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Eigenbedarskündigung durch den Vermieter


18.08.2004 18:15 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe am 01.05.2004 einen zeitlich unbefriesteten Mietvertrag geschlossen und am 01.07.2004 eine neue Stelle als Angestellter begonnen. Die Stelle hat die übliche 6-monatige Probezeit. Ich bin in einer Bank im Versicherungsdienst beschäftigt und habe aufgrund Änderungen im Alterseinkünftegesetz (Besteuerung von Lebensversicherungen) eine Urlaubssperre bis 31.12.2004.

Gestern erhielt ich von meinem Vermieter die Information, er wolle das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen. Er hätte sich von seiner Frau getrennt und benötige seine (Eigentum) Wohnung nun für sich selbst. Er möchte diesen Monat noch die Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen, da er laut eigener Auskunft derzeit bei seiner Schwester im Keller wohnt.

Nun meine Fragen:

1. Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unter den oben genannten Umständen überhaupt möglich ? und in welcher Form muss meine besondere berufliche Situation Berücksichtigung finden. Reicht der Grund für die Eigenbedarfskündigung einer Trennung, bzw. Streit aus ?

2. Welche Fristen müssen seitens des Vermieters eingehalten werden ? (laut Aussage des Vermieters soll die Kündigung noch in diesem Monat ausgesprochen werden, so dass ich binnen 3 Monaten, sprich zum 30.11.2004 die Wohnung räumen müsste)

3. Ist es möglich diese Fristen durch Einlegung von Rechtsmitteln zu verlängern, da ich derzeit zeitlich nicht in der Lage bin in der angespannten Mietsituation in München eine passende Wohnung zu finden. Meine derzeitige berufliche Situation ist sehr angespannt, insbesondere im Hinblick auf die Probezeit, so dass ich meine Existenz durch die Kündigung wegen Eigenbedarfs in beruflicher wie auch privater Hinsicht ernsthaft gefährdet sehe. Mein derzeitiges Arbeitspensum liegt bei täglich ca. 12 Stunden, insbesondere wegen der Einarbeitung in die neue Aufgabe - "Waffengleichheit vor Gericht" ?

4. Bekomme ich die Investitionskosten, insbes. die Maklerkosten vom Vermieter erstattet.

5. Ist der Vermieter evtl. sogar verpflichtet, mir Ersatzwohnraum zu bieten, ob weitere freie Wohnungen des Vermieters bestehen ist mir nicht bekannt.

6. Muss die Wohnung beim Auszug renoviert werden ?

Vielen Dank für die Unterstützung !

MfG

GM
Guten Abend,

auf Ihre Fragen möchte ich wie folgt antworten:

Frage 1:

a. Kündigung möglich und Trennungsgrund ausreichend?
Ja. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst benötigt. Dabei spielen die Gründe die zur Eigenbedarfslage geführt haben keine Rolle. Es kommt auf die bloße und ernsthafte Absicht des Vermieters an. Die Gründe müssen aber nachvollziehbar sein. Dafür reichen auch persönliche Gründe aus. Das Getrenntleben reicht hierfür aus.

b. Berücksichtigung der eigenen beruflichen Situation
Für die Kündigung als solche kommt es nicht auf Ihre berufliche Situation an. Erst wenn Sie der Kündigung wegen Eigenbedarfs widersprechen kommt es zu einer Interessenabwägung. Abzuwägen sind das Interesse des Vermieters an der Erlangung der Wohnung und das Interesse des Mieters an der Beibehaltung der Wohnung. Nur wenn die Interessenabwägung zu Ihren Gunsten ausgeht, Ihr Interesse muss überwiegen, wird ein Widerspruch Erfolg haben. Dieser Erfolg führt dazu, dass das Mietverhältnis fortzusetzen ist. Die Fortsetzung erfolgt nur solange, wie Ihr Interesse auch überwiegt. Fallen also Gründe weg, die für Sie gesprochen haben, so kommt es zu Ende der Fortsetzung.
Einer der wichtigsten für Sie sprechenden Gründe ist das Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum zu (wirtschaftlich und persönlich) zumutbaren Bedingungen. Ab Kündigung sind Sie verpflichtet sich um einen solchen Wohnraum zu kümmern. Es bestehen also durchaus Chancen auf diesem Wege eine Verlängerung zu erreichen.
Unbillig wäre eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch, wenn im gleichen Haus eine andere oder mehrere vergleichbare Wohnungen leer stehen und der Vermieter auch dort einziehen könnte.


Frage 2:
Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Ihr Vermieter muss Ihnen zum dritten Werktag im September eine Kündigung zukommen lassen. Damit wäre eine Kündigung und Vertragsbeendigung zum Ende des übernächsten Monat, also 30.11.2004 möglich.


Frage 3:
Soweit eine Verlängerung des Mietverhältnisses nach Frage 1 b nicht in Betracht kommt, könnten Sie natürlich durch einfaches Nichtausziehen einige Zeit gewinnen. Einen Widerspruch sollten Sie auf jeden Fall erklären. Zur Durchsetzung seines Anspruchs müsste nun Ihr Vermieter eine Räumungsklage erheben. Bis zum Gerichtstermin wird es noch einige Zeit dauern. Sie haben dann noch die Möglichkeit unter Anerkennung des Räumungsanspruchs Räumungsfrist nach § 721 ZPO zu beantragen. Hier kommt es abermals zu einer Interessenabwägung. Oft wird hier dem Mieter jedoch Räumungsfrist gewährt. Allerdings sollten Sie auf jeden Fall bereits im Zeitpunkt der Kündigung nach Ersatzwohnraum suchen.

In Anbetracht der Sachlage wäre über eine Vereinbarung mit Ihrem Vermieter nachzudenken. Ein Räumungsrechtsstreit kostet nur unnötig Geld und Nerven. Letztlich, so verstehe ich Ihre Fragen, ist Ihnen ein Auszug im November 2004 unmöglich/zumindest sehr ungelegen. Soweit Sie jedoch einen Auszug für Anfang 2005 zusagen, wäre durchaus eine Vermeidung des Räumungsrechstreits denkbar.


Frage 4:
Keine Erstattung der Maklerkosten. Hohe Investitionskosten können bei der Interessenabwägung Berücksichtigung finden und durchaus zu einer Verlängerung führen. Die Interessenabwägung ist jedoch immer einzelfallabhängig und nicht pauschal durchführbar.


Frage 5:
Ja. Der Bundesgerichtshof hat eine Anbietpflicht des Vermieters bejaht, wenn er über anderen in der Kündigungsfrist zur Verfügung stehenden leeren Wohnraum im selben Haus oder in derselben Wohnlage verfüge. Andere weiter weg liegende Wohnungen muss er nicht anbieten.


Frage 6:
Es kommt immer auf den Vertrag an, dennoch dürfte eine Renovierungspflicht in Bezug auf Schönheitsreparaturen nicht in Betracht kommen. Soweit Sie die Wohnung beschädigt haben, wird sie zu bejahen sein. Dabei handelt es sich z.B. um Beschädigung des Parketts, Brandlöcher usw. aber auch Streichen mit z.B. schwarzer Farbe.


Anzumerken ist noch:

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss strenge Vorgaben an den Inhalt erfüllen. Auch muss für den Vermieter tatsächlich Eigenbedarf bestehen. Ist dem nicht so, kann er sich erheblichen Schadenersatzansprüchen Ihrerseits ausgesetzt sehen.

Die Kündigung des Vermieters sollten Sie auf jeden Fall überprüfen lassen.

Für weitergehende Fragen stehe ich Ihnen jederzeit gern zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Simon Jäschke
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