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Eigentumswohnung, Installationsarbeiten im Gemeinschaftseigentum


06.12.2004 15:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen u. Herren,
Wir haben im Rahmen einer Sanierungs - GbR 3 ETW (von 10 ETW) gekauft. Insgesamt haben wir ca. 19% Gesamtanteil. Durch ca. 20-25% Mehrkosten sind wir in Zahlungsschwierigkeiten gekommen, u. Teile unseres SE sind nicht fertig gestellt worden.

Lt. Genehmigungsplanung hatten wir die Küche an einer anderen Stelle geplant, als auf dem Genehmigungsplan dargestellt. Im Zuge des Eigentumsübergangs, überlegten wir uns die Küche u. ein zusätzliches Bad an einer anderen Stelle zu bauen. Dazu war ein gesonderter Strang (Wasser, Abwasser mit Spezialentlüftung – Kosten für alles ca. 500 Euro) notwendig.

Da ich Versorgungstechniker bin habe ich die gesamte Planung des Hauses (Elektro, Heizung, Sanitär, Lüftung) im Sonder- u. Gemeinschaftseigentum gemacht, ohne das ich dafür eine Bezahlung verlangt habe (Wert lt. HOAI ca. 15.000 Euro).

Wegen angesprochener Zahlungsprobleme (inzwischen behoben) sind wir seit längerer Zeit im Clinch mit den Eigentümern, die Fronten sind verhärtet.
Vom GF wurde 2003 ein Baustopp für unser SE ausgesprochen (Estrich 300 Euro, angesprochene Sanitärgeschichte 500 Euro).

Da das beauftragte Ingenieur wg. vieler Aufträge sehr schlampig arbeitete, haben wir Teilungserklärungen bekommen, die auf der Genehmigungsplanung beruhten, aber im Gegensatz zu den Installationsplänen (von allen gesehen). Im genehmigten Entwässerungsplan ist die von uns geplante Küche u. das 2. Bad richtig gezeichnet.
Ebenso war Küche u. Bad Bestandteil der Ausschreibung u. Auftragsvergabe Sanitär/Lüftung.
Nun beruft sich die GbR auf die Genehmigungsplanung mit dem falschen Standort, u. meint sie müssten die Arbeiten nicht zu Ende bringen, da der Plan eben anders sei (Abzweigungen Be- u. Entwässerung sind aber vorhanden, Lüftung ist ebenfalls verlegt). Es fehlen also noch die Verbindungen in die ETW. Diese werden uns nun aus Prinzip versagt (obwohl im Pauschalauftrag bezahlt).

Wir verfügen in unserer ETW nur über ein Bad (aber keine Küche), die wir immer wieder angemahnt haben. Gegenwärtig benutzen wir die Küche unseres Bruders im Haus (von unserer ETW aus zugänglich, da Teilung noch nicht vollzogen).
Ich verweise hier auf die Anfrage Steuerrecht Eigenheimzulage v. 3.12.04.
Damit die Whg. abgeschlossen ist brauchen wir natürlich die Küche. Uns wird natürlich unterstellt nicht teilen zu wollen, aber das ist eine andere Geschichte.

Auf der letzten GbR-Sitzung wurde uns dieser Strang definitiv verweigert. Ich habe nun in einem Schreiben mit 14-Tagefrist Ersatzvornahme durch eine andere Firma zu Lasten der GbR angedroht. Trotzdem gibt es kein Einlenken.
Ohne Küche keine Eigenheimzulage…… , u. ich bekomme auch noch eine Anzeige wg. Betrugs an der EZL, da wir sie 2002 -2004 teilweise bezogen haben.

Eine der Scharfmacherinnen wohnt direkt über uns, wir haben ihr während ihrer Bauphase gestattet mehrere Rohre im Deckenbereich unserer Whg. zu verlegen (diese Decken wurde dann abgehangen).
1. Können wir die durch unsere ETW führenden Rohre der über uns wohnenden Nachbarin unterbrechen, ggf. mit einer Entziehung der Sondernutzungserlaubnis für die Rohrdurchführung androhen?


Natürlich wollen wir das nicht, vielmehr nur den notwendigen Strang, der durch ihren Keller führt; nur irgendwie müssen wir Druck ausüben, da Gespräche nichts mehr bringen.

Zu der Zulässsigkeit von Maßnahmen:
2. War der Baustopp seitens des GF ohne GbR-Beschluss rechtens?
3. Ist ein Baustopp mit GbR-Beschluss rechtens?
4. Welche Möglichkeiten bleiben uns diesen Strang durchzusetzen?
5. Können wir auf Schadenersatz wg. Versagung der Eigenheimzulage (wg. fehlender Küche) klagen?
6. Wie kommen wir aus dieser Sache raus?
Vielen Dank!

-- Einsatz geändert am 06.12.2004 16:48:49
06.12.2004 | 17:49

Antwort

von


162 Bewertungen
Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, daß Angelegenheit nur beantwortet werden kann, wenn die Teilungserklärung nebst Anlagen sowie das Grundbuch eingesehen werden können.

Zu Frage 1:
Ob das Sondernutzungsrecht (= SNR) aufgehoben werden kann, hängt davon ab, ob Sie sich ein Rücktrittsrecht oder ähnliches in der Vereinbarung vorbehalten haben. Ich gehe davon aus, daß dies nicht der Fall ist.

Ein SNR kann grds. nur durch Vereinbarugn aller Wohnungseigentümer und mit Zustimmung der dinglich Berechtigten begründet werden (vgl. u.a. BayOBLG 1972, S. 109). Die Vereinbarung kann entweder in der Teilungserklärung enthalten sein. Sie kann aber auch nachträglich getroffen werden.

In der Regel wird das SNR nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer und der dinglich Berechtigten aufgegeben werden können (vgl. OLG Düsseldorf in: NJW - RR 1996, S. 1418).

Da das SNR aber derzeit noch wirksam besteht, dürfen Sie dieses nicht antasten bzw. die Rohre unterbrechen.

zu Frage 2:
Nicht klar ist, aus welchen Gründen ein Baustopp verfügt wurde: aus Geldmangel oder weil Sie die Bauarbeiten anders durchführen wollten, als dies nach der Teilungsvereinbarung vorgesehen war?

Hier ist einiges unklar:
Denn wenn die Teilungserklärung "in der Welt ist", dann ist es gut möglich, daß diese abgeändert werden muß. Es kann daher im Bedarfsfall auch notwendig sein, daß die Teilungserklärung angefochten wird. Hier müßte aber auch geklärt werden, ob die Anfechtungsfrist abgelaufen ist.

Die Abänderung der Teilungserklärung bearf aber einer Vereinbarung aller (!) Wohnungseigentümer.

Sie schreiben der Baustopp sei verfügt worden, weil Sie finanzielle Schwierigkeiten gehabt hätten, die nunmehr "behoben" seien. Wenn dies der einzige Grund für den Baustopp war, dann müßte der Baustopp jetzt aufgehoben werden.

Fragen 3- 6
Die Frage ist, ob der Strang nicht auch hätte eingebaut werden müssen, wenn die Küche auch an einer anderen Stelle eingebaut worden wäre.

Ich kann Ihnen nur raten, mit den gesamten Unterlagen
d.h. der Teilungsvereinbarung, dem Grundbuchauszug, der Genehmigungsplanung, etc.
zu einem Anwalt zu gehen. Denn es hängt u.a. davon ab, was vereinbart war.

Sollte sich hinterher herausstellen, daß die Versagung der weiteren Maßnahmen unzulässig war und Ihre Gegenseite schuldhaft gehandelt hat, dann kann u.U. ein Anspruch auf Schadenserssatz in Höhe der Eigenzulage in Betracht kommen.

Mit freundlichen Grüßen
Klaus Wille
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Klaus Wille
Fachanwalt für Familienrecht

Nachfrage vom Fragesteller 15.12.2004 | 15:55

Sehr geehrter Herr Wille,
ein SNR für die Rohrleitungen gibt es nicht. Nach Anfrage beim (noch) zuständigen Bauingenieur wurde mir gesagt, dass die Decke mit Gipskarton abgehängt (F 90)wurde. Damit würde diese Decke als Wohnungstrenndecke gelten, u. ein SNR wäre nicht erforderlich.
Die Decken sind horizontal durch die Gemeinschaft erstellt u. bezahlt worden, vertikal sind die Decken aber von mir verschlossen worden. Für mich stellt sich nun die Frage, wenn die Decken vertikal noch offen wären, ist doch eigentlich die F 90-Eigenschaft nicht gegeben u. somit auch keine Wohnungstrenndecke da, u. ein SNR wohl erforderlich, über das man sich verständigen müsste. Ich denke konkret über eine widerrufliche SNR nach, um in Zukunft keinen Ärger mehr zu haben.
Die Durchdringung unserer Decken betrifft das Bad + Küche (mehrere Abwasserleitungen in F 90-Decken), das Schlafzimmer (Berührung von Wand +Decke u. mit 1 cm Putz abgedeckt), sowie den Flur (1m Abwasserrohr von mir mit 12 mm Gipskarton verkleidet).
Verstehen Sie mich nicht falsch, ich will keinen Streit, nur die fehlenden Rohrleitungen sollen endlich erstellt werden.
Zur Frage/Antwort 2:
Der Baustop wurde wg. Geldmangel verhängt (Nachfinanzierung). Die Genehmigungsplanung wurde vor dem Kauf des Hauses gemacht, die von uns modifizierten Teilungspläne wurde dem Architekten später übergeben.
In der Teilungserklärung (vom 27.09.2002-Planstand aber 24.04.2002) hiess es noch, wohin jeder sein Räume hinmacht, sei in diesem Plan kein Problem.
Wir haben dann kurz vor Beginn des Ausbaus der Wohnung (Juni 2002) die Pläne geändert (Küche woanders hin, Treppe an andere Stelle etc.- wurde so akzeptiert u. gebaut bis auf den Küchenstrang).
Wir haben auch diese falsche Teilungserklärung unterschrieben (in der Meinung , jeder könne die Räume aufteilen wie er will).
Wir haben keine weiteren Pläne gesehen, erst jetzt (Okt. 2004) nach Fertigstellung wurden uns Pläne auf der Grundlage der bestehenden Verhältnisse übergeben.
Meine Fragen:
1. Ist ein nachträgliches SNR nötig u. vor allem möglich (als Hebel)?
2. Ist die Anfechtungsfrist abgelaufen, od. was können wir sonst noch unternehmen?
Die Frage ist eben die Durchsetzbarkeit der Forderungen im Zusammenhang mit SNR u. Ausfall der Eigenheimzulage.
Wenn diese Fragen noch zusätzliche Kosten bedeuten, bitte ich um Rückantwort, ich würde dann diese Frage noch mal speziell an Sie stellen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.12.2004 | 18:17

Sehr geehrte Damen und Herren,

ein SNR kann jederzeit vereinbart werden.

Die Anfechtungsfrist für einen Beschluß im Rahmen der Eigentümerversammlung ist einen Monat seit Beschlußfassung. Diese Frist gilt für alle fehlerhaften Beschlüsse, die nicht absolut nichtig sind.

ANTWORT VON

Köln

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