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Eigentümergrundschuld


| 26.12.2010 15:38 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer



Im Grundbuch eines Grundstücks ist seit zehn Jahren eine Eigentümergrundschuld eingetragen. Wird das Grundstück im Rahmen einer Teilungsversteigerung ersteigert, so verwandelt sich diese Grundschuld in eine Fremdgrundschuld mit dem Ersteher als Schuldner und den Alteigentümern als Gläubigern.
Wie sieht es mit der Verjährung der Zinsen dieser Grundschuld aus?
Sie ist fällig und ein Anspruch auf Leistungen entsteht erst durch den Zuschlag in der Versteigerung. Können die Alteigentümer daher auch Zinsen, Verzugszinsen und Verzugszinsen von Verzugszinsen für alle zehn zurückliegenden Jahre vollstrecken?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

die Alteigentümer können für die Zeit bis zum Zuschlag in dem Versteigerungsverfahren keine Zinsen aus Ihrer Eigentümergrundschuld verlangen. Dieser Zinsausschluss ist in § 1197 Abs. 2 BGB geregelt. Hintergrund dieser Regelung ist der Umstand, dass der Alteigentümer bis zum Zuschlag ja die Nutzungsmöglichkeit am Grundstück hatte (siehe z.B. Palandt BGB § 1197 Rn. 3).
Die Beschränkungen des § 1197 BGB gelten allerdings nicht, wenn Eigentümer und Gläubiger rechtlich nicht identisch sind (z.B. wenn ein Inhaber aller Gesellschaftsanteile einer GmbH eine Grundschuld am Gesellschaftsgrundstück hat).
Im Übrigen gilt der Zinsausschluss nicht während der Dauer einer Zwangsverwaltung (§ 1197 Abs. 2), wohl aber während des Verfahrens der Teilungsversteigerung.

Erst für den Zeitraum nach dem Zuschlag in der Teilungsversteigerung können die Alteigentümer Zinsen verlangen. Mit dem Zuschlag haben sie keine Nutzungsmöglichkeit mehr und die Grundschuld wandelt sich in eine Fremdgrundschuld um, bei der die Beschränkungen des § 1197 BGB nicht gelten.

Der Zinsanspruch verjährt gemäß § 195 BGB in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren, gerechnet von Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 BGB). Wenn der Zuschlag 2010 erfolgte, kommt eine Verjährung von Zinsen (für das Jahr 2010) somit erstmals mit Wirkung zum 31.12.2013 in Betracht.
Ergänzend gilt allerdings § 217 BGB, wonach die Zinsen bereits dann verjähren, wenn auch die den Zinsen zugrunde liegende Hauptforderung, die mit der Grundschuld abgesichert wurde, verjährt ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Rechtsfragen hinreichend und verständlich beantworten. Für Rückfragen stehe ich Ihnen bei Bedarf gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.12.2010 | 15:35

Hallo,
§217 wird man aber in diesem Fall kaum anwenden dürfen, da die Hauptforderung hier das Grundschuldkapital (eine Forderung, die mit der Grundschuld abgesichert wurde hat es nicht gegeben)ist, welches überhaupt nicht verjährt.
Auf die Zinsen vor dem Zuschlag hat der Eigentümer zwar nach § 1197 keinen Anspruch (keine Zwangsverwaltung)aber ein Recht, welches nicht verjähren kann.
Gibt es dazu Urteile?
mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.12.2010 | 16:37

Sehr geehrter Ratsuchender,

nachdem Sie mitteilen, dass es keine Forderung gibt, auf die sich die Grundschuld bezieht, kommt in der Tat die Einschränkung des § 217 BGB im vorliegenden Fall nicht zum Tragen. Vorsorglich und der Vollständigkeit halber habe ich Sie auf diese Einschränkung im Gesetz hingewiesen.

Richtig ist auch, dass die Grundschuld unverjährbar ist. Dies ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz, nämlich aus § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Ich hoffe, ich konnte auch Ihre Nachfragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.12.2010 | 10:06


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Stellungnahme vom Anwalt:
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