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Eigentumswohnung mit Sachmangel gekauft? Arglistig Verschwiegen?


| 18.06.2017 20:59 |
Preis: 40,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

Ich habe mir eine Eigentumswohnung gekauft und inzwischen auch bezogen. Ich habe die Wohnung zweimal vor der Unterschrift besucht und entsprechend begutachtet.

Nun wohne ich seit einigen Tagen in der Wohnung und mir ist aufgefallen, dass die Wohnung Hellhörig ist.

Nun habe ich die Protokolle nochmal intensiv studiert und festgestellt, dass es dort ein Klageverfahren wegen fehlender/falscher Trittschalldämmung gab. Dieses wurde 2014 abgeschlossen und die Vorbesitzer kräftig finanziell entschädigt. Ich bin mir sicher, dass ich mich bei der Besichtigung nach bekannten Mängeln und Hellhörigkeit informiert habe.

Vertraglich sind auch keine Mängel angegeben wurden.

Leider habe ich die Protokolle damals nicht studiert, da mir der Verkäufer keine Aufälligkeiten mitgeteilt hat. Aufgefallen war mir nur ein Posten „Anwaltsgebühren Trittschall" in der Abrechnung, welchen ich aber nicht hinterfragt habe.

Hätte der Verkäufer mir diesen Mangel nicht mitteilen müssen? Kann man von mir verlangen alle Protokolle zu lesen und entsprechend zu hinterfragen? Die Wohnung wurde über einen Makler verkauft. Hätte dieser mich nicht auch explizit auf diesen Mangel hinweisen müssen bzw. aufklären und ggf. Unterlagen zu Verfügung stellen müssen.


Auszug aus dem Vertrag
Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grund und Boden, Gebäude und etwa mitverkaufter beweglicher Sachen sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für Ansprüche auf Schadensersatz, sofern der Verkäufer nicht vorsätzlich gehandelt hat.

Der Verkäufer versichert, dass ihm keine wesentlichen Mängel, schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten bekannt sind. Der Käufer übernimmt das Objekt wie besichtig in seinem gegenwärtigen, altersbedingten Zustand.

Der Notar belehrte die Erschienen über die Bedeutung des vorstehend erklärten umfassenden Ausschlusses der Haftung für Sachmängel.

Gruß
18.06.2017 | 21:59

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Sie haben einen Kaufvertrag über die Wohnung gemäß § 433 BGB geschlossen. Der Verkäufer ist verpflichtet, Ihnen das Haus frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben und übereignen. Insoweit stehen Ihnen Gewährleistungsrechte zu, wenn der Mangel bereits bei Überlassung der Wohnung vorlag. Eine Anfechtung des Kaufvertrages gem. § 123 BGB ist insofern schwierig, da sie die Arglist zu beweisen hätten. Ein arglistiges Verschweigen setzt dabei voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt oder für möglich hält. Bei Arglist würde auch der Gewährleistungsausschluss entfallen und sie hätten dementsprechend Gewährleistungsrechte nach § 437 BGB (Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung, Schadensersatz). Im allgemeinen ist der Verkäufer beim Verkauf eines Gebäudegrundstücks zur Offenbarung verborgener Mängel verpflichtet. Er ist außerdem zur Offenbarung von Umständen verpflichtet, die auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere weil sie die beabsichtigte Nutzung erheblich mindern können. Im Streitfalle müssten sie beweisen, dass sie Nachgefragt haben und der Verkäufer hierauf nicht einging. Falls sie eine Eigentumswohnung im Rahmen des WEG gekauft haben und sich hier aus Beschlüssen und Protokollen klar ergiebt das ein Mangel vorlag und dieser sogar schon zu einem Rechtsstreit führte sind ihre Chancen nicht schlecht die Arglist zu beweisen. Denn nur bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht keine Offenbarungspflicht. Denn der Käufer kann diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen.

Fazit: Es kommt hier entscheidend darauf an, ob Arglist vorliegt. Diese Arglist lässt auch den Gewährleistungsausschluss entfallen (BGH, Urt. v. 24. März 2006, Az.: V ZR 173/05). Dies ist eine Frage des Einzelfalls und bedarf eindeutiger Prüfung durch einen Rechtsanwalt vor Ort. Sammeln sie alle Protokolle, Beschlüsse, E-Mails und sonstigen möglichen Beweise um die Arglist belegen zu können.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Hellmich


Nachfrage vom Fragesteller 19.06.2017 | 10:50

Sehr geehrter Herr Hellmich,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

Es handelt sich um eine Wohnung aus einer WEG Gemeinschaft. Außer einem Protokoll und einer Verwaltungsabrechnung aus dem Jahre 2015 habe ich keine weiteren Dokumente oder Schriftverkehr, die auf Mängel hinweisen.

Die beiden Dokumente habe ich damals auf Nachfrage vom Makler erhalten.
Aus dem Protokoll geht hervor, dass sich die WEG gegen eine Instandsetzung entschieden hat (Kosten/Nutzen stehen nicht im Verhältnis) und sich für eine finanzielle Entschädigung aussprach.
In der Verwaltungsabrechnung fällt eine Position „Klageverfahren Trittschall" auf.

Können Sie noch auf folgenden Punkt eingehen?
Wäre es nicht meine Pflicht gewesen, die Unterlagen soweit zu studieren und ggf. Rückfragen zu stellen? Oder aber darf ich mich auf das Wort des Verkäufers berufen, da er ja auch vor dem Notar Mängel ausgeschlossen hat? Nicht das man mir vorwerfen kann ich hätte doch alles gehabt.

Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.06.2017 | 12:32

Es ist wie gesagt eine Entscheidung des Einzelfalls die gem. § 286 ZPO im Ermessen des Gerichts steht. Das es sich hier um ein Prtokoll der WEG handelt ist schon einmal von Vorteil, da das Problem schon aufgetreten ist und darüber auch ein Beschluss ergangen ist. Zudem scheinte es ein Klageverfahren gegeben zu haben. Wenn sie nach der Hellhörigkeit gefragt haben und der Schaden bereists einmal ausgeglichen werden musste, muss man meiner Einschätzung nach schon eine Aufklärungspflicht des Verkäufers oder Maklers bejahen. Sie haben zudem von sich aus nach den Protokollen beim Makler gefragt. Sie sollten versuchen sich bei den anderen Wohnungseigentümern oder Verwalter (mögliche Zeugen) genauer über den Sachverhalt und das Klageverfahren zu informieren. Wenn sie alle möglichen Informationen zusammengetragen haben empfehle ich eine gemeinsame abschließende beratung mit einem Anwalt vor Ort.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Hellmich

Bewertung des Fragestellers 21.06.2017 | 06:10


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