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Eigentum auf Pachtland


01.11.2014 19:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Zusammenfassung: Durch Erbbaurecht wird ein Grundstück in der Form belastet, dass der Erwerber darauf ein Haus bauen und unterhalten darf. Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit fällt das Haus in das Eigentum des Grundstückseigentümers. Dieser muss dem Erbbauberechtigten i.d.R. dafür eine Entschädigung zahlen.


Guten Tag,

wir interessieren uns für den Erwerb eines Ferien-Hauses in Schleswig-Holstein auf Pachtgrundstück (privater Eigentümer, keine Gemeinde, Stiftung o.ä.) in einer Dauer-Ferienwohnanlage und haben hierzu folgende Fragen:

1. Unter welchen Voraussetzungen kann der aktuelle Pächter des Hauses das Haus überhaupt verkaufen (oder man selbst später auch)? Sollte der Pachtvertrag des aktuellen Pächters beendet sein, fällt das Haus nach unseren Recherchen offenbar an den Verpächter/Eigentümer des Grundstücks. Nach unserem Verständnis muss also der Pachtvertrag noch mindestens einige Zeit laufen, damit der Verkäufer das Recht zum Verkauf hat (und nicht der Verpächter/Eigentümer). Und man sollte selbst einen neuen Vertrag mit entsprechender Laufzeit schließen dass einem die Sache lohnenswert erscheint.

2. Muss ein solcher Kauf-Vertrag notariell beglaubigt werden?

3. Muss der Erwerb der Ferienimmobilie ins Grundbuch eingetragen werden, obschon die Immobilie einem ja nur zeitweise gehört und man zudem kein Land erwirbt? Falls das nicht zwingend notwendig sein sollte - wäre es trotzdem empfehlenswert und warum?

4. Ist der Pachtvertrag beendet oder kündigt der Verpächter/Eigentümer (z.B. im Todesfall des Verpächters/Eigentümers) den Vertrag vor Ablauf des Vertrags, steht dem Pächter eine Entschädigung zu, wenn ich das richtig recherchiert habe. Wie wird die Höhe dieser Entschädigung üblicherweise berechnet? Und legt man sie bei Vertragsabschluss fest oder wird der Wert erst am Ende des Pachtvertrages nach Marktgegebenheiten bestimmt oder welche werterhaltenden/-steigernden Maßnahmen man ergriffen hat?

5. Können auch Umstände eintreten, die die Entschädigung verhindern? Wenn ja welche?

6. Wenn ein Pachtvertrag nach z.B. 30 Jahren ausgelaufen ist und man selbst ihn verlängern möchte, kann der Verpächter/Eigentümer dies ablehnen? Falls ja, ist dies ohne Angabe von Gründen möglich oder bedarf es z.B. schwerwiegender Gründe?

Danke und vielen Dank für eine dem Laien verständliche Ausdrucksweise :-)

MD
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten.

1.

"Unter welchen Voraussetzungen kann der aktuelle Pächter des Hauses das Haus überhaupt verkaufen (oder man selbst später auch)?"


Ich gehe davon aus, dass hier eine sogenannte Erbpacht vorliegt, also dem Verkäufer des Ferienhauses ein Erbbaurecht eingeräumt wurde. Dann steht dem Berechtigten gem. § 1 ErbbauRG "das veräußerliche und vererbliche Recht zu, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht)." Auf deutsch gesagt: Ein Erbbaurecht gibt dem Erwerber das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen und zu unterhalten.

Aus § 1 ErbbauRG ergibt sich dabei bereits das Recht zur Veräußerung dieses Rechts. Wenn Sie also das Ferienhaus kaufen, erwerben Sie das Recht, auf dem Grundstück das Haus unterhalten zu dürfen. Dieses Recht erwerben Sie zu den Regeln, die erstmaliger Erbbauberechtigter und Grundstückseigentümer miteinander vereinbart haben:

Das Erbbaurecht wird in der Regel nur für bestimmte Zeit eingeräumt. Nach Ablauf dieser Zeit fällt das Eigentum an dem Haus an den Grundstückseigentümer. Dieser muss zwar den Erbbauberechtigten dafür entschädigen. Oft ist aber die vertraglich vereinbarte Entschädigung zu niedrig bemessen oder möglicherweise ganz ausgeschlossen. Das sollte also auf jeden Fall vor einem Erwerb des Erbbaurechts geprüft werden und dürfte für die Frage, ob sich der Erwerb für Sie überhaupt lohnt, genau so entscheidend sein, wie die Restlaufzeit des Erbbaurechts. Diese Fragen (Entschädigung und Restlaufzeit) wären also auf jeden Fall vor einem Erwerb zu klären.

2.

"Muss ein solcher Kauf-Vertrag notariell beglaubigt werden?"

Der Vertrag über den Erwerb eines Erbbaurechts muss notariell beurkundet werden.

3.

"Muss der Erwerb der Ferienimmobilie ins Grundbuch eingetragen werden?"

Ja, der Erwerb des Erbbaurechts wird im Grundbuch eingetragen, denn das Grundstück wird dadurch ja belastet.

4.

"Wie wird die Höhe dieser Entschädigung üblicherweise berechnet?"

Hier ist § 27 ErbbauRG zu beachten. Danach sollen der Grundstückseigentümer und der Erbbauberechtigte eine Vereinbarung über die Entschädigung treffen: "Als Inhalt des Erbbaurechts können Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung und die Art ihrer Zahlung sowie über ihre Ausschließung getroffen werden."

Wenn Sie also ein Erbbaurecht erwerben, richtet sich die zu zahlende Entschädigung bei Beendigung des Erbbaurechts nach den Vereinbarungen, die der Grundstückseigentümer mit dem bisherigen Erbbauberechtigten getroffen hat.

Wurde keine Vereinbarung getroffen, richtet sich die Höhe der zu zahlenden Entschädigung nach dem Verkehrswert des Gebäudes bei Beendigung des Erbbaurechts.

Beachten sollten Sie aber auch § 27 Abs. 3 ErbbauRG:

"Der Grundstückseigentümer kann seine Verpflichtung zur Zahlung der Entschädigung dadurch abwenden, daß er dem Erbbauberechtigten das Erbbaurecht vor dessen Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert; lehnt der Erbbauberechtigte die Verlängerung ab, so erlischt der Anspruch auf Entschädigung. Das Erbbaurecht kann zur Abwendung der Entschädigungspflicht wiederholt verlängert werden."

Das bedeutet: Eine Entschädigung muss der Grundstückseigentümer Ihnen bei Ablauf nicht zahlen, wenn er Ihnen die Verlängerung anbietet, selbst wenn Sie diese ablehnen.

5.

"Können auch Umstände eintreten, die die Entschädigung verhindern? Wenn ja welche?"

Ja, die Entschädigungszahlung kann dadurch verhindert werden, dass der Grundstückseigentümer Ihnen die Verlängerung des Erbbaurechts anbietet (siehe vorherige Antwort). Auch kann eine Entschädigung bereits aufgrund der Vereinbarung zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten ausgeschlossen sein.

6.

"Wenn ein Pachtvertrag nach z.B. 30 Jahren ausgelaufen ist und man selbst ihn verlängern möchte, kann der Verpächter/Eigentümer dies ablehnen?"

Der Grundstückseigentümer kann eine Verlängerung ohne Angaben von Gründen ablehnen, wenn die getroffene Vereinbarung dazu keine Regelungen enthält. Nach den gesetzlichen Regelungen entscheidet allein der Grundstückseigentümer über eine Verlängerung des Erbbaurechts. Sie können es ihm zwar anbieten - es herrscht natürlich Vertragsfreiheit - aber annehmen muss er Ihr Angebot leider nicht.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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