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Situation
1.Erste Rechnung des Bauträgers liegt vor mit Zahlungstermin 09.02.2012 (Gegenstand der Rechnung: 25% der Kaufpreissumme (30% - 5%), fällig bei Beginn der Erdarbeiten) --> Zahlung muss am 6./7.02. angestoßen werden!
2.Ein Schreiben des Notars, in dem er die Kaufpreisfälligkeit feststellt, liegt mir vor.
3.Am 4.02. habe ich zufällig Kenntnis davon bekommen, dass die Finanzlage des Bauträgers sehr kritisch scheint ("Branchen-Buschfunk", dann Internetrecherche / Presseberichte, KEINE Info vom Bauträger selbst, Insolvenz scheint bisher nicht angemeldet).
Fragen
- Ich gehe davon aus, dass ich die vorliegende Rechnung auf jeden Fall begleichen muss. Richtig? Oder muss ich nach "Feinheiten" im Kaufvertrag suchen, die mir weiterhelfen könnten?
- Was muss ich besonders beachten, um meine persönlichen Risiken zu minimieren: a) Gibt es bereits VOR einer eventuellen Insolvenz Dinge, die ich zur Risikominimierung tun ODER lassen sollte (klar ist, dass ich jetzt noch mehr darauf achte, nur bereits erbrachte Leistungen zu bezahlen)? b) Muss ich selbst überwachen, ob der Bauträger Insolvenz anmeldet? Wo würde ich das erfahren? Oder ist der Bauträger (oder der Insolvenzverwalter) verpflichtet, mir das als Käuferin anzuzeigen? c) Was sind die ersten Schritte, die im Insolvenzfall zu tun sind, z. B. gibt es dann relevante Fristen, die zu beachten sind? Was noch?
Weitergehende Informationen
4.Kaufvertrag über den Kauf einer neu zu erstellenden Eigentumswohnung im Juli 2011 geschlossen.
5.Erreichter Baufortschritt: Erstellung Rohbau weit vorangeschritten (Rohbau DG teilweise fertig gestellt).
6.Derzeit keine Bautätigkeit (primär vermutlich aufgrund 2stelliger Minustemperaturen).
7.Verzögerte Rechnungsstellung für die erste Rechnung, weil die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch noch nicht erfolgt war (jetzt steht sie aber drin).
Antwort geschrieben am 05.02.2012 16:33:49 
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Rechtsanwalt Oliver Wöhler
Paulistraße 10, 31061 Alfeld, Tel: 05181/5013, Fax: 05181/24163
Vertragsrecht, allgemein, Fachanwalt Arbeitsrecht, Fachanwalt Familienrecht, Internet und Computerrecht, Miet und Pachtrecht, Sozialrecht, Strafrecht, Kaufrecht
Bewertungen: 585
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
Zunächst einmal ist wichtig, dass die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Wenn der Insolvenzfall eintreten sollte, können Sie wegen § 106 I InsO gegen den Insolvenzverwalter den Anspruch auf Auflassung geltend machen. Falls die Wohnung noch nicht fertig gestellt sein sollte, hat nach § 103 InsO der Insolvenzverwalter ein Wahlrecht ob er fertig stellt oder nicht. Problem ist, dass die Auflassung häufig die Abnahme voraussetzt. Damit Sie sich nicht mit dem Verwalter auseinandersetzen müssen, sollte man so schnell wie möglich versuchen, den Eigentumswechsel herbeizuführen. Die Immobilie wäre im Insolvenzfall Teil der Insolvenzmasse.
Wenn der Notar den Kaufpreis bereits fällig gestellt hat, müssen die im Vertrag vorgesehen Voraussetzungen vorliegen. Auf das Schreiben des Notars hin müssen Sie zahlen. Danach wird der Notar beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung beantragen. Sie werden mit großer Sicherheit auch die Rechnung des Bauträgers zahlen müssen. Ob die Voraussetzungen vorliegen, kann ich anhand Ihrer Angaben und ohne Kenntnis des Bauvertrages nicht beurteilen.
Eine drohende Insolvenz allein, falls das denn stimmt, würde nicht ausreichen, um etwa vom Vertrag zurückzutreten. Ob Sie im Fall der Insolvenz besondere Rechte haben, hängt in der Tat vom genauen Wortlaut des Kaufvertrages ab.
Da der Bau schon recht weit fotgeschritten ist und da der Kaufpreis fällig ist, sollten Sie zahlen und beim Notar "Druck" machen, damit so schnell wie möglich die Eigentumsumschreibung beantragt wird.
Im Fall der Insolvenz würden Sie Nachricht vom Verwalter erhalten, generell ist aber jeder Gläubiger selbst verpflichet sich kundig zu machen. Über Anträge auf Insolvenz können Sie sich unter https://www.insolvenzbekanntmachung.de/ informieren.
Es gibt Fristen für die Anmeldung von Forderungen, die Ihnen aber mitgeteilt werden und die auch veröffentlicht werden. Diese sind nicht vorgegeben.
Natürlich sollten Sie darauf achten, nur das zu zahlen, was wirklich geschuldet ist, weil Rückforderungen nahezu aussichtslos sein dürften.
Mehr kann man ohne Kenntnis von Bau- und Kaufvertrag nicht sagen.
Bitte bedenken Sie, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten Beurteilung führen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeits- und Familienrecht
Paulistr. 10
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