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Eigentumswohnung: DIN 4109 nicht eingehalten


28.11.2006 10:06 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Wohnungstrennwände halten nicht die Schallschutznorm DIN 4109 ein

Guten morgen,
vor 4 Jahren und 11 Monaten habe ich eine Eigentumswohnung erworben. Nunmehr haben wir (die Eigentümergemeinschaft) durch ein Schallgutachten festgestellt das die Wände zwischen den Eigentumswohnungen nicht die im Vertrag vereinbarte Schallisolierung nach DIN 4109 hat. Statt 53db werden nur 49db erreicht.

Da die Trennwände kein Sonder- sondern Gemeinschaftseigentum sind, geht der Anwalt der Wohneigentümergemeinschaft gegen den Bauträger vor.

Meine Befürchtung ist jedoch, dass die Wohneigentümergemeinschaft sich mit dem Bauträger auf eine finanzielle Entschädigung einigt, mit der ich ganz und gar nicht einverstanden wäre. Ich möchte die vertraglich vereinbarte Schallisolierung, wenn dies nicht möglich ist, die Rückabwicklung des Vertrages.

Meine Fragen nun:

Macht es Sinn als Wohnungseigentümer mit einem eigenen Anwalt zusätzliche rechtliche Schritte gegen den Bauträger einzulegen. Habe ich überhaupt das Recht dazu?

Wenn die Eigentümergemeinschaft das finanzielle Angebot annimmt, kann ich dann für mein Sondereigentum gegenüber der Eigentümergemeinschaft eine Nachbesserung der Schallisolierung verlangen?

Was ist der beste Weg, um die Schallisolierung zu erhalten?

Danke im Voraus für Ihre Antwort.
Sehr geehrter Fragesteller,

ausgehend von der gesetzlichen Regelung kann bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum jeder einzelne Eigentümer Ansprüche auf Erfüllung, Nachbesserung, Vorschuss wegen Mängeln und den Rücktritt vom Vertrag selbständig geltend machen.

Hingegen können die Rechte auf Minderung bzw. den sog. kleinen Schadensersatz durch Erstattung der Wertdifferenz nur gemeinschaftlich durch die WEG geltend gemacht werden.

Etwas anderes kann sich ergeben, wenn die WEG mit Mehrheitsbeschluss beschlossen hat, Minderung oder Schadensersatz zu verlangen. Es ist im Einzelnen aber rechtlich umstritten, inwieweit die WEG die Verfolgung von Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüchen an sich ziehen kann, so dass die Erwerber an die Entscheidung gebunden wären.

Der BGH hat zuletzt mit Urteil vom 27.07.2006 (VII ZR 276/ 05) bestätigt, dass jeder Eigentümer berechtigt ist, seine individuellen Ansprüche aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind.

Interessen der Wohnungseigentümer werden gemäß dem Urteil grundsätzlich auch dann nicht beeinträchtigt, wenn ein Erwerber zu dem Zweck, die Voraussetzungen des großen Schadensersatzanspruchs (=Rückabwicklung des Kaufvertrages) zu schaffen, eine Frist zur Vertragserfüllung mit Ablehnungsandrohung setzt und diesen Anspruch durchsetzt. Das gilt jedenfalls auch dann, wenn die WEG bereits beschlossen hat, Vorschuss auf die Mängelbeseitigungskosten zu verlangen, der Vorschuss jedoch noch nicht bezahlt ist.

Insgesamt ist die Rechtssprechung in diesen Bereich sehr vielschichtig, so dass ich Ihnen zunächst empfehle, sich durch einen Anwalt unter Berücksichtigung sämtlicher Unterlagen beraten zu lassen. Die konkreten Beschlüsse der WEG müßten dabei besonders bewertet werden. Dieser kann dann auch beurteilen, ob ein weiteres Vorgehen Aussicht auf Erfolg hat, was zumindest nicht ausgeschlossen erscheint.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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