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Eintrag ins Grundbuch, Zahlungen


28.12.2009 19:17 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel



Guten Tag, ich habe 2000 mit meinem damaligen Partner ein Haus gebaut. Kurz nach Hausbau haben wir uns getrennt. Seitdem zahle ich alle anfallenden Kosten und die Kredittilgung allein. Nun möchte ich meinen neuen Partner in dieses Projekt integrieren, dass heisst, er soll in das Grundbuch eingetragen werden, dafür die Lastentilgung ab diesem Zeitpunkt und alle weiteren Kosten mit übernehmen.
Hierzu habe ich Fragen:
1. In der Zeit von 2000 bis jetzt habe ich von dem zu tilgenden Kredit mehr Zinsen als Tilgung gezahlt (logisch). Wie aber ist der Wert zu bestimmen, den mein jetztiger Partner an mich zahlen muss, um eine Ausgleichszahlung festzulegen, die die von mir bisjetzt gezahlte Tilgungssumme abgleicht? Wird hier die Summe der bisherigen Netto-Tilgung genommen (nicht die Zinsen), und diese halbiert?

2.Spielen hier geleistete Handwerkerrechnungen auch eine Rolle, oder nicht?

3. Worauf muss ich in dem auszustehenden Notarvertrag noch achten, wenn wir beide hälftig ins Grundbuch eingetragen werden und zukünftig ein Verkauf dann nur noch gemeinsam durchgeführt werden kann?

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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.
Um ein sachgerechtes Ergebnis zu erreichen, sollten Sie nun den Wert des Objektes ermitteln lassen und festlegen. Ausgehend von dieser Wertgrundlage können Sie dann den hälftigen Wert ermitteln den Ihr Partner nun erhält. Von diesem Wert müssen Sie dann die Verbindlichkeiten abziehen die Ihr Partner übernimmt. Das Ergebnis ist dann der tatsächliche Wert den Ihr Partner erhält. Diesen Betrag muss er als Ausgleichszahlung erbringen, denn ansonsten erhielte er ja nun eine Schenkung in Höhe des Wertes den seine Haushälfte die von ihm übernommenen Verbindlichkeiten übersteigt.

Beispiel: Wert des Hauses: 200 TEUR, Belastungen: 160 TEUR, der Partner erhält also hälftiges Miteigentum mit einem Wert von 100 TEUR muss aber nur die hälftigen Belastungen, also 80 TEUR übernehmen. Er hat somit einen Vermögenswert in Höhe von 20 TEUR erhalten, den er Ihnen erstatten muss.

Ihr Vorschlag, wonach die Ausgleichszahlung an der bisher geleisteten Tilgung zu messen ist, würde im vorbezeichneten Beispiel nur dann zu dem gleichen Ergebnis führen, wenn der Wert des Hauses seit 2000 stabil geblieben wäre. Wenn das Objekt aber einen Wertzuwachs erfahren hat, dann wäre Ihre Lösung wieder nicht sachgerecht, da sie nur auf den Tilgungsleistungen aufbauen würde. Hätten Sie also seit 2000 eine Tilgung von 40 TEUR geleistet, das Objekt aber einen Wertzuwachs von 10 TEUR erfahren, so müsste nach der Tilgungslösung nur 20 TEUR als Ausgleichszahlung geleistet werden. Dem stünde allerdings ein Objektwert von 210 TEUR gegenüber, also 105 TEUR Miteigentumsanteil für Ihren Partner und 80 TEUR zu übernehmende Belastungen. Ihr Partner hätte einen Wertzuwachs in Höhe von 25 TEUR, müsste aber nur eine Zahlung von 20 TEUR erbringen. Somit ist eine an den Tilgungsleistungen orientierte Lösung nicht sachgerecht. Sie sollten eine wertbasierte Lösung – wie dargestellt – anstreben.

2.
In einer wertorientierten Betrachtung wären dann auch die Handwerkerrechnungen enthalten, denn schließlich sind Reparaturen oder Einbauten wertbestimmende Faktoren. Auch wenn es größere Reparaturen gegeben haben sollte, die nicht zu einer Wertsteigerung geführt haben, können diese vernünftigerweise nicht gesondert betrachtet werden. Ohne die Reparatur wäre ja auch der Objektwert geringer. Aus der jetzigen Sicht ist nur der Wert des Objektes entscheidend.

3.
Sie sollten in den Vertrag unbedingt Regelungen für die Trennung aufnehmen. So kann beispielsweise für den Fall der Trennung vereinbart werden, dass die Immobilie vollständig auf einen der beiden Partner übertragen wird und dieser im Gegenzug die gesamten Verbindlichkeiten übernehmen muss und entweder sofort eine entsprechende Ausgleichszahlung erbringen muss, oder dies in Raten zu erfolgen hat.
Sie sollten auch Regelungen für den Tod eines der beiden Partner treffen. Denn solange Sie unverheiratet sind gibt es kein gesetzliches Erbrecht des anderen. Daher sollten Sie regeln, dass das Objekt nicht auf die Erben des Partners übergeht.

Dies sind eigentlich schon die wichtigsten Regelungen die aufgenommen werden müssen. Details sollten Sie mit dem Notar besprechen.
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