ich habe im Juli 2007 eine landwirtschaftliche Fläche im Rahmen eines öffentlichen Zwangsversteigerungsverfahren ersteigert. Diese Fläche war mit einem 2005 abgeschlossenem Pachtvertrag für einen Zeitraum von 15 Jahren fest verpachtet. Der Pächter hat allerdings seine Pacht nicht fristgerecht bezahlt, so dass ich nun in 2011 fristlos gekündigt habe. Über die Wirksamkeit der Kündigung besteht mit dem Pächter Einvernehmen, er beabsichtigt die Räumung.
Im Pachtvertrag wurde geregelt, dass der Pächter auf der Pachtfläche einfache Bauten errichten darf. Das ist so dann auch geschehen, es wurde ein kleines Gartenhaus auf der Pachtfläche errichtet. Im Pachtvertrag wurde allerdings nichts darüber geregelt, was nach Beendigung des Pachtvertrages mit etwaig darauf errichteten Bauten geschehen darf. Das Gartenhaus wurde allerdings vom Pächter schon vor 2005 dort errichtet, als er offiziell noch gar keinen Pachtvertrag für die Fläche hatte!
Ein zusätzlich pikantes Detail: Das Gartenhaus wurde aufgrund eines zwischenzeitlich von der entsprechenden Gemeinde verabschiedeten rechtskräftigen Bebauungsplanes mittlerweile unter Denkmalschutz gestellt! (eigentlich meiner Ansicht nach nicht möglich bzw. zulässig, wurde aber so gemacht!)
Nun zu meiner Frage: Wer ist Eigentümer des Gartenhauses? Kann ich darauf bestehen, dass das Gartenhaus auf dem Grundstück stehen bleibt? Was wäre, wenn der Pächter das Gartenhaus einfach entfernt bzw. abreist, obwohl es unter Denkmalschutz steht?
Antwort geschrieben am 18.05.2011 19:45:09 
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Rechtsanwalt Peter Dratwa
Königsallee 14, 40212 Düsseldorf, Tel: 0211 3559080, Fax: 0211 35590810
Miet und Pachtrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Verkehrszivilrecht, Inkassorecht, Strafrecht, Baurecht, Kaufrecht
Bewertungen: 188
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zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.
Durch den Zuschlag wird der Ersteher, hier also Sie, Eigentümer des Grundstückes. Mit dem Grundstück erwirbt der Ersteher zugleich die Gegenstände, auf welche sich die Versteigerung erstreckt hat ( § 90 Abs. 1 u. 2 ZVG). Zu diesen Gegenständen zählt das Gartenhaus. Sie sind somit durch den Zuschlagbeschluss Eigentümer des Gartenhauses geworden.
Der Pächter kann das Gartenhaus nicht abreißen, da er kein Eigentümer ist und somit mit dem Gartenhaus nicht nach Belieben verfahren kann. Falls Sie die Vermutung haben, dass der Pächter das Abreißen des Gartenhauses plant, stellen Sie schriftlich ihm gegenüber die Rechtslage dar, also dass Sie Eigentümer des Gartenhauses sind und sprechen Sie ein Grundstücksbetretungsverbot aus. Gleichzeitig sollten Sie den Erlass einer einstweiligen Verfügung androhen.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe bei Bedarf gerne für eine Nachfrage zur Verfügung.
Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 18.05.2011 20:10:07
Sehr geehrte Frau Drawta,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Wenn ich Sie richtig verstehe beschreiben Sie, dass sich das Gartenhaus in meinem Eigentum befindet, obgleich es vom Pächter errichtet wurde. Wie verhält es sich denn dann mit anderen (losen) Gegenständen, die sich auf dem Grundstück befinden, und dort von einem Pächter/Mieter abgelegt wurden? Wenn ich eine Wohnung ersteigere, ersteigere ich doch sicherlich nicht auch alle Möbel in der Wohnung mit, vor allem dann nicht, wenn die Wohnung zum Termin der Versteigerung vermietet ist, und der Mieter diese Möbel eingebracht hat? Soweit ich weiß, werden bestehende Pacht- und Mietverhältnisse von einer Zwangsversteigerung nicht berührt.
Daher meine Nachfrage:
Sind Sie sicher, dass in dem von mir beschriebenen Fall sowohl das vom Pächter errichtete Gartenhaus, als auch alle anderen Gegenstände, die sich zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung auf dem Grundstück befunden haben (z.B. Zaun, Blumentöpfe) in mein Eigentum übergegangen sind?
Vielen Dank
Sehr geehrte Frau Drawta,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Wenn ich Sie richtig verstehe beschreiben Sie, dass sich das Gartenhaus in meinem Eigentum befindet, obgleich es vom Pächter errichtet wurde. Wie verhält es sich denn dann mit anderen (losen) Gegenständen, die sich auf dem Grundstück befinden, und dort von einem Pächter/Mieter abgelegt wurden? Wenn ich eine Wohnung ersteigere, ersteigere ich doch sicherlich nicht auch alle Möbel in der Wohnung mit, vor allem dann nicht, wenn die Wohnung zum Termin der Versteigerung vermietet ist, und der Mieter diese Möbel eingebracht hat? Soweit ich weiß, werden bestehende Pacht- und Mietverhältnisse von einer Zwangsversteigerung nicht berührt.
Daher meine Nachfrage:
Sind Sie sicher, dass in dem von mir beschriebenen Fall sowohl das vom Pächter errichtete Gartenhaus, als auch alle anderen Gegenstände, die sich zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung auf dem Grundstück befunden haben (z.B. Zaun, Blumentöpfe) in mein Eigentum übergegangen sind?
Vielen Dank
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 18.05.2011 20:59:39
Sehr geehrter Fragesteller,
das Gartenhaus ist gem. § 94 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstückes( vgl. BGHZ 104, 298) Gem. § 90 ZVG wurden Sie durch den Zuschlag Eigentümer des Grundstücks und damit der wesentlichen Bestandteile des Grundstückes, also hier dem Gartenhaus. Der Pächter hat nur das Recht von Ihnen nach § 951 BGB eine Vergütung in Geld zu verlangen.
Zäune, also Einfriedungszäune, die mit dem Grund und Boden fest verbunden sind, sind ebenfalls wesentlicher Bestandteil eines Grundstückes ( LG Hannover, NJW-RR 1987,208). Blumentöpfe etc. zählen nicht zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückes gem. § 94 BGB, da eine feste Verbindung mit dem Grundstück naturgemäß fehlt. Sie sind vom Zuschlag nicht mitumfasst. Damit ein Gegenstand wesentlicher Bestandteil eines Grundstückes wird, muss er mit dem Grundstück fest verbunden sein. Zu bejahen ist eine feste Verbindung, wenn die Trennung zur Beschädigung der Sache führen würde. Ausreichend ist bereits , wenn eine Trennung der Sache vom Grundstück nur mit unverhältnismäßigen Aufwand möglich ist(BGH NJW 1983, 567). Dies ist bei einem Blumentopf sicher nicht gegeben, jedoch bei einem Gartenhaus, da eine feste Verbindung mit dem Grund und Boden vorhanden ist. Anhaltspunkt ist immer die feste Verbindung mit dem Grundstück,lose Gegenstände zählen hierzu nicht. Z.B. wird auch eine Pflanze nach § 94 Abs. 1 Satz 2 BGB mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstückes. Demnach wären Sie durch den Zuschlag auch Eigentümer der Bepflanzung geworden, die vom Pächter vorgenommen wurde, im Übrigen auch des Zauns, wie oben ausgeführt.Der Pächter hat auch insoweit gem. § 951 BGB nur das Recht,angemessene Entschädigung in Geld zu verlangen.
Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Fragesteller,
das Gartenhaus ist gem. § 94 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstückes( vgl. BGHZ 104, 298) Gem. § 90 ZVG wurden Sie durch den Zuschlag Eigentümer des Grundstücks und damit der wesentlichen Bestandteile des Grundstückes, also hier dem Gartenhaus. Der Pächter hat nur das Recht von Ihnen nach § 951 BGB eine Vergütung in Geld zu verlangen.
Zäune, also Einfriedungszäune, die mit dem Grund und Boden fest verbunden sind, sind ebenfalls wesentlicher Bestandteil eines Grundstückes ( LG Hannover, NJW-RR 1987,208). Blumentöpfe etc. zählen nicht zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückes gem. § 94 BGB, da eine feste Verbindung mit dem Grundstück naturgemäß fehlt. Sie sind vom Zuschlag nicht mitumfasst. Damit ein Gegenstand wesentlicher Bestandteil eines Grundstückes wird, muss er mit dem Grundstück fest verbunden sein. Zu bejahen ist eine feste Verbindung, wenn die Trennung zur Beschädigung der Sache führen würde. Ausreichend ist bereits , wenn eine Trennung der Sache vom Grundstück nur mit unverhältnismäßigen Aufwand möglich ist(BGH NJW 1983, 567). Dies ist bei einem Blumentopf sicher nicht gegeben, jedoch bei einem Gartenhaus, da eine feste Verbindung mit dem Grund und Boden vorhanden ist. Anhaltspunkt ist immer die feste Verbindung mit dem Grundstück,lose Gegenstände zählen hierzu nicht. Z.B. wird auch eine Pflanze nach § 94 Abs. 1 Satz 2 BGB mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstückes. Demnach wären Sie durch den Zuschlag auch Eigentümer der Bepflanzung geworden, die vom Pächter vorgenommen wurde, im Übrigen auch des Zauns, wie oben ausgeführt.Der Pächter hat auch insoweit gem. § 951 BGB nur das Recht,angemessene Entschädigung in Geld zu verlangen.
Mit freundlichem Gruß
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