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Eigentumswohnung - Gültigkeit Klausel zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums?


19.03.2017 12:36 |
Preis: 70,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork



Hallo,

ich habe letztes Jahr - als letzte Käuferin eines Bauträgerobjektes - eine Eigentumswohnung direkt vom Bauträger erworben. Da sich - nach der Abnahme der Wohnung (des Sondereigentums) - verdeckte Mängel ergeben haben, hatte ich nun einen Gutachter gebeten, die Wohnung gesamt nochmals zu begutachten.
In diesem Zusammenhang hat der Gutachter auch Mängel am Gemeinschaftseigentum identifiziert und mich darauf hingewiesen, dass das Gemeinschaftseigentum durch jeden Eigentümer getrennt abzunehmen ist.
Daraufhin habe ich die Regelungen des notariellen Kaufvertrages nochmals geprüft. Dort ist unter Abnahme die folgende Klausel enthalten:

"Eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Außenanlagen ist bereits erfolgt. Verkäufer wird dem Käufer das Abnahmeprotokoll spätestens bis zum Besichtigungstermin (der Wohnung) übermitteln".

"Der Rechtweg ist durch die vorstehenden Vereinbarungen nicht ausgeschlossen"

Ich habe hierzu folgende Fragen:
Ist diese Klausel überhaupt gültig?
- Ich habe der Eigentümergemeinschaft keine Vollmacht erteilt
- Im Vertragsentwurf, der mir durch den Notar zwei Wochen vor Termin vorgelegt
worden war, fehlte diese Klausel. Bedingt durch den Ablauf der notariellen
Beurkundung wurde sie auch nicht diskutiert
- Die Kopie des Abnahmeprotokolls des Gemeinschaftseigentums ist mir zwar
zugegangen, aber recht unleserlich. Die Mängel, die der Gutachter
identifiziert hat sind nicht beinhaltet.

Welche Möglichkeiten habe ich, die begutachteten Mängel am Gemeinschaftseigentum beim Bauträger zu addressieren?

Ich bedanke mich für kompetente Beratung.

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre rechtliche Anfrage, die ich wie folgt beantworte:



Frage 1:
"Ist diese Klausel überhaupt gültig?"


Nein, das dürfte so - vorbehaltlich einer Prüfung der Verträge insgesamt - nicht zulässig sein, wenn Sie keine vom Bauträger unabhängige Person mit einer Vollmacht ausgestattet haben.


Denn Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind grundsätzlich getrennt abzunehmen. Dabei muss die Abnahme hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums durch jeden einzelnen Erwerber erfolgen, wenn keine abweichende,rechtsgültige vertragliche Vereinbarung vorliegt.

Die Frage der vollzogenen Abnahme ist insbesondere für zweierlei entscheidend, nämlich ob erstens die Verjährungsfrist für Mängelansprüche zu laufen begonnen hat und zweitens ob der Bauträger für die Mangelfreiheit seines Werkes bewiespflichtig ist.

Da hier bereits ein Jahr vergangen ist, stellt sich die Frage, ob hinsichtlich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ggf. eine stillschweigende Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Ingebrauchnahme in betracht kommt.

Das wäre dann in der folge zu klären.


Frage 2:
"Welche Möglichkeiten habe ich, die begutachteten Mängel am Gemeinschaftseigentum beim Bauträger zu addressieren?"


Sie sollten den Bauträger zunächst einmal schriftlich und nachweisbar unter Vorlage Ihres Privatgutachtens mit den Mängeln konfrontieren und unter Fristsetzung auffordern, zu erklären, dass er diese Mängel anerkennt und beseitigen wird.

Für den weiteren Verlauf - insbesondere bei einer Weigerung oder Nichtreaktion - sollten Sie sich an eine Kanzlei mit dem Schwerpunkt "WEG-Recht" vor Ort wenden, um Ihre Ansprüche zu prüfen und durchzusetzen.

Weitere nützliche Hinweise zu diesem Themenkreis finden Sie z.B. in dem Urteil des BGH vom 12. Mai 2016 (Az. VII ZR 171/15) zu einer ähnlichen Fallgestaltung.




Mit freundlichen Grüßen aus Dortmund

Raphael Fork
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 19.03.2017 | 13:59

Sehr geehrter Herr Fork,

vielen Dank für Ihre zügige Antwort. In Bezug auf die stillschweigende Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Ingebrauchnahme habe ich noch eine Frage:
Die Abnahme des Sondereigentums erfolgte im Juni 2016. Habe ich eine Möglichkeit, eine stillschweigende Abnahme zu verhindern? Was kann ich hierzu tun.

Ich bedanke mich herzlich.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.03.2017 | 14:29

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:



Nachfrage 1:
"Habe ich eine Möglichkeit, eine stillschweigende Abnahme zu verhindern? Was kann ich hierzu tun."


In dem von mir zitierten Urteil heißt es:

"In der Ingebrauchnahme und anschließenden Nutzung eines Bauwerks durch den Besteller kann eine konkludente Abnahme liegen"


".... Auf dieser Grundlage ist die Ingebrauchnahme und anschließende Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch die Nachzügler-Erwerber mangels besonderer Anhaltspunkte nicht geeignet, deren Abnahmewillen bezüglich des Gemeinschaftseigentums der Beklagten gegenüber eindeutig zum Ausdruck zu bringen...."

und

"...kann das in der Ingebrauchnahme und anschließenden Nutzung liegende Verhalten der Nachzügler-Erwerber redlicherweise nicht als Abnahme des Gemeinschaftseigentums verstanden werden..."

Das bedeutet auf Ihren Fall bezogen, dass eine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme umso ferner liegt, je versteckter die Mängel wären. Denn versteckte Mängel hätten Sie ja auch bei einer ordnungsgemäßen Abnnahme nicht erkennen können, wenn diese von Anfang an vorhanden waren.

Mit freundlichen Grüßen aus Dortmund

Raphael Fork
-Rechtsanwalt-


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