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Eigenheimzlage, bitte nur absolute Materiekenner


03.12.2004 09:47 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Sachverhalt:
Im Jahre 2002 kauften meine Brüder u. ich insgesamt drei Wohnungen.
Whg.1: 70 m2 (Kü., Bad, Flur, 2 Balkone, 3 Zimmer, Flur)
Whg.2: 70 m2 (Kü., Bad, 2 Zimmer, Wintergarten, Hauswirtschaftsraum)
Whg.3:130 m2 (Kü., Bad, Flur, 4 Zimmer)
Whg. 2 + 3 gingen aus einer 200 m2 Whg. hervor, die geteilt wurde, Whg. 2 blieb wie sie war.
In Wohnung 1 + 2 sollte je ein Bruder einziehen (beide schwerbehindert).

Ich selbst (Whg. 3) habe 2 Kinder u. wollte dort mit meiner kleinen Familie einziehen.
Gemeldet sind meine 2 Brüder seit Dezember 2002, ich selbst seit 2001.

Bei dem Haus handelt es sich um einen Altbau der von den jetzigen Eigentümern (also auch von uns) gekauft und anschließend saniert wurde (Sanierung des Gemeinschaftseigentums ist heute zum größten Teil abgeschlossen). Die Sanierung des Gemeinschaftseigentums des Hauses begann 2002, die Wohnungen selbst wurden von den jeweiligen Eigentümern selbst saniert.
Wir haben Whg. 1 + 2 + 3 bar bezahlt (Kaufpreis für unsanierte Whg.), u. für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums Kredite aufgenommen. Das Sondereigentum sollte über Eigenmittel u. die Eigenheimzulage finanziert werden. Eigenheimzulage wurde für die genannten Wohnungen beantragt u. zusätzlich für Whg. 3 Kinderzulage für 2 Kinder.

Wohnverhältnisse:
Ich selbst (Whg.3) habe während der Bauphase bei meiner Freundin u. meinen Kindern gelebt, war aber nicht bei ihnen gemeldet. Tagsüber war ich mit einem oder 2 Kindern auf dem Bau u. habe dort gearbeitet, meine Mutter ist dann mit den Kind (-ern) spazieren gegangen, ich habe sie dann mittags hingelegt, u. abends bin ich dann zu meiner Freundin gefahren. Für meine Kinder zahle ich Unterhalt, u. das hälftige Kindergeld wird mir bei meine Unterhaltsverpflichtung als Einkommen zugerechnet.
Eingezogen sind wir im Mai 2003, die Mutter meiner Kinder hatte ihre Whg. gekündigt zum Okt. 2003. Inzwischen hatten wir eine handfeste Beziehungskrise, sie zog 11/2003 wieder in ihre Whg., u. dabei ist es geblieben. Inzwischen sind wir getrennt, die Mutter hat das Sorgerecht für die Kinder, u. ich habe im Moment ein 40%-Umgangsrecht.
Whg. 3 war zum Zeitpunkt des Einzugs noch nicht fertiggestellt, d.h. 2 Zimmer u. das Bad waren fertig, u. von Whg. 2 nutzten wir 1 Zimmer u. die Küche unentgeltlich.
2 Zimmer von Whg. 3 waren bis Mai 2004 noch nicht fertiggestellt, weil noch Heizung, Elektrik, u. Maurer- u. Malerarbeiten gemacht werden mussten, wir aber kein Geld mehr für die Sanierung hatten.

Whg. 2 steht im Moment noch räumlich über drei Türen im Zusammenhang mit Whg. 3.
Diese Wohnung besteht aus 2 Etagen. Die obere Etage (2 Zimmer, Küche, Wintergarten) ist seit Ende 2002 fertig, die untere Etage (Bad, Hauswirtschaftsraum) wird derzeit noch saniert, aktuell gibt es einen Bauschaden der den Einbau des Bades verhindert (Versalzung der Außenwand).
Es wurde nicht saniert weil wir zwischendurch zahlungsunfähig wurden, daraufhin verweigerte uns die GbR den Estrich für den Keller u. den Treppenbelag für die Eingangstreppe zu bezahlen, Außerdem wurden noch einige andere Bauarbeiten behindert u. nicht durchgeführt, die eine Trennung der Wohnungen u. somit eine Beendigung des Bauzustandes gestatten würden.
Estrich wurde erst Ende 2003 gegossen, 4 Monate musste er dann trocknen (Kellerbereich) bevor dann das Parkett (auch bezahlt aus Gemeinschaftseigentum) verlegt werden konnte. Derzeit ist im Kellerbereich noch das prov. Bad (neue Sanitärgegenstände u. Fliesen) fertig zu stellen, wofür aber im Moment kein Geld da ist, weil uns die Eigenheimzulage für 2004 nicht ausbezahlt wurde.
Die räumliche Trennung v. Whg. 2 + 3 soll erst hergestellt werden wenn das Bad von Whg. 2 u. die Küche von Whg. 3 fertig ist. Also noch mal Whg. 3 nutzt die Küche u. 1 Zimmer von Whg. 2 unentgeltlich. Whg. 2 nutzt im Gegenzug das Bad von Whg. 3.
Mein Bruder war in 2003 für 3 Monate in der Psychatrie, u. in 2004 ebenfalls ca. 3 Monate.
Sonst hält er sich überwiegend bei meinen Eltern auf, gelegentlich übernachtet er auch in seiner eigenen Whg.

Whg. 1 war zum Zeitpunkt des Erwerbs eigentlich saniert, d.h. es gab eine eigene Gasheizung
für die Heizkörper, ein saniertes Bad u. eine sanierte Küche.
Diese Wohnung wurde durch den Inhaber v. Whg. 2 bis Ende 2002 genutzt, anschließend wurden einige Möbel des jetzigen Besitzers reingeräumt, u. gelegentlich genutzt.
Im Herbst 2003 entschlossen wir uns die Whg. 1 noch mal zu sanieren, weil die vorhergehende Sanierung nur mangelhaft erfolgte (Aufputzverlegung der Heizungsrohre, großflächiger Einbau v. Gipskartonwänden u. –decken in der Küche u. in einem Zimmer, zu kleines Bad, vermuteter Schwammbefall in eben diesen Zimmern durch Einguss v. Betonfußböden auf Holzfußböden).
Wir (vor allem ich) haben alle Arbeiten (Maurerarbeiten, Heizung, Elektrik, Fußböden, Fliesen) selbst erledigt, es kostete also sehr viel Zeit. Der Wiedereinzug meines Bruders erfolgte also erst im Juli 2004 wieder. In dieser Zeit hatte mein Bruder noch ein Bett in der Whg. meiner Eltern, wo er übernachtete, bzw. in Whg. 3 übernachtete er auch gelegentlich. Ansonsten nutze ich die Whg. unentgeltlich als Arbeits- u. Abstellfläche.

Für alle 3 Whg. wurden von Beginn an Nebenkosten (Heizung, Kalt- u. Warmwasser, Müll, Lift etc.)gezahlt. Bis ca. 9 / 2003 wurden diese Kosten über das Gemeinschaftskonto der GbR, ab
9 / 2003 war es dann eine WEG, u. jeder hat seine Nebenkosten selbst gezahlt. Die Kreditkosten zahlt ebenfalls jeder meiner Brüder selbst.
Whg. 2 + 3 werden im Moment noch über einen Elektrozähler versorgt, weil die Elektrik in Whg. 2 noch nicht fertig ist. Wie gesagt, jede Wohnung hat jeweils seine eigene Zähleinrichtung für Gas, Wasser, Heizung u. jeweils eigene Elektrounterverteilungen.

Für 2002 u. 2003 wurden alle Zulagen bezahlt, dieses Geld (10.000 Euro) wurde komplett in das Gemeinschaftseigentum investiert.
Für 2004 wurde nur für Whg. 1 + 3 gezahlt, Whg. 2 ist strittig wegen „Nichtnutzung“ meines Bruders (kostenfreie Überlassung v. Küche u. 1 Zimmer an mich) u. wegen fehlender Abgeschlossenheit, die wir noch nicht realisieren können, weil kein Geld da ist. Außerdem ist die Kinderzulage für 2004 nicht gezahlt worden, weil die Kinder hier nicht leben, obwohl sie ca. 3 Tage pro Woche hier sind u. seit 2004 nebenwohnsitzlich hier gemeldet sind u. eine Umgangsregelung besteht.
Nur zur zur Erinnerung:Die Kindesmutter hat sich an Whg. 3 mit ca. 20.000 Euro beteiligt, ihre Whg. mehrfach gekündigt, u. ist hier auch tatsächlich eingezogen, ohne sich anzumelden (hat ein ½ Jahr hier gelebt: Mai-Nov. 2003). Sie hat sich Anfang 2004 von mir getrennt, u. die Kinder leben bei Ihr.

Das Finanzamt hat ein Betrugsverfahren eingeleitet (Streitwert 15.000 Euro) wegen einer Anzeige eines Nachbarn (Neid u. Missgunst), u. will keine Eigenheimzulagen u. Kinderzulagen mehr zahlen. Inzwischen verweigert das FA die Zahlung der EZL, bei allen 3 Whg. wg. „Nichtbewohnens“ (alle Whg.) bzw. angeblich fehlender Anwesenheit (bei Whg 2+3), u. will Rückforderungen stellen.

Ich bitte hier um eine Auskunft von einem Anwalt der sich mit dieser verzwickten Materie wirklich auskennt.

1. Wie kommen wir aus dieser Situation heraus?
2. Ist der Anspruch unsererseits auf Eigenheimzulage rechtens?
3. Wir sind eigentlich auf dieses Geld angewiesen haben wir Chancen es zu erhalten?

-- Einsatz geändert am 03.12.2004 13:14:51
Zur Beantwortung Ihrer Fragen müssen zunächst einmal die drei Wohnungen separat betrachtet werden, wobei ich für alle drei Geschwister unterstelle, daß die persönlichen Anspruchsvoraussetzungen für die Eigenheimzulage(Einkommensgrenze, kein Objektverbrauch) vorliegen.

Zunächst zu Ihrer Wohnung 3:
Begünstigt für die Eigenheimzulage ist nach § 2 EigZulG die Herstellung oder Anschaffung einer Wohnung in einem im Inland belegenen eigenen Haus oder einer im Inland belegenen eigenen Eigentumswohnung. Unter einer Wohnung ist dabei eine Zusammenfassung von Räumen zu verstehen, die es dem Inhaber ermöglicht, hierin einen Hausstand zu führen. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs müssen die zu einer Wohnung zusammengefaßten Räume eine baulich abgeschlossene Einheit bilden, d.h. sie müssen über einen eigenen Zugang verfügen, der nicht durch einen anderen Wohnbereich führt (sogenannter "verschärfter Wohnungsbegriff"). Darüber hinaus erfordert der Wohnungsbegriff des Eigenheimzulagengesetzes das Vorhandensein einer Küche (oder eines Raumes mit Kochgelegenheit), eines WC und eines Bads bzw. einer Dusche.

An diesen Anforderungen an die Wohnung dürfte in Ihrem Fall die Eigenheimzulage scheitern, da bis heute die Küche fehlt und die Abgeschlossenheit gegenüber der Wohnung 2 bisher nicht gegeben ist. Damit dürfte bisher die Eigenheimzulage für diese Wohnung zu Unrecht gewährt worden und damit von Ihnen zurück zu zahlen sein.
Insoweit kann ich Ihnen nur empfehlen, die Abgeschlossenheit der Wohnung und die fehlende Kochgelegenheit schnellstmöglich einzurichten, notfalls auch zunächst provisorich. Es reicht für die Gewährung für das Jahr 2004 aus, wenn die Wohnung vor Silvester insoweit fertig und von Ihnen auch bezogen wird. Die Unfertigkeit einzelner Zimmer schadet nicht, solange der restliche Wohnungsbereich eine vollwertige und bewohnbare Wohnung ergibt. Ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung der Wohnung besteht der Anspruch auf die Eigenheimzulage für den gesamten Förderzeitraum, die von Ihnen zurück zu zahlenden bisherigen Jahre werden also hinten wieder angehangen, so daß sich das Problem der Rückzahlungspflicht evtl. über eine Finanzierung regeln läßt.


Zu Wohnung 2:
Auch dieser Wohnung ermangelt es bisher noch an der Abgeschlossenheit gegenüber der Wohnung 3, insoweit gilt das Gleiche wie bei Wohnung 3. Hinsichtlich des fehlenden Bades gilt das Gleiche wie bei der Küche von Wohnung 3, auch ein Bad zur Bejahung einer Wohnungseigenschaft zwingend erforderlich.
Darüber hinaus dürfte bei Wohnung 2 aber noch ein weiteres Problem vorliegen: Der Anspruch auf Eigenheimzulage besteht nach § 4 EigZulG nur für die Kalenderjahre, in denen der Anspruchsberechtigte (also Ihr Bruder) die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken oder zu Wohnzwecken von Angehörigen nutzt. Nach Ihrer Beschreibung fehlt es hieran aber ebenfalls, da Ihr Bruder derzeit bei Ihren Eltern wohnt. Somit gilt für diese Wohnung die gleiche Empfehlung wie für Ihre Wohnung 3: Möglichst schnell von Wohnung 3 trennen, das Bad einbauen und die Wohnung in einen bewohnbaren Zustand bringen. Außerdem müßte Ihr Bruder dann auch einziehen.

Zu Wohnung 1:
Die Wohnung dürfte nach Ihrer Schilderung bereits mit Erwerb fertig gewesen sein, die spätere erneute Sanierung schadet insoweit nicht.
Für das Jahr 2002 liegt auch eine Wohnnutzung für Wohnzwecke eines Angehörigen (des Bruders) und damit für eigene Wohnzwecke im Sinne des § 4 EigZulG vor, so daß die Eigenheimzulage für das 2002 zu Recht beantragt und gewährt wurde.
Etwas anderes gilt allerdings ab 2003. Eine Wohnungsnutzung erfordert eine tatsächliche Benutzung für eigene Wohnzwecke. Die Unterstellung einiger Möbel sowie die Nutzung als Arbeits- und Abstellfläche reicht hierzu nicht aus, so daß ab 2003 keine Eigenheimzulage mehr zusteht. Dies ändert sich erst wieder, wenn Ihr Bruder dort wieder einzieht, dann wird ab dem Einzugsjahr wieder Eigenheimzulage gezahlt. Insoweit sollte also die Wohnung möglichst noch in diesem Jahr wieder bezogen werden (was wohl aber auch eine Entsorgung der "Arbeits- u. Abstellfläche" bedeutet). Es reicht zur Gewährung der Eigenheimzulage für das laufende Jahr aus, wenn die Wohnungsnutzung noch im Dezember beginnt.
Bei dieser Wohnung ist auch aus einem anderen Grund Eile geboten: Da die Wohnung bereits 2002 bezugsfertig war, begann 2002 auch bereits der Förderzeitraum. Hier werden also die Jahre der Nichtnutzung, in denen keine Eigenheimzulage gezahlt wird, nicht "hinten angehangen", sie gehen vollständig verloren! (Gleiches würde übrigens auch für die anderen beiden Wohnungen gelten, wenn Sie diese zwar fertigstellen, dann aber nicht beziehen.)

Zur Kinderzulage:
Die Kinderzulage wird gemäß § 9 Abs. 5 EigZulG für jedes Kind gewährt, für das sie im jeweiligen Kalenderjahr einen einkommensteuerlichen Freibetrag oder Kindergeld erhalten haben. Voraussetzung ist, dass das Kind im Förderzeitraum zum inländischen Haushalt des Anspruchsberechtigten gehört oder gehört hat. Nach Ihrer Beschreibung liegt jedoch zumindest keine Zugehörigkeit zu Ihrem Haushalt vor, da die Kinder bei der Mutter wohnen. Ein Besuch bei Ihnen reicht hierfür nicht aus, auch dann nicht, wenn er für drei Tage in der Woche erfolgt.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Udo Meisen
Rechtsanwalt
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