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Eigenbedarfskündigung widersprechen


| 22.11.2014 10:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

ich bin Studentin und wohne mit einer Kommilitonin zusammen zur Miete in einer Wohngemeinschaft.
Die Wohnung hat vor kurzem den Besitzer gewechselt, und unser neuer Vermieter möchte die Wohnung nun "so bald wie möglich" selbst nutzen.
Er droht uns mit Eigenbedarfskündigung.

Der Vermieter möchte die Wohnung jedoch nicht als Wohnraum sondern als Büroräume nutzen. Er besitzt im selben Mietshaus bereits zwei weitere Wohnungen, die er ebenfalls als Büroräume nutzt.

Nun hat er aber noch keine Eigenbedarfskündigung geschrieben, sondern macht im Moment noch ein "freundschaftliches Angebot":
Er besitzt in derselben Stadt noch mindestens zwei weitere Wohnungen, die leerstehen und in die wir einziehen könnten.

Das Problem ist:
- Diese beiden Wohnungen sind nur mäßig WG-geeignet (Durchgangszimmer).
- Ein Umzug passt jetzt einfach überhaupt nicht in unseren Zeitplan. Wir werden beide nächsten Sommer unser Studium beenden, und im Februar/März stehen jetzt noch wichtige Prüfungen an. Zudem würden wir nach dem Studium (in ca. 9 Monaten) ohnehin ausziehen. Das bedeutet wir hätten dann zwei Umzüge in gut 6 Monaten.
- Der Vermieter bietet sogar an, dass meine Mitbewohnerin und ich *jeweils* eine der beiden leerstehenden Wohnungen haben könnten - und das zu einem lächerlich niedrigen Mietpreis. Das kommt uns nicht ganz koscher vor. Er bietet sogar Umzugshelfer an...

Unsere Fragen:
- Sollten wir klein beigeben und uns auf das Angebot einlassen (was uns wie gesagt etwas komisch vorkommt, aber dennoch preislich gut ist), oder sollen wir die Eigenbedarfskündigung abwarten?
- Hätte ein Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung Aussicht auf Erfolg? Worauf müsste man sich genau berufen?
- Ich denke, wenn wir der Kündigung widersprechen, kommt als nächstes ein Schreiben vom Rechtsanwalt unseres Vermieters. Brauchen wir dann auch einen RA? Wir können uns aber keinen leisten.
- Falls wir widersprechen und die Sache vor Gericht geht, hat der Vermieter einen Vorteil dadurch, dass er uns das Angebot mit den leerstehenden Wohnungen gemacht hat?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

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Sehr geehrter Fragesteller,


Eine Kündigung des Vermieters kann nur erfolgen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dies kann zum Beispiel im Falle einer Eigenbedarfskündigung gegeben sein. Diese liegt vor, wenn der Vermieter seine Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen, wie Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen, Großeltern oder andere nahe Verwandte nutzen will. Die entsprechende gesetzliche Reglung finden Sie in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

In dieser Reglung finden Sie die Bestimmung, dass der Vermieter die Räume als Wohnung benötigen muss. Die Rechtsprechung hat daher ein berechtigtes Interesse an der Kündigung bisher nicht angenommen, wenn die zu kündigende Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden sollte.

In neuster Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 26.09.2012-Az. VIII ZR 330/11) jedoch entschieden, dass bei einer Kündigung ausschließlich wegen einer beruflichen Tätigkeit des Vermieters oder eines Familienangehörigen ein dem Kündigungsgrund des Eigenbedarfs "artverwandtes Interesse" vorliegt. Dadurch wäre eine Kündigung Ihres Vermieters zum Zwecke der Nutzung der Wohnung als Büro zulässig.


Das Recht zur Eigenbedarfskündigung kann entfallen, wenn weitere Wohnungen des Vermieters freistehen und der vom Vermieter bestimmte Wohnbedarf in der anderen Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann Eine so ausgesprochene Kündigung ist dann missbräuchlich (und unwirksam) wenn der Vermieter keine nachvollziehbare Gründe an einem Festhalten am Bezug gerade der gekündigten Wohnung hat.



Zu Ihren Fragen.

1.

Nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt und ausgehend von einem berechtigten Interesse Ihres Vermieters wäre es sicher ratsam, sich auf das Angebot einzulassen. Insofern Sie die Wohnung noch keine 5 Jahre beziehen, würde nach ausgesprochener Kündigung eine Frist von 3 Monaten laufen. Der Umzug dürfte dann also direkt in Ihre Prüfungszeit fallen. Vielleicht ist aber auch möglich mit dem Vermieter eine Einigung zu erzielen, wenn Sie in wenigen Monaten ohnehin ausziehen.


2.

Nach § 574 Abs.1 BGB besteht grundsätzlich die Möglichkeit der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Ein Widerspruch ist aber nur erfolgreich, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Als Härtegrund kommen zum Beispiel alle Nachteile wirtschaftlichere, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in infolge der Kündigung auftreten können, in Betracht. Diese sind jedoch von bloßen Unannehmlichkeiten zu unterscheiden und immer eine Frage des Einzelfalls.

In ihrem Fall könnte die Vorbereitung auf die Prüfung einen Härtefall darstellen. Dieser könnte ein Widerspruchsrecht begründen, wenn keine Interessen des Vermieters vorliegen, die höher zu bewerten sind.

Achten Sie besonders auf die Begründung der Kündigung. Der Vermieter muss den Grund und die Person, welche die Wohnung nutzen wird, benennen. Wenn bereits mehrere Wohnungen im Haus als Büro genutzt werden, liegt die Vermutung nahe, dass Ihr Vermieter das Büro nur fremdvermieten will. Wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wird, wäre ein Widerspruch berechtigt.


3.
Auf ein Schreiben eines Rechtsanwaltes könnten Sie ohne die Hilfe eines eigenen Rechtsanwaltes antworten.


4. Zum Teil kann der Vermieter verpflichtet sein, Alternativwohnungen anzubieten. Diese Pflicht hängt jedoch von der Lage und Beschaffenheit der Wohnung ab. Ein Vorteil vor Gericht sollte ihm hierdurch nicht erwachsen.


Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, einen ersten rechtlichen Überblick verschafft zu haben.

Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. . Klicken Sie dazu auf mein Profilbild, um meine Kontaktdaten einsehen zu können.


Mit freundlichen Grüßen

Robert Harzewski, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.11.2014 | 07:01


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