen. Die Umbauten selbst sind marginal und fallen unter Modernisierung. Der Eingriff in die Statik ebenso. Die Balkone greifen überhaupt nicht in die Statik ein und die Dachterrasse ist auf einem Vorbau, so dass die Statik des gesamten Dachstuhls unangetastet bleibt. Ebenso haben die beiden Voreigentümer erklärt, dass Sie nie die Aufgabe der Nutzung beabsichtigten. Das Bauamt bezieht sich ausschließlich auf den § 35 (4). Hier steht, dass die Aufgabe der Nutzung nicht länger als sieben Jahre zurückliegt. Hier haben wir fast 10 Jahre. Das ist der einzige Grund, der eventuell ein Problem darstellen könnte. Alles andere ist inzwischen geklärt und selbst die Juristin der Stadt Leipzig hat mir zugestimmt, dass der Bestandsschutz gilt. Später relativierte die Dame sich und verwies darauf, dass es nur ihre Meinung war und sie nur beratend tätig ist. Die Entscheidung treffe das Amt. Nun meine zweite Frage:

2. Mit Ausnahme des 10-jährigen Leerstandes spricht überhaupt nichts für die Aufgabe der Nutzung. Gibt es hier Urteile (möglichst aus Sachsen), die den Entfall bei längerem Leerstand verneinen?

Wie gesagt, man konnte dem Haus überhaupt nicht ansehen, dass es leersteht. Derzeit werden in Leipzig unzählige denkmalgeschützte Häuser zum ersten Mal saniert. Diese standen also seit mehr als 25 Jahren leer und hier kümmert sich offensichtlich niemand um den Entfall des Bestandsschutzes. Sonst müssten all diese Häuser ja nach heutigem Baustandard saniert werden (Wärme-, Brand-, und Schallschutz). Mir scheint, das Bauamt möchte hier die eigenen Inkompetenz verstecken und eventuelle Schadenersatzforderungen vermeiden. Durch die langen Verzögerungen und die erzwungene Übernahme der Abstandsflächen sind mir immense Kosten entstanden. Daher meine letzte Frage:

3. Kann ich gegenüber der Stadt Schadenersatz fordern?

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich im hiesigen Format (www.frag-einen-anwalt.de) wie folgt beantworten:


Ihre Frage betrifft öffentliche Baurecht in Sachsen (Leipzig), die Amtshaftung und ggf. das Kaufrecht (Immobilienkauf, Hauskauf, Gewerbegebiet; Rechtsmangel). Es geht um Fragen der baulichen Nutzung des Grundstücks bzw. einer ggf. seit 2005 (angeblich) ungenutzten Immobilie.

Zunächst einmal gleich vorab der Hinweis, dass ich eine weitere Rechtsberatung dringend für geboten ansehe. Es stehen erhebliche Interessen auf dem Spiel, die erst nach weiteren Informationen und z.B. einem intensiven Aktenstudium usw. juristisch bewertet werden können. Die Vorschriften sind umfangreich und über mehrere Rechtsgebiete verstreut und verzahnt/verwoben.

Im hiesigen Rahmen ist zunächst festzuhalten, dass sich der Kauf einer Immobilie fast immer als Kauf nicht nur des Grundstücks und des zugehörigen Gebäudes usw. (§ 96 BGB) darstellt, sondern eben auch als Rechtsnachfolge in bestehende Rechte (z.B. öffentliche Lasten, Grunddienstbarkeiten, Baulasten). Hier stellt sich konkret die Frage, wie Sie heute die Immobilie baulich nutzen dürfen, und damit die Frage ob die dazu erforderlichen Genehmigungen (teilweise) vorlagen, (teilweise) vorliegen oder (teilweise) eingeholt werden können.

Es stellt sich die Frage der sogenannten Gesetzeskonkurrenz, weil ggf. mehrere Gesetze und Gesetzesfassungen, teils vor Inkrafttreten der heute gültigen Normen, helfen könnten. Einfache Sachbearbeiter in den Bauämtern wenden oftmals fälschlicherweise die (aktuellen) Vorschriften an, die sie zu kennen glauben. Die Immobilie wurde wohl vor Inkrafttreten des Baugesetzbuches (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO), sowie des Bebauungsplans (BPlan) gebaut, genehmigt und genutzt. Es stellt sich sogar die Frage ob unter historischen Rechtsordnungen (z.B. solche der DDR) ein Bestandsschutz entstanden ist und fortbesteht z.B. weil die Genehmigungen nicht widerrufen wurden. Einen Eindruck um welche Fragen es hier geht vermittelt ein Beschluss des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts (zum Az.: 1 B 584/09 mit weiteren Hinweisen).

Nach § 54 Sächsische Bauordnung gilt der Grundsatz: "Bei der Errichtung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung, Nutzungsänderung oder dem Abbruch einer baulichen Anlage sowie anderer Anlagen und Einrichtungen, an die in diesem Gesetz oder in Vorschriften aufgrund dieses Gesetzes Anforderungen gestellt werden, sind der Bauherr und im Rahmen ihres Wirkungskreises die anderen am Bau Beteiligten dafür verantwortlich, daß die öffentlich rechtlichen Vorschriften eingehalten werden." Die Vorschriften sind eben die des öffentlichen Baurechts, also die Vorschriften zu Art und Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan, der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und dem Baugesetzbuch (BauGB).

Es müsste z.B. ergründet werden, wo die zuständige Bauaufsicht das eigentliche Problem sieht bzw. sehen kann (unter Hinweis auf die Vorschriften der §§ 6 ff der BauNVO). Wie fast immer müsste auch geprüft werden, ob eine Bau- bzw. Nutzungserlaubnis über §§ 31,33 bis 35 BauGB z.B. als Erleichterung, Ausnahme oder Befreiung eingeholt werden muss bzw. kann (Gleichbehandlungsgrundsatz, Rechtsbindung der Verwaltung).

Ansonsten gibt auch der Beschluss des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts zum Aktenzeichen 1 A 68/11 einen Eindruck der aufgeworfenen Rechtsfragen zum Bestandsschutz bei einer Nutzungsunterbrechung bzw. Nutzungsaufgabe.

Eher als Amtshaftungsansprüche gegen die Behörden wäre m.E. zu Prüfen, ob Ihr Rechtsvorgänger ggf. belangt werden kann (wegen eines Rechtsmangels der Kaufsache). Auch hier aber der Hinweis, dass die Sach-, Akten- und Rechtslage eingehend anhand der Interessenlagen geprüft werden sollte. Das Problem ist, dass gegenüber den Behörden Gesichtspunkte der Verjährung, der Verwirkung und auch "Zusagen" nur eingeschränkt gelten. Es sind hier vielleicht Gesichtspunkte des allgemeinen Verwaltungsrechts (Verwaltungsverfahrensgesetz) die helfen einen außergerichtlichen Kompromis zu erzielen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.

Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.11.2014 | 14:35

Guten Tag,

vielen Dank für die umfassende Antwort. Wie gesagt, es spricht alles für Bestandsschutz. Auch die Arbeiten sind weit weniger umfangreich, als bei einer "normalen" Sanierung. Es gibt keine gravierenden Eingriffe in die Statik, das Haus bleibt in seiner Beschaffenheit bestehen, die Kosten der Sanierung liegen weit unter Neubau und beide Voreigentümer haben erklärt, dass Sie nie eine Nutzungsänderung oder -aufgabe im Sinn hatten. Das Haus ist vollkommen intakt und wurde in den 90ern komplett saniert. Die letzte große Investition ist von 2005. Allerdings steht das Haus auch seit Ende 2005 leer. Mein Antrag ist von 08/2012.

Es gibt also ausschließlich den langen Leerstand, was aber aufgrund der Vermietungssituation in Leipzig eher der Normalfall, als die Ausnahme darstellt.

Kann das Bauamt hieraus einen Entfall des Bestandsschutzes konstruieren und/oder gibt es Urteile, die hier eine Stellung beziehen?

mfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.11.2014 | 15:24

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

Es geht um die Frage ob eine Baugenehmigung bzw. Bauerlaubnis bzw. eine Nutzungserlaubnis aufgrundeiner "Nutzungsaufgabe" oder aufgrund der Nichtnutzung erloschen ist bzw. erloschen sein kann (§ 73 BauO, § 80 BauO). Es gibt auch genehmigungsfreie bauliche Nutzungen/Umnutzungen.

M.E. reicht nicht aus, dass die Immobilie unbewohnt war, weil damit der Eigentümer der die Immobilie ggf. sonstwie (als Wertanlage) nutzt, seine genehmigte Nutzung nicht unbedingt aufgeben muss.

Nach meiner Erfahrung steckt bei derartigem Gebahren der Bauämter oftmals etwas anderes dahinter. Statt sich mit den Fragen der Abstandsregelungen in der Sache befassen zu wollen/zu müssen wird nicht selten sachfremd mit irgendetwas gedroht.

Nicht selten erkennt man bei eingehendem Aktenstudium z.B. der Bauakte, des Bebauungsplans und beim Heranziehen von vergleichbaren Bauvorhaben, dass die Behörden selbst z.B. Form- und Verfahrensfehler zu verantworten haben.

Ich denke wenn man selbst nicht weiterkommt, sollte man sich eben Rechtsrat gönnen. In den seltesten Fällen trifft ein Urteil ("Rechterrecht") einen Fall so genau, dass eine (rechtsunkundiger) Bauamtsmitarbeiter die Problematik seiner Bauakten erkennt.

Also Rechtsbehauptungen konstruieren können viele Leute - es gilt aber ggf. gegenäufige rechtliche Interessen durchzusetzen.


MfG

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