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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Grundstücke » Eigentumswohnung / Dachterasse

Sehr geehrte Damen und Herren,

folgende Ausgangssituation:

Im Januar diesen Jahres haben wir im Rahmen der Zwangsversteigerung eine Eigentumswohnung erworben. Diese befindet sich in der 1. Etage eines Herrenhauses mit Denkmalschutz (erste urkundliche Erwähnung um 1586). Das Gesamtobjekt, worin sich die Einheit befindet, gehört zu einem größeren Vier-Seiten-Hof (ehemaliges Lehnsgut).

Da zur Wohnung selber kein Balkon oder eine Terasse/Gartenanteil gehört, versuchen wir insgesamt eine Lösung mit dem Denkmalschutzamt zu arrangieren. Ein Balkonanbau zur Hofseite wird jedoch ausgeschlossen aufgrund der grundlegenden Veränderung der Ansicht. Das können wir durchaus akzeptieren, zumal das Denkmalschutzamt kompromissbereit ist.

Nun haben wir folgende Alternatividee. Zwischen dem Herrenhaus und dem danebenliegenden Haus befindet sich (Fotos können geschickt werden - dies erscheint mir wichtig zur Einschätzung der Sachlage) ein ca. 2,50 Meter breiter Durchgang zu einem Heizhaus, wo sich die Gasheizung befindet. Dieses Heizhaus ist nur 1 Etage von der Höhe her angesetzt.

Nun könnte man, in der Theorie, bei uns in der Wohnung einen Durchbruch schaffen (Denkmalschutzamt wäre einverstanden) und über dem Heizhaus anteilig eine Dachterasse errichten (Stahlrahmenkonstruktion zum Schutz des Daches sowie darüber entsprechende Holzverkleidung).

Folgende 2 Probleme haben sich hieraus ergeben:

Die gesamte Dachfläche (bitte Fotos anfordern!) könnten wir ohnehin nicht nutzen, sondern nur ca. 2/3 der Fläche, da sich rechts außen 4 Abgasführungen der Gasheizung befinden. Dies erscheint mir aber primär das kleinere Problem.

Wie verhält es sich nun generell mit dem Sondernutzungsrecht? Bzw. muß hier insbesondere ein Miteigentumsanteil erworben werden, da ja die Stahlrahmenkonstruktion letztlich wieder ebenerdig verankert werden muß auf Gemeinschaftsbesitz? Leider konnte uns das Unternehmen, welches die Hausverwaltung der Einheiten durchführt, hierzu nicht weiterhelfen. Welches Vorgehen ist ratsam, um eine absolut sichere Rechtslage einherzubringen? Bedarf es "nur" der Zustimmung der Eigentümer beider angrenzender Häuser, oder letztlich der Zustimmung *ALLER* Eigentümer des *GESAMTEN* Vierseitenhofes?

Haben Sie herzlichen Dank für Ihre Bemühungen. Ich würde die Antwort zusätzlich unbedingt in Schriftform auf Ihrem Briefkopf benötigen, um dies bei der bald folgenden Eigentümerversammlung vorzulegen und entsprechend durchzusprechen.

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Zu 1) Wie verhält es sich nun generell mit dem Sondernutzungsrecht? Bzw. muß hier insbesondere ein Miteigentumsanteil erworben werden, da ja die Stahlrahmenkonstruktion letztlich wieder ebenerdig verankert werden muß auf Gemeinschaftsbesitz?

Bei dem Vorhaben handelt es sich nach Ihren Angaben um ein solches, welches im Bereich des Gemeinschaftseigentums errichtet werden soll. Damit die geplante Terrasse nach deren Errichtung von Ihnen auch einschränkungslos genutzt werden kann, müssen Sie sich daher selbstverständlich an dem betroffenen Teil des Gemeinschaftseigentums ein entsprechendes Sondernutzungsrecht seitens der Eigentümergemeinschaft einräumen lassen. Ein weiterer Miteigentumsanteil kann, muss dazu aber nicht erworben werden. Denn schon mit der Einräumung eines entsprechenden Sondernutzungsrechtes kann Ihnen in ausreichendem Maße seitens der Wohnungseigentümer die Befugnis zum alleinigen Gebrauch dieses bestimmten Teils des
Gemeinschaftseigentums, auf welchem sich dann die Terrasse befindet, eingeräumt werden. Die übrigen Wohnungseigentümer wären dann mit Begründung des Sondernutzungsrechts vom Mitgebrauch der jeweiligen Teilfläche des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen.

Zu 2) Leider konnte uns das Unternehmen, welches die Hausverwaltung der Einheiten durchführt, hierzu nicht weiterhelfen. Welches Vorgehen ist ratsam, um eine absolut sichere Rechtslage einherzubringen? Bedarf es "nur" der Zustimmung der Eigentümer beider angrenzender Häuser, oder letztlich der Zustimmung *ALLER* Eigentümer des *GESAMTEN* Vierseitenhofes?

Da es sich bei der Errichtung der Dachterrasse um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs.1 WEG handelt, welche über eine bloße Modernisierung oder Instandhaltung hinausgeht, benötigen Sie hierfür grundsätzlich die Fassung eines Eigentümerbeschlusses durch sämtliche Eigentümer, um eine solche bauliche Maßnahme durchführen zu können. Sie brauchen also letztlich die Zustimmung aller Eigentümer, da die geplante bauliche Maßnahme unter anderem wegen des Denkmalschutzes des gesamten Hofes über das Maß hinausgeht, welches anderenfalls gemäß § 14 WEG nur von einzelnen Eigentümern zu dulden wäre. Um also hier Rechtssicherheit zu erlangen, sollten Sie einen 100%-igen Beschluss aller Eigentümer zur Errichtung der Terrasse herbeiführen und sich von diesen zugleich das Sondernutzungsrecht an dem betroffenen Teil des Gemeinschaftseigentums einräumen lassen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage verschafft haben zu können, wünsche noch ein schönes Wochenende und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt


Hinweis: Diese Plattform kann eine Rechtsberatung vor Ort nicht ersetzen und leisten. Wenden Sie sich bitte direkt per E-Mail an mich, wenn Sie eine weitergehende Prüfung und Kommunikation wünschen. Hier kann nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden.

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