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ETW-Anlage mit 3 Erstbeziehern (2010), alle selbst genutzt, EG, 1.OG, DG, insgesamt also 3 Einheiten.
Bisher 1 ETV mit profession. Hausverwalter. Nächste ETV mit erster Jahresabrechnung für Mitte Feb. 2012 vorgesehen.
Bisher keine Hausordnung
Ich, im DG, und Eigentümer im 1. OG möchten eine Hausordnung:
Begrenzung der Hundehaltung auf einen! Hund (zur
Zeit 3!!!im EG)
Anleinpflicht im Haus und im Eingangsbereich auf
der Gemeinschaftsfläche.
EG und DG haben jeweils einen festen Stellplatz,
1.OG hat einen CARPORT.
Die Nutzung der Gemeinschafts-Parkfläche außerhalb der festen Stellplätze soll geregelt werden.
Die Nutzung der Gemeinschaftsfläche im Haus soll
ebenfalls geregelt werden.
Bisher war in mündlicher Absprache die Nutzung
der Kellergemeinschaftsfläche und des Treppenhauses durchgeführt worden.
(Einbauschränke im Flur, Regal in der Waschküche,Nutzung des Treppenauses, Schuhregale,
Bilder, Pflanzen usw)
Jezt intensive Probleme mit EG (Hundehalter) wegen Nutzung der Gemeinschaftsfläche im Haus
Frage: Kann in der ETV mit 2:1 Stimmen und Miteigentumsanteilmehrheit von DG und 1.Og rechtssicher über die obigen TOPs gegen EG abgestimmt werden? Kann dann die mehrheitlich beschlossene Nutzungsregelung verbindlich in die
Hausordnung aufgenommen werden.
In der notariellen Gemeinschaftsordung steht nichts Gegenteiliges.
-- Einsatz geändert am 30.01.2012 12:42:38
Antwort geschrieben am 30.01.2012 13:31:42
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:
Bei den beiden genannten TOPs sind unterschiedliche Regelungen zu beachten, um diese wirksam in die Praxis wie von Ihnen gewünscht umsetzen zu können.
1. Die geplante Einschränkung der Hundehaltung kann zunächst grundsätzlich wie von Ihnen beabsichtigt mehrheitlich beschlossen werden und dann zum Gegenstand einer Hausordnung gemacht werden (OLG Frankfurt, 19.07.1990, Az: 20 W 149/90). Dabei wäre lediglich zu beachten, dass nur ein generelles komplettes Verbot der Hundehaltung jedoch dabei nicht Gegenstand einer Beschlussfassung mit Stimmenmehrheit und einer darauf basierend beschlossenen Hausordnung sein kann, ein solch generelles Verbot könnte nur wirksam vertraglich zwischen allen Wohnungseigentümern vereinbart werden (OLG Karlsruhe, 25.02.1988, Az: 11 W 142/87). Eine bloße Einschränkung wie von Ihnen beabsichtigt ist jedoch auf diesem Wege möglich, teilweise Beschränkungen der Tierhaltung sind dabei in dem Sinne beschließbar, soweit diese das Maß eines ordnungsmäßigen Gebrauchs überschreiten und eine Belästigung der sonstigen Wohnungseigentümer beinhalten (LG Wuppertal, 05.07.1977, Az: 6 T 7/77).
2. Demgegenüber handelt es sich bei der geplanten Gebrauchsregelung zu den Gemeinschaftsflächen um Regelungen zu Nutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum. Hier gilt zunächst der gesetzliche Grundsatz gemäß §§ 14,15 WEG, dass grundsätzlich jeder Miteigentümer ohne Einschränkung zum Gebrauch des Gemeinschaftseigentums bzw. der Gemeinschaftsflächen berechtigt ist. Daher bedarf eine Änderung oder Einschränkung bzw. Bestimmung des Inhalts und des Umfangs dieser Nutzungsrechte und damit verbundenen Nutzungsmöglichkeiten grundsätzlich einer gesonderten Vereinbarung aller Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 2 WEG. Zwar kann über eine solche Vereinbarung auch durch Beschlussfassung im Rahmen einer Eigentümerversammlung entschieden werden, zur Wirksamkeit dessen bedarf es dann aber aus diesen Gründen der Einstimmigkeit, ein einfacher Mehrheitsbeschluss wäre insoweit also nicht ausreichend.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Tag und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
Rechtsanwalt
Hinweis: Diese Plattform kann eine Rechtsprüfung nicht ersetzen und leisten. Wenden Sie sich bitte direkt per E-Mail an mich, wenn Sie eine weitergehende Prüfung und Kommunikation wünschen. Hier kann nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden.
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