Einbehalt der Mietkaution

Antwort

von
Rechtsanwalt Sebastian F. A. Belgardt
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Geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihrer Darstellung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Die Abrechnung der Kaution führt gerne zu Auseinandersetzungen. Dies liegt vor allem daran, dass die Rechtslage keine konkreten Abrechnungsfristen bereit hält und Mieter und Vermieter daher oft unterschiedliche Vorstellungen darüber haben, wann die Rückzahlung zu erfolgen habe.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird fällig nach Ende des Vertragsverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters (BGHZ 101, 244, BGH NJW 06, 1422).

Der Vermieter hat das Recht zu prüfen, ob noch eventuell Gegenansprüche bestehen. Mit der Kaution darf der Vermieter nämlich auch Ansprüche sichern, die erst nach Ende der Mietzeit fällig werden und sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (Z.B. Nebenkostenabrechnung, etc.).
Dabei hat er allerdings dafür Sorge zu tragen, alles Nötige und Zumutbare zu tun, um seine Forderungen festzustellen und die Auszahlung voranzutreiben.

Wie lang die Dauer dieser Abrechnungsfrist im Einzelnen ist, ist umstritten. Der Bundesgerichtshof hat (in: BGH NJW 1987, 2372) entschieden, dass man hierbei keine bestimmte, allgemeinverbindliche Frist in Monaten angeben kann, sondern die Frist je nach den Umständen des Einzelfalls verschieden ist. Die meisten Gerichte sind der Auffassung, dass üblicherweise 2,5 – allerhöchstens 6 Monate angemessen sind.

Falls der Vermieter Ansprüche feststellt, die noch zu erwarten sind, darf er die Kaution in der entsprechenden Höhe vorerst weiter einbehalten oder seine Ansprüche mit ihr verrechnen. Den Rest muss er unverzüglich auszahlen.

In Ihrem Fall wurde das Mietverhältnis zum Dezember 2009 beendet. Eine Miete für Januar 2010 war also nicht geschuldet. Aus diesem Grund kann die Kaution also nicht zurückgehalten werden.

Die Wohnung wurde auch ohne Mängel übergeben und Schönheitsreparaturen waren nicht durchzuführen. Im Hinblick darauf scheiden Gegenansprüche aus.

Ich vermute, dass der nicht ausbezahlte Teil wegen einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung einbehalten wurde. Grundsätzlich darf der Vermieter aus diesem Grund einen Teil einbehalten (so BGH VIII ZR 71/05). Allerdings nur in der Höhe, in der eine Nachforderung zu erwarten ist, üblicherweise maximal 1-3 Monatsnebenkostenvorauszahlungen.

Ein Schreiben an den Vermieter mit der Bitte um Begründung halte ich für eine gute Idee, um aufzuklären, auf welche Gründe der Vermieter die Zurückhaltung stützt.

Diese Angaben sind dann daraufhin zu überprüfen, 1. ob es sich um tatsächlich noch mögliche Ansprüche handelt und 2. falls ja, ob sie in Höhe des einbehaltenen Betrages auch zu erwarten sind.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick geben und meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen. Noch Fragen? Dann nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion.

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Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Belgardt
Rechtsanwalt


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