Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
454.965
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Elemtarschaden: Haftung WEG oder Sondereigentümer


08.08.2007 10:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Verhältnisse der Eigentümer untereinander:

1. Bin Eigentümer in einer WEG mit 8 Wohneinheiten; davon gehören mir 4 WE.
2.Entsprechend der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bestimmt sich das Stimmrecht nach "Miteigentümer - Quote" ( nicht nach Köpfen). Danach habe ich mit 574/1000 - Anteilen die Majorität bei der Stimmabgabe.
3. Für die Terrassen im Souterrain (2 gleiche spiegelbildliche Wohnungen) habe ich jeweils ein "Sondernutzungsrecht". Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung dieser Terassen obliegt dem jeweiligen Eigentümet der Wohnung.
4.Die Entwässerung dieser nicht überdachten und unter Erdgeschoßniveau liegenden Terrassen erfolgt mittels Bodeneinlauf und Elektropumpe. Die Regenwasserrohre zum Transport des Regenwassers aus den Bodeneinläufen der Terrassen sind auf dem Grundstück unterirdisch verlegt und führen zu einem Regenwasserteich mit Versickerung auf dem Grundstück. In den Teich wird ebenfalls die komplette Dach - Entwässerung eingeleitet. Das Volumen der Dachentwässerung beträgt in etwa das 15-20-fache der Entwässerungsfläche der
Terrassen.

Problem:
========

a) Bei einem Jahrhundertregen vor ca. 5 Wochen in Berlin ist eine der Terrassen (Lichtschacht) so voll gelaufen, daß das ca. 25 cm angestaute Regenwasser durch die Terassentür in die Wohnung gelaufen ist (kein Glasbruch der Scheiben). Die Feuerwehr mußte den Teich und das Wasser aus dem Lichtschacht abpumpen.
b) Da kein Elementarschaden bei der Wohngebäudeversicherung der ETG eingeschlossen ist, wird nach schriftlicher Mitteilung der Versicherung der Schaden nicht übernommen.
c) Z.Zt. wird die Wohnung noch durch eine Fachfirma die die Hausverwaltung beauftragt hat, trockengeheizt. Betroffen ist hauptsächlich der Estrich und der Wandputz. Der finanzielle Schaden ist nicht unwesentlich.
d) In der Eigentümerversammlung (letzte Woche) waren die übrigen Eigentümer nicht der Meinung des Verwalters und meiner Meinung, das der Schaden von der Gemeinschaft zu übernehmen ist, obwohl vom Verwalter daraufhingewiesen wurde, daß ggfls. wie durch eine beauftragte Fachfirma festgestellt , vermutlich das Entwässerungsrohr im Erdreich bzw. an der Mündung zum Teich defekt ist. Der andere Lichtschacht der zweiten Wohnung war nicht betroffen; hier wurde das Wasser ordungsgemäß abgepummpt.
e) Eine Kostenübernahme für die Erneuerung des Rohres wurde zugestimmt, jedoch nicht der Kostenübernahme der Schäden in der Wohnung, obwohl nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung für das Sondereigentum in der Wohnung zumindest festgelegt ist, daß nur der Oberbelag (der ebenfalls vom Wasserschaden betroffen ist) des Fußbodens sowie der Wandputz und die Innentüren zum Sondereigentum gehören, der Fußboden aber Gemeinschaftseigentum ist. Renoviert werden muß der Wandputz, Tapeten, Innentüren, sowie das Verschließen der Löcher im Estriche nach dem Trockenheizen. Außerdem fallen Kosten durch Mietminderung durch den Mieter an.

Meine Fragen:
=============
I. Wie ist hier die Rechtslage ? (Ein Miteigentümer Jurist/RA ist der Auffasung das die Eigentümergemeinschaft nicht haftet, da es ein Elementarschaden war und der Eigentümergemeinschaft weder ein "aktives handeln/unterlassen", in diesem Fall Haftung durch Unterlassung noch eine "abstrackte Gefährdungshaftung" vorzuwerfen wäre. Meine Meinung und auch die Meinung des Verwalters das höchstwahrscheinlich nur durch das defekte Rohr das der Eigentümergemeinschaft gehört, der Schaden entstanden ist wurde nicht akzeptiert, trozt Hinweis das bei der anderen Wohnung das Wasser ordnungsgemäß abgepumt wurde.

II.Macht es Sinn, einen Gutachter einzuschalten oder eine Beweissicherung durchzuführen?

III. Ist nicht unabhängig von den vorstehenden Fragen die Gemeinschaft haftbar für die Instandsetzung des Estrichs, Trockenheizen, Beteiligung an der Mieteminderung usw.

08.08.2007 | 12:01

Antwort

von


372 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller,

herzlichen Dank für Ihre Fragen, gehe ich sie vorzumachen sprach Antworten darf.

In ihrem Fall kommt es auf zwei Dinge an. Zum einen die Beurteilung und Kategorisierung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum sowie das mögliche Verschulden für Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, die ihre Ursache im Gemeinschaftseigentum haben.

Die Grenzen zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ist in § 5 Abs. 2 WEG geregelt. Danach sind Bestandteile des Gebäudes oder des Grundstückes, welche für den Bestand des Gesamtgebäudes unerlässlich sind, stets Gemeinschaftseigentum und nicht sondereigentumsfähig. Ich darf hierbei auf eine Entscheidung des Oberlandesgerichts München aus dem Januar 2007 verweisen, dass hierzu ausgeführt hat:

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für den Bestand oder die Sicherheit verantwortlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Nach herrschender und vom Senat geteilter Meinung sind nicht alle Bestandteile eines Balkons sondereigentumsfähig. Zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen neben Brüstungen, Decken und Türen auch die Bodenplatte und die Isolierschicht (vgl. BayObLG NJW-RR 1987, 331/332; OLG Hamm ZMR 1997, 193/194; OLG Düsseldorf WE 1998, 228; auch BGH NJW 1985, 1551; NJW-RR 2001, 800/801; Müller Rn. 81 bei Fn. 49) sowie die Abdichtungsanschlüsse zum Gebäude (BayObLG NZM 2000, 867/868). Isolierschicht und -anschlüsse sollen nämlich die konstruktiven Teile des Gebäudes vor Durchfeuchtung schützen und sind deshalb für den Bestand des Gebäudes erforderlich. Im Umkehrschluss zu § 5 Abs. 3 WEG ergibt sich, dass durch Vereinbarung eine derartige Zuordnung nicht abgeändert werden kann.

Sofern die Terrasse solche Bauteile darstellt, die für den Bestand des Gebäudes wesentliche sind, wäre durchaus aber entgegen der Regelung Gemeinschaftseigentum zumindest an einigen Teilen gegeben. Da sich hier jedoch nur um Terrassen handelte, die möglicherweise außerhalb des Grundgebäudes liegen, ist diese Argumentation jedoch fraglich und gegebenenfalls näher zu untersuchen.

Auf der anderen Seite haften für Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, die ihre Ursache im Gemeinschaftseigentum haben, die anderen Wohnungseigentümer nur dann, wenn sie am Auftreten der schadensursächlichen Mängel ein Verschulden trifft oder sie es schuldhaft unterlassen haben, für die rechtzeitige Beseitigung der Mängel Sorge zu tragen. Insofern ist der Hinweis meines Kollegen und ihres Miteigentümers richtig, dass, sofern es für die übrigen Wohnungseigentümer, beziehungsweise die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erkennbar gewesen ist, dass Schäden durch das defekte Rohr verursacht werden würden, auch eine Haftung der Wohnungseigentümer im Hinblick auf das Sondereigentum ausscheide.

Etwas anderes gilt nur, wenn der Mangel bereits von Anfang angegeben war und die Schäden aufgrund eines nicht ordnungsgemäßen Zustandes der Anlage bereits zum Bauzeitpunkt vorgelegen hat und erst ein ordnungsgemäßer Zustand herzustellen wäre.

Auf Grundlage dieser Informationen ist eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft eher unwahrscheinlich. Ein Beweissicherungsverfahren oder eine Begutachtung der Schäden würde sich nur lohnen, wenn tatsächlich Erfolgsaussichten für einen ausstehenden Rechtsstreit gegeben wären. Dies ist vorliegend jedoch Ihr nicht der Fall. Eine einfache Begutachtung können sie auch bereits durch einen kostenlosen Kostenvoranschlag einer Fachfirma vornehmen lassen, um zumindest den Schadenumfang zu ermitteln.

Eine Haftung der Eigentümergemeinschaft könnte sich lediglich aus den oben genannten Gründen in Bezug auf den Estrich oder die Isolierschicht beziehen. Nur wenn es sich um die oben genannten wichtigen Bestandteile der Anlage handelt, können Estrich und die Trocknungskosten der Eigentümergemeinschaft auferlegt werden. Die erfolgreiche Geltendmachung der weiteren Schäden halte ich derzeit für unwahrscheinlich, insbesondere des Mietausfalls.

Ich hoffe, Ihre Fragen vorerst hilfreich beantwortet und Ihnen eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Sollten Sie weitergehende Informationen benötigen oder noch Fragen haben, können Sie sich gerne weiter an mich wenden.

Bis dahin verbleibe ich mit freundlichen Grüßen

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

Www.rechtsbuero24.de
in


Rechtsanwalt Christian Joachim

Nachfrage vom Fragesteller 08.08.2007 | 13:31

Zunaächst vielen Dank für die schnelle Bearbeitung. Ich habe jedoch noch eine Nachfrage bzw. ist Ihnen evtl. die Terrassenausführung noch nicht klar.

1. Die Bodenplatte sowie Stützmauern (da ca. 2,80 m unter Erdgeschoß liegend) sind m.E. zweifelsfrei solche Bauteile die für den Bestand des Gebäudes, auch wenn die Terrasse an den Baukörper angebaut ist wesentlich. ( z.B. ist die Bodenplatte sowie die seitlichen Wände aus wasserdichtem Beton fest mit den tragenden Wänden der Außenwände des Baukörpers verbunden.

2. Bezüglich des Rohres vermute ich die Beschädigung des Rohres ggfls. durch Wurzelwerk des Baumbestandes auf dem Gemeinschaftseigentum. Vieleicht auch mangelhafte Wartung des Rohres. Obwohl die Wartung ,Instandhaltung und Instandsetzung der Terrasse mir zuzuordnen sind, bin ich der Auffassung das die Wartung der wasserführenden Rohrleitungen auf dem Grundstück nicht zu meinen Leistungen gehört. Ist das so richtig?
3. Warum muß sich die Eigentümergemeinschaft nicht den Mietminderungen beteiligen,da m.E dies auch Folgekosten des Wasserschaden (lange Trocknungszeit des Estriches) sind. Den Putz wiederherstellen und Tapezieren wäre ein Aufwand von ca. 2 Wochen gewesen. Zur Zeit muß nach Aussage der Trockungsfirma noch ca. 14 Tage getrocknet werden, sodaß insgesamt mittlerweile eine Zeit von 7 - 8 Wochen anzunehmen ist.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.08.2007 | 11:01

Sehr geehrter Fragesteller,

entschuldigen Sie zunächst bitte, die etwas verspätete Antwort auf Ihre Nachfrage.

1.
Sofern durch die Überschwemmung gerade auch Teile über die Terasse hinaus in Mitleidenschaft gezogen worden sind, so lässt sich in Anknüpfung an die o.g. Rechtsprechung zwar nicht ohne weiteres aber dennoch mit einer entsprechenden Möglichkeit eine Einstandspflicht für die Schadenbeseitigung der Eigentümergemeinschaft prognostizieren. Es muss sich aber dabei um die im WEG genannten Bauteile handeln, die auch beschädigt worden sein müssen.

2.
Richtig, eine Wartung des Rohres ist grds. Angelegenheit der Gemeinschaft, da sich das Rohr auch im Gemeinschaftseigentum, bzw. auf dem Grundstück der Gemeinschaft ohne Sondereigentumsfunktion befindet. Bereits die Art und Weise der Nutzung des Rohres, also für die Gemeinschaft, gibt eine gemeinschaftliche Verantwortung. Für den übrgen Schaden, sofern er nicht unter den Bereich der Baubestandteile fällt, ist jedoch eine schuldhafte Pflichtverletzung im Bereich der Wartung notwendig. Dies dürfte vorliegend problematisch sein und evtl. durch einen Sacverständigen zu beurteilen sein. Hier könnte sich evtl. auch herausstellen, dass die mit der Wartung des Rohrs beauftragte Firma fehlerhaft geabreitet hat und dementsprechend gegen diese Ersatzansprüche bestehen könnten.

3.
Nur wenn die o.g. Probleme hinsichtlich der gemeinsamen Haftung dür die Baubestandteile eingreifen,könnt hier ein solcher Schadenersatzanspruch greifen. Hier ist jedoch zu beachten, dass sich der Anspruch nach dem WEG in erster Linie auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Bauzustandes richtet, ein Schadensersatzanspruch, wie auf Ersatz der Mietminderung, stets ein Verschulden voraussetzt, dass vorliegend wohl nicht vorhanden ist.

Ich hoffe, auch Ihre Nachfragen hinreichend beantwortet zu haben und stehe Ihnen in der Angelegenheit und darüberhinaus gerne weiter zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de

ANTWORT VON

Kühlungsborn

372 Bewertungen
RECHTSGEBIETE
Arbeitsrecht, Familienrecht, Internet und Computerrecht, Miet und Pachtrecht, Strafrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 54669 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Die Anwort kam super schnell und ausführlich. Es hat mir sehr weiter geholfen. Ich kann das an dieser Stelle nur weiter empfehlen. Vielen Dank nochmal! ...
5,0/5,0
Die Antworten waren für mich sehr Zeitnah, verständlich, hilfreich ohne endlose Paragraphen Ausführungen. Alles direkt auf den Punkt. Ich werde den Empfehlungen folgen und kann Herrn RA Stadnik bestens weiterempfehlen ...
4,6/5,0
Vielen Dank für die Antwort. War hilfreich ...