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Eigentumübertragung bzw. Tausch


| 14.12.2013 15:25 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning



Sehr geehrte Damen und Herren,

am 1.3.1995 wurde mir die Hälfte eines Einfamilien-Wohnhauses durch meine Mutter übertragen, die sich lebenslanges Wohn- und Nießbrauchsrecht (jeweils in Höhe von 9.600 DM) vorbehielt. Die andere Hälfte wurde auf meinen Vater übertragen. Dieser ist 2012 verstorben.
Im Zuge der Pflichtteilsberechnung 2012 wurde der Wert des Hauses mit 750.000 Euro ermittelt. Aufgrund eines Berliner Testaments wurde meine Mutter wieder Eigentümerin der zuvor an meinen Vater übertragenen Haushälfte.
Nun soll mir auch diese Hälfte des Hauses übertragen werden, und zwar im Tausch mit einer mir gehörenden Eigentumswohnung im Wert von 455.000 Euro, woraus sich 80.000 Euro Differenz zu Gunsten meiner Mutter ergäben. Meine Mutter möchte darüber hinaus zusätzlich das Nießbrauchsrecht der mir bereits 1995 übertragenen Haushälfte kapitalisieren. Außerdem besteht für die jene Haushälfte seit 1995 noch das Recht auf jederzeitige Rückforderung ohne Angabe von Gründen.
Darüber hinaus soll mir eine ET-Wohnung im Wert von 150.000 Euro übertragen werden, allerdings ebenfalls mit lebenslangem Nießbrauchrecht für meine Mutter (Wohnung ist fremdvermietet für ca. 500 Euro Kaltmiete monatlich).
Frage: 1. Liegt der Wert der zukünftig mit Nießbrauchrecht belegten Wohnung tatsächlich bei 150.000 Euro, oder stellt dies eine zu berücksichtigende Wertminderung bei der Übertragung dar? Wenn ja, in welcher Höhe? 2. Welche Höhe ist für die Kapitalisierung des Nießbrauchs an der 1995 übertragenen Haushälfte tatsächlich anzusetzen? Leibrentenbarwertformel? Meine Mutter ist 71 Jahre alt, für das (ganze) Haus ist eine monatliche Kaltmiete von 2000.- Euro anzusetzen, also 1000.- für die fragliche Hälfte.
Bitte um Beantwortung der Fragen.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworte ich Ihre Fragen wie folgt. Bitte beachten Sie, dass das Hinzufügen und/oder Weglassen von Einzelheiten das Ergebnis der rechtlichen Würdigung beeinflussen kann.

1)
Aufgrund Ihrer Angaben wird wohl (unbelastetes) Eigentum im Wert von TEUR 455 (Ihre ETW) gegen (belastetes) Eigentum im Wert von TEUR 525 getauscht. Die Belastungen durch Nießbrauch und Wohnrechte wirken bezüglich der betreffenden Objekte wertmindernd, wobei zu unterstellen ist, dass Wohnrecht und Nießbrauch am Haus nicht nur auf Ihren originären Miteigentumsanteil, sondern auf das gesamte Flurstück bestellt wurden, mithin die gesamte kalkulatorische Miete von TEUR 2 zu berücksichtigen ist.

Ohne Einbeziehung von Barwertmethoden (hierzu befragen Sie bitte unter Vorlage der detaillierten Zahlen Ihren Steuerberater) stellen sich die Wertminderungen wie folgt dar:

durchschnittliche weitere Lebenserwartung des Berechtingten = 15,5 Jahre

ergibt für das Haus einen Wert von ca. 15,5y x 24 TEUR = TEUR 372
und für die ETW einen Wert von ca. 15,5y x TEUR 6 = TEUR 93
in summa = TEUR 465

Das Ihnen im Tausch zu übertragende Eigentum hat somit wirtschaftlich einen Wert von derzeit insgesamt TEUR 525 ./. TEUR 465 = TEUR 60. Durch Anwendung der Barwertmethode kann das Ergebnis zwar höher ausfallen, allerdings zeigt die Überschlagsrechnung bereits ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Da es sich rechtlich somit nicht mehr um einen reinen Tausch, sondern eine teilweise Schenkung von Ihnen an Ihre Mutter handelt, sollte dringend ein Steuerberater hinzugezogen werden.

2)
Ich gehe davon aus, dass es sich bei den Beträgen für das Haus um eine Wertfestsetzung iSd. § 46 ZVG handelt. D.h. es wird nur festgelegt, mit welchem Betrag die Rechte im geringsten Gebot im Falle einer Zwangsversteigerung zu berücksichtigen sind. Für eine nachträgliche Änderung dieser Beträge, für die ohnehin Ihre Zustimmung erforderlich ist, besteht keine offensichtliche Notwendigkeit. Daher sollten Sie die Gründe bei Ihrer Mutter erfragen.
Zur Frage der Berechnung s.o.


Bei offen gebliebenen Rückfragen bitte ich Sie, von der kostenlosen Nachfragefunktion Gebrauch zu machen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 14.12.2013 | 18:19

Sehr geehrter Herr Henning,

vielen Dank für Ihre Antwort. Wenn ich Sie richtig verstanden habe, hat die ETW dann durch das Nießbrauchsrecht tatsächlich nur einen Wert von 150.000 - 93.000 = 57.000 Euro? Und der Verzicht auf den lebenslangen Nießbrauch des Hauses, den meine Mutter finanziell ausgeglichen haben möchte, würde sich wohl mit der Wertminderung durch denselben aufheben - es bliebe also bei der Übertragung von 375.000 für die Haushälfte?
Nur zur Erläuterung, da ich mich missverständlich ausgedrückt habe: die Übertragungen von Haushälfte a 375.000 und ETW für 150.000 sind getrennt zu betrachten, da es sich bei den 150.000 Euro um den Wert des gesetzlichen Erbteils handelt, der eigentlich durch die ETW abgegolten werden soll. Tatsächlich sind nur Wert der Haushälfte und der eigenen (lastenfreien) ETW à 455.000 gegenüberzustellen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.12.2013 | 20:22

Hallo

und danke für die Nachfrage. Maßgeblich für Ihren Pflichtteilsanspruch ist der Nachlass Ihres verstorbenen Vaters. Bestand dieser (fast) ausschließlich in dem Haus-Miteigentum, dann stellt sich zunächst die Frage nach dessen Belastung. Sollte - wovon ich ausgehe - auch dieser Miteigentumsanteil mit Nießbrauch und Wohnrecht belastet sein, würde sich für 2012 eine noch größere Belastung ergeben, da die durchschnittliche Lebenserwartung Ihrer Mutter damals noch ein Jahr mehr betrug. Mit 16,5 Jahren würde sich (ohne Kapitalisierung) eine Belastung von insgesamt TEUR 396 und damit ein Wert der Immobilie von TEUR 354 ergeben. Auf den Miteigentumsanteil Ihres Vaters entfiel ein anteiliger Wert von TEUR 177, so dass sich ein Pflichtteilsanspruch von TEUR 88,5 errechnen würde. Da die ETW aktuell einen Wert von ca. TEUR 57 aufweist (s.o.), ist deren Übertragung im belasteten Zustand zur Abgeltung des Pflichtteilsanspruchs wohl nicht ausreichend.

Zum Nießbrauch: Mit dem erwähnten Verzicht würde die Belastung tatsächlich entfallen und die Immobilie für Sie einen Wert von TEUR 750 (=2x TEUR 375) aufweisen.

Sollten Sie detailliertere Zahlen benötigen bzw. sollte eine Auseinandersetzung bzgl. des Pflichtteilsanspruchs anstehen, würde ich empfehlen, einen ortsansässigen Kollegen (ggf. einen Fachanwalt für Erbrecht) zu konsultieren, da sich die Materie im Detail doch recht kompliziert darstellen kann.

Mit freundlichen Grüßen
Thomas Henning
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 16.12.2013 | 08:53


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FRAGESTELLER 16.12.2013 4,4/5.0
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