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Eigenbedarfskündigung Widerspruch Härtefall


12.01.2017 11:47 |
Preis: 48,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte kurz meinen Fall vorstellen.

Wir, meine Freundin und ich, sind am 01.09.2016 in diese Wohnung gezogen. Diese Wohnung haben wir von ihrem Arbeitgeber, bevor sie einen Arbeitsvertrag unterschrieben hat, angeboten bekommen. Die Aussage war: "Egal ob du hier anfängst zu arbeiten oder nicht, die Wohnung ist unabhängig davon". Leichtgläubig und naiv wie wir waren haben wir das Angebot dankend angenommen. Nun hat meine Freundin aufgrund von Differenzen bezüglich im Vertrag stehenden Angaben zur Arbeitszeit und dem allgemeinem Umgang mit ihr als Arbeitnehmer ihre Kündigung des Arbeitsverhältnisses am 27.12.2016 eingereicht. Nachdem die Kündigung eingegangen ist, rief mich ihr Arbeitgeber, der auch unser Vermieter ist, wutentbrannt an und beschimpfte mich. Auch machte er ziemlich deutlich klar das wir aus der Wohnung fliegen würden. Es kam wie ich es erwartet hatte, die Eigenbedarfskündigung traf ein.

Die Kündigung basiert auf 2 Punkten:

Punkt 1.

-Das Bedürfnis ihrer Tochter auf "eigenen Beinen" zu stehen, welches auch ausführlich dargelegt wurde. Es wurde auch dargelegt warum es diese Wohnung sein muss.

Hierbei könnte später der zeitliche Ablauf interessant werden.
"Seit dem Erreichen ihrer Volljährigkeit im Sommer 2016 hegt XXX den Wunsch selbstständiger zu werden und "auf eigenen Beinen" zu stehen. Dies möchten wir ihr nunmehr als Weihnachtsgeschenk durch die Begründung eines eigenen Hausstands ermöglichen."

Punkt 2.

"Darüber hinaus war, wie Ihnen hinlänglich bekannt ist, der Grund der Vermietung an Sie beide das Dienstverhältnis Frau XXXs als XXX auf unserem Hof. Dieses Verhältnis endet nunmehr durch Ihre (Frau XXX) eigene Kündigung und dementsprechend auf ihren eigenen Wunsch zum 15.01.2017. Das Bestehen des Dienstverhältnisses ist Vertragsgrundlage des Mietverhältnisses gewesen, sodass eine Kündigung unsererseits auch bereits deshalb möglich ist und ein berechtigtes Interesse vorliegt. Hilfsweise berufen wir uns zur Begründung der Kündigung gem. § 573 Abs. 1 BGB auch auf diesen Grund."

Dieser Punkt ist vollkommen aus der Luft gegriffen und einfach nur gelogen.
Weder im Arbeitsvertrag noch im Mietvertrag ist eine Kopplung aneinander erwähnt bzw. festgeschrieben.

Das diese Kündigung vor Gericht wenig bestand hätte und voraussichtlich abgeschmettert werden würde, ist uns bewusst, dennoch scheuen wir eine gerichtliche Auseinandersetzung aufgrund der möglicherweise anfallenden Kosten. Die Rechtsschutzversicherung greift leider erst ab dem 01.02.2017.

Nun möchten wir gerne erstmal der Kündigung Widersprechen.

Da wir uns mittlerweile dazu entschieden haben beruflich andernorts tätig zu werden, haben wir vor zum 30.06.2017 auszuziehen. Die Eigenbedarfskündigung zum 31.03.2017 würde nun einen Zwischenumzug bedeuten, da der neu angestrebte Wohnort ca.100 km von meinem derzeitigen Arbeitsplatz entfernt liegt und die täglich anfallenden Fahrtkosten zu hoch wären.

Wir würden gerne einen Widerspruch mit einem Härtefall begründen.

Meine Frage lautet nun: Wie formuliere ich den Härtefall? Muss ich mich auf bestimmte § beziehen? Muss der Vermieter uns mitteilen ob er den Widerspruch akzeptiert?

Außerdem, trotz der Umstände die wir hätten, würden wir gerne dem Vermietern ein Angebot über einen Aufhebungsvertrag unterbreiten, natürlich gegen eine Zahlung von Betrag X. Ist dies sinnvoll oder eher hinderlich, falls das Angebot und der Härtefall abgelehnt wird,wenn es zu einer Räumungsklage kommt?

Und, müssen wir unsererseits die Kündigung des Mietverhältnis zusammen mit dem Widerspruch einreichen?

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und im voraus danke für die Beantwortung meiner Fragen.

Mit freundlichem Gruß
Sehr geehrter Fragesteller!

Vielen Dank für die Anfrage.

Sie haben viele rechtliche Aspekte bereits richtig erkannt und eingeordnet.

Die Eigenbedarfskündigung könnte unter Umständen durchgehen; die andere Kündigung wegen dem unzulässigem Grund wohl eher nicht. Da stimme ich Ihnen zu.

Interessant wäre zu erfahren, ob es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, dann könnten noch andere Fristen gelten. Wie dem auch sei:

Ich sehe gute Chancen, einen Aufhebungsvertrag auch ohne SUmme x zu erlangen, wenn man rechtlich gut argumentiert und die Kündigung erst einmal zurück weist. Es wird nicht Interesse des Vermieters sein, sich auf einen langen Rechtsstreit und Räumung einzulassen, ebenso wenig wie Sie dies wünschen.

Dementsprechend könnte der Vorschlag dahingehend lauten, dass ein Aufhebungsvertrag zum 30.6.geschlossen wird, und Sie - soweit überhaupt zulässig- auf Einwände verzichten. Auf einige Rechte können Sie nämlich nicht wirksam verzichten, daher wäre so ein Vergleich sorgfältig aufzusetzen.

Die Geltendmachung des Härtefalles wäre eine sicherere Grundlage; ich würde empfehlen, der Kündigung zu widersprechen und die eigene Kündigung fristgerechtzu erklären, was noch nicht jetzt erfolgen muss ( 3 Monate Frist) - dadurch hätten Sie bei Verhandlungen bessere Karten.

Selbstverständlich wären auch die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung zu untersuchen, wozu die Umstände durchaus Anlass bieten! Der Wunsch zur EBK durfte nämlich schon bei EInzug bestanden haben. Dann wäre die EBK rechtsmißbräuchlich - alles Argumente, die bei einer einvernehmlichen Auflösung verwendet werden können.

Sie werden sicherlich Nachfragen haben. Zögern Sie nicht, diese hier zu stellen oder mich direkt zu kontaktieren. Auf Wunsch kann ich auch gerne an den Vermieter herantreten, zB.durch ein anwaltliches Schreiben.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.01.2017 | 17:10

Vielen Dank für die Antwort Herr Asthoff.

Leider sind Sie nicht auf die für uns wichtigste Frage eingegangen:

Wie formuliere ich den Härtefall und muss ich mich auf einen oder mehrere bestimmte Paragraphen oder Urteile beziehen?
Ich kann ja nicht einfach schreiben: "Ich lege Widerspruch ein weil ich 3 Monate später sowieso ausziehen will, das stellt einen Härtefall dar."
Oder ist das wirklich so einfach?

Auf das Angebot über das herantreten an unseren Vermieter habe ich Ihnen eine E-Mail an die von Ihnen angegebene Adresse verschickt.

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.01.2017 | 17:19

Im Mietrecht ist nicht katalogisch festgelegt, was ein Härtefall ist.

Nach dem Bundesgerichtshofes (BGH) wurden Umstände benannt, die einen Härtefall darstellen können. Ein Schema gibt es nicht! Es kommt immer auf den Einzelfall an.Folgende Gründe sind von Gerichten und der Rechtsprechung in der Regel jedoch als Härtefall anerkannt:

Kein vorhandener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen, um sofort dorthin auszuziehen ( in Ihrem Fall ggf. einbringbar);besonders hohes Alter zusammen mit weiteren Umständen, wie Krankheit oder Pflegebedürftigkeit(kommt nicht in Betracht);erhebliche Aufwendungen in der Mietsache durch den Mieter, die durch das vertrauenserweckende Verhalten des Vermieters unterstützt wurden und zu denen der Mieter vertraglich nicht verpflichtet war, die Aufwendungen sind noch nicht abgewohnt und können bei einem Umzug nicht mitgenommen werden(kommt nicht in Betracht);Gefährdung des Abschlusses der Schule, der Ausbildung oder des Studiums, insbesondere in der Zeit der Prüfungsvorbereitungen;physische oder psychische Erkrankungen des Mieters oder eines Familien- bzw. Haushaltsangehörigen, die den Umzug erheblich erschweren oder unzumutbar machen; eine lange Mietdauer gemeinsam mit der starken Verwurzlung im sozialen Umfeld, Schwangerschaft. Auch der Aspekt des Rechtsmißbrauches in Ihrem Fall kann eine ROlle spielen; schliesslich kann man den Vermieter freundlich darauf verweisen, dass er SCHADENERSATZPFLICHTIG ist, wenn er den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat.

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