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20.03.2010, Guten Morgen

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2009 wurde gemeinsam die Renovierung eines Objektes in Angriff genommen. Zwischen den Eigentümern (4 Geschwister) herrschen unterschiedliche Auffassungen, wer wofür zu zahlen hat.

Mir geht es um eine fachlich fundierte, allgemeinverständliche Aussage für ein klärendes Gespräch mit den Geschwistern. Da es in dieser Angelegenheit zu keinem Rechtsstreit kommen wird ist keine tiefe rechtsfachliche Ausarbeitung verlangt!

Dazu drei Fragen (Details siehe unten):
1.) Aufteilung von Renovierungskosten in einer Eigentümergemeinschaft generell
2.) Konkreter Fall „ Balkon und Dachterrasse“ – müssen die Geschwister mit zahlen?
3.) Haben die Geschwister zum Punkt 2. ein Veto-Recht?

Erläuterung der Situation:
Ein Objekt in Mischnutzung (2 Geschäfte, 3 Wohnungen) befindet sich in Familienbesitz (ich und meine drei Brüder). Eigentumsverhältnisse nach Teilungserklärung (vor ca. 10 Jahren) wurden die einzelnen Wohnungen bzw. Geschäfte einzelnen Eigentümern zugeordnet. Eigentümer damals: Vater und zwei Söhne.
Nach dem Tod beider Eltern ging deren Eigentum an die verschiedenen Kinder in unterschiedlichen Eigentumsanteilen über. Treppenhaus, Kellerräume, 2. Garagenhälfte und Garten wurden gemeinschaftlich (ohne Teilungserklärung) an die 4 Kinder vererbt. Nach telefonischer Rücksprache mit dem Notar sind diese gemeinsamen Flächen und Räume je nach 1/1000stel Anteile an die Wohnung gekoppelt, jedoch ohne direkte Zuordnung. Es gibt keine schriftliche Gemeinschaftsordnung.

Frage 1: Aufteilung Renovierungskosten?
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>>> Werden Renovierungskosten (Streichen, Pflastern, Dach neu eindecken, …) immer entsprechend den Eigentumsverhältnissen (1/1000stel) aufgeteilt?
>>> Gibt es Ausnahmen bei der Kostenzuordnung? (siehe auch unten)
Wie sind Spenglerarbeiten an der Dachgaube einer Wohnung zu bewerten – Kosten für den Eigentümer der Wohnung oder für die Eigentümergemeinschaft? Wie ist es beim Garagendach, wo eine Hälfte der Doppelgarage (direkt am Haus angebaut) mir gehört, die andere Hälfte Gemeinschaftseigentum ist?

Frage 2: Wie ist die Regelung in den konkreten Fällen Balkon und Dachterrasse?
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Die Wohnung besitzt auf der einen Seite einen Balkon (ist auf einem Gebäudeteil/-dach des Erdgeschosses aufgesetzt und mit einer Holz-Konstruktion (Geländer und Überdachung) ausgeführt). Das Geländer aus Holz war morsch, ebenso Teile der Balkonüberdachung. Im Zuge der Renovierung des Gesamtobjekts wurden Holzteile ersetzt, Maler- und Spenglerarbeiten durchgeführt. Es fehlen jedoch noch Schreinerarbeiten (Ersatz der Querriegel für die Absturzsicherung, sowie der senkrechten Verschalung).

>>> Inwieweit müssen die Kosten für die Erneuerung des Balkons von der gesamten Eigentümergemeinschaft (entsprechend ihrer Anteile) getragen werden? Oder betrifft es tatsächlich nur meine Wohnung?
Für die Renovierung des Objektes (hauptsächlich Außenfassade) musste eine Dachterrassenüberdachung (meine Wohnung, 1. OG, Mauerbrüstung, Überdachung als Wetter-/Sonnen-/Windschutz) entfernt werden, die dort seit mehr als 30 Jahren bestand. Die Konstruktion war fest mit dem Haus verbunden (Tragarme an der Fassade und der Brüstung, eingedeckt mit Well-PVC, Stützen auf der Brüstungsmauer und dem Flachdach darunter), jedoch in die Jahre gekommen und hätte den Maler nicht getragen, was für die Renovierung der darüber liegenden Putzflächen notwendig war. Bei der Demontage stellte sich zudem heraus, dass das PVC –Dach schadhaft war, ebenso die tragende Holzkonstruktion.
Ich möchte die Überdachung (aufgrund des Wetterschutzes) wieder herstellen lassen. Für die Restarbeiten (Ersatz der Dachterrassenüberdachung inkl. mit Haus verbundener Tragkonstruktion sowie Spenglerarbeiten) liegen Angebote vor. Jedoch weigern sich die drei anderen Eigentümer (die Brüder) nun diese Kosten entsprechend ihrer 1/1000stel Anteil mit zu finanzieren. Begründung: Die Überdachung wäre ein Kostenfaktor der die Wohnung allein betrifft.
>>> Inwieweit müssen die Kosten für die Erneuerung der Terassenüberdachung von der gesamten Eigentümergemeinschaft (entsprechend ihrer Anteile) getragen werden? Oder betrifft es tatsächlich nur meine Wohnung?

Frage 3: Haben die Geschwister ein Veto-Recht?
(Diese Frage ist nur für den Fall zu beantworten, wenn die Geschwister sich an den Kosten beteiligen müssten.)
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>>> Könnten die Geschwister die Wiederherstellung verhindern (sie repräsentieren rund 750/1000stel der Eigentumsverhältnisse), wenn sie die Renovierung mit zahlen müssen, oder besteht da so etwas wie Bestandsschutz, da die Terrasse schon seit vielen Jahren bestand und ich darf die Überdachung in jedem Fall wiederherstellen?

Besten Dank für die Auskunft!

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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zu Ihrer ersten Frage:

Die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums müssen nach § 16 II WEG von allen Eigentümern getragen werden. Diese Kosten bestimmen sich anteilig, entsprechend Ihrem Eigentumsanteil. Soweit also Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden, tragen Sie die Kosten entsprechend Ihren 1/1000 Anteil.

Eine Ausnahme hierzu stellt das Sondereigentum des jeweiligen Miteigentümers dar. Die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums trägt der jeweilige Eigentümer:Sein Sondereigentum hat jeder Wohnungseigentümer in eigener Verantwortung zu pflegen, instand zu halten und instand zu setzen. Er hat sämtliche Maßnahmen zu treffen, Schaden überhaupt oder Schadensausweitungen auf anderes Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum zu verhindern (§ 14 WEG).

Hinsichtlich der Spenglerarbeiten an der Dachgaube liegt Gemeinschaftseigentum vor, die Kosten müssen also von der gesamten Eigentümergemeinschaft getragen werden. Die Aufteilung erfolgt anteilig (s.o.).

Bei dem Garagendach wird es sich so verhalten, dass die eine Hälfte die Eigentümergemeinschaft zu tragen hat und die andere Hälfte der Kosten von Ihnen (Ihr Sonder-, oder Alleineigentum) von Ihnen zu bestreiten ist.

Zur zweiten Frage:

Wenn ich den Sachverhalt richtig verstehe, so haben Sie und die Miteigentümer die Renovierung durchgeführt, ohne über die konkrete Kostenteilung zu befinden.

Es ist grundsätzlich erforderlich, VOR der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen einen Eigentümerbeschluss durchzuführen. Die Eigentümer entscheiden dabei grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss.

Lediglich Eil- oder Notaufträge können ohne vorherigen Beschluss der WEG durchgeführt werden (Beispiel: Wasserrohrbruch im Gemeinschaftseigentum, der das gesamte Haus zu fluten droht). In solchen Fällen kann auch ohne Beschluss der WEG Ersatz der entstandenen Kosten verlangt werden.

Es wäre daher vorteilhafter vor Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen auch die Kostentragen zu klären und auch wie die Kosten (zum Beispiel aus Rücklagen oder Sonderumlagen) beglichen werden sollen.

Nun zum Balkon: (ich gehe davon aus Sie haben keine abweichenden Vereinbarungen zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum getroffen).

Konstruktive Teile des Balkons stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen Geländer und Überdachung und auch der von Ihnen genannte Querriegel. Diese Teile sind von der Eigentümergemeinschaft anteilig zu tragen. Dagegen steht die Balkonbeplankung im Sondereigentum und ist vom jeweiligen Eigentümer instandzuhalten. Was nun die von Ihnen genannte Verschalung anbelangt, so wird es sich um Gemeinschaftseigentm handeln, soweit sie außen angebracht wird, um Sondereigentum, soweit sie sich innerhalb des Balkons befindet.

Hinsichtlich der Terasse wird es sich hinsichtlich der tragenden Teile um Gemeinschaftseigentum handeln. Die Kosten müssen somit von allen Eigentümern getragen werden, auch wenn nur Ihnen eine Nutzung zusteht.

Zur dritten Frage:

Wie bereits angesprochen, bedarf es eines Mehrheitsbeschlusses der Miteigentümer bei der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten. Nun haben Sie die Terrassenkonstruktion im Rahmen der Fassadenrenovierung entfernen müssen. Es bedarf eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer hinsichtlich der Wiedererrichtung der Terrassenkonstruktion. Jedoch betrifft die Eigentümergemeinschaft die Instandhaltungspflicht auch insoweit, als dass sie die erforderlichen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum (die Wiedererichtung ist insoweit auch nur eine Instandsetzung) fachgerecht ausführen muss. Tut sie dies nicht, so trifft die Eigentümergemeinschaft eine Schadensersatzpflich, da Sie Ihr Sondernutzungsrecht an der Terrasse nicht mehr ausüben können.

Die Geschwister können somit zwar einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft verhindern, sie machen sich dann allerdings schadensersatzpflichtig.

Abschließend bitte ich vielleicht zu überlegen, ob es für die Eigentümergemeinschaft nicht von Vorteil wäre, zukünftig eine professionelle Hausverwaltung hinzuzuziehen. Diese könnte von der Feststellung der Renovierungspflich bis hin zur Kostenfrage alles als "neutrale Person" der Gemeinschaft in Vorlage bringen.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Familenrecht
Mail: RASchiessl@arcor.de
Internet: www.RASchiessl.de

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