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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Einbehalt der Mietkaution

Die Mietkaution wurde ohne Begründung zur Hälfte durch meine Vermieterin abgerechnet. Ende Juli 2009 wurde fristgerecht, eine von mir bewohnte Einliegerwohnung ordentlich zum 01.02.2010 durch meine Vermieterin gekündigt.
Schriftlich gab mir die Vermieterin bekannt, mit einer Mitteilungsfrist von mindestens 2 Wochen, auch vorfristig das Mietverhältnis zu beenden. Auf Wohnungssuche, konnte ich zum 01.01.2010 eine Wohnung in Hamburg anmieten, meine Vermieterin bekam durch ein Einschreiben und unter der vereinbarten Mitteilungsfrist meinen Auszugstermin bestätigt. Unter Zeugen habe ich die Einliegerwohnung am 31.12.2009 geräumt und nicht mehr betreten, die Wohnungsübergabe und die Schlüsselabgabe wurden mir am Sylvesterabend unter Zeugen verweigert.
Am Sylvesterabend wurde aufgrund des fortgeschrittenen Abends eine Wohnungsübergabe am 02.01.2010 nachmittags vereinbart, wo der Wohnungszustand, der Auszugszeitpunkt mit dem 31.12.2009 und der Schlüsselabgabezeitpunkt am 02.01.2010 durch meine Vermieter schriftlich mit Unterschrift dokumentiert und festgehalten wurde. Es wurden am 02.01.2010 unter Zeugen keine Mängel oder Beschädigungen festgestellt, die Wohnung wurde vertragsgemäß übergeben. Im Mietvertrag wurde zudem geregelt, daß für Renovierungsarbeiten nach Auszug der Vermieter verantwortlich ist, beziehungsweise dies durch den Vermieter selbst erfolgt.
Mir ist derzeit nicht bekannt, warum nicht der volle Mietkautionsbetrag zuzüglich Verzinsung überwiesen wurde.
Ich beabsichtige nun zeitnah, ein entsprechendes Einschreiben an meinen ehemaligen Vermieter und Rechtsanwalt zu richten zwecks Stellungnahme und Begründung zum Einbehalt.
Kann ich den vollen Kautionsbetrag unter dem geschilderten Sachverhalt einfordern? Vielen Dank für eine detailierte Antwort.

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Geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihrer Darstellung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Die Abrechnung der Kaution führt gerne zu Auseinandersetzungen. Dies liegt vor allem daran, dass die Rechtslage keine konkreten Abrechnungsfristen bereit hält und Mieter und Vermieter daher oft unterschiedliche Vorstellungen darüber haben, wann die Rückzahlung zu erfolgen habe.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird fällig nach Ende des Vertragsverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters (BGHZ 101, 244, BGH NJW 06, 1422).

Der Vermieter hat das Recht zu prüfen, ob noch eventuell Gegenansprüche bestehen. Mit der Kaution darf der Vermieter nämlich auch Ansprüche sichern, die erst nach Ende der Mietzeit fällig werden und sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (Z.B. Nebenkostenabrechnung, etc.).
Dabei hat er allerdings dafür Sorge zu tragen, alles Nötige und Zumutbare zu tun, um seine Forderungen festzustellen und die Auszahlung voranzutreiben.

Wie lang die Dauer dieser Abrechnungsfrist im Einzelnen ist, ist umstritten. Der Bundesgerichtshof hat (in: BGH NJW 1987, 2372) entschieden, dass man hierbei keine bestimmte, allgemeinverbindliche Frist in Monaten angeben kann, sondern die Frist je nach den Umständen des Einzelfalls verschieden ist. Die meisten Gerichte sind der Auffassung, dass üblicherweise 2,5 – allerhöchstens 6 Monate angemessen sind.

Falls der Vermieter Ansprüche feststellt, die noch zu erwarten sind, darf er die Kaution in der entsprechenden Höhe vorerst weiter einbehalten oder seine Ansprüche mit ihr verrechnen. Den Rest muss er unverzüglich auszahlen.

In Ihrem Fall wurde das Mietverhältnis zum Dezember 2009 beendet. Eine Miete für Januar 2010 war also nicht geschuldet. Aus diesem Grund kann die Kaution also nicht zurückgehalten werden.

Die Wohnung wurde auch ohne Mängel übergeben und Schönheitsreparaturen waren nicht durchzuführen. Im Hinblick darauf scheiden Gegenansprüche aus.

Ich vermute, dass der nicht ausbezahlte Teil wegen einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung einbehalten wurde. Grundsätzlich darf der Vermieter aus diesem Grund einen Teil einbehalten (so BGH VIII ZR 71/05). Allerdings nur in der Höhe, in der eine Nachforderung zu erwarten ist, üblicherweise maximal 1-3 Monatsnebenkostenvorauszahlungen.

Ein Schreiben an den Vermieter mit der Bitte um Begründung halte ich für eine gute Idee, um aufzuklären, auf welche Gründe der Vermieter die Zurückhaltung stützt.

Diese Angaben sind dann daraufhin zu überprüfen, 1. ob es sich um tatsächlich noch mögliche Ansprüche handelt und 2. falls ja, ob sie in Höhe des einbehaltenen Betrages auch zu erwarten sind.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick geben und meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen. Noch Fragen? Dann nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion.

Gerne bin ich Ihnen in dieser Sache behilflich. Rufen Sie mich dazu gerne an. Sie können mir auch eine Email z.B. mit einer Rückrufbitte schicken. Ich melde mich dann bei Ihnen.

Bitte bedenken Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Zu einer umfassenden Beratung gehört, gemeinsam alle relevanten Informationen zu erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen gegeben werden. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Tatsachen bei Ihrer Schilderung kann sich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben.



Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Belgardt
Rechtsanwalt


Kanzleianschrift:
Großholthauser Str. 124
44227 Dortmund

Kontaktmöglichkeiten:

Telefon: 0231. 580 94 95
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