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Eigenbedarfskündigung: Härtefälle der Rechtsprechung


| 20.12.2012 09:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Philipp Wendel



Seit 8 Jahren wohne ich zur Miete in einem EFH. Der Vermieter besitzt im gleichen Ort ein zweites Haus, seit 6 Monaten vermietet.
Der Vermieter wohnt zur Zeit 800 km entfernt.
Jetzt hat er angekündigt, er wolle mir wegen Eigenbedarf kündigen, er will in mein Haus einziehen. (Nicht irgend welche Verwandschaft sondern er selbst, weil er das Haus als "Altersruhesitz" ausgewählt hat)
Wie kann ich mich dagegen wehren?
Kann ich ihn auffordern, dem Mieter des anderen Hauses zu kündigen und dort einzuziehen, weil ich ältere Rechte habe?
Welche Möglichkeiten habe ich sonst?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworte. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.


I.
Kann ich ihn auffordern, dem Mieter des anderen Hauses zu kündigen und dort einzuziehen, weil ich ältere Rechte habe?

Nein. Das Gesetz kennt in dieser Konstellation keine "älteren Rechte".


II.
Wie kann ich mich dagegen wehren?

Selbst dann, wenn der Vermieter das Mietverhältnis wirksam gekündigt hat, kann der Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Das Mietrecht gewährt ihm durch § 574 BGB einen solchen Rechtsanspruch. Es müssen aber schon außergewöhnlich Gründe - ein sog. Härtefall - vorliegen.

Der Widerspruch des Mieters im Falle eines Härtefalles muss schriftlich erklärt werden und eine Begründung enthalten. Enthält er keine Begründung, so ist dem Vermieter auf Anforderung unverzüglich Auskunft zu erteilen. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter zugehen, ansonsten kann der Vermieter den Widerspruch ablehen (§ 574 b BGB). Das bedeutet, dass sich der Mieter später auch vor Gericht nicht mehr aus die Härtefallklausel berufen kann. Hat der Vermieter in seiner Kündigung den Mieter nicht auf die Möglichkeit des Widerspruches hingewiesen, so gilt diese 2-Monatsfrist nicht. Der Mieter kann dann den Widerspruch selbst noch in einem Räumungsrechtsstreit vor Gericht vorbringen, und ist damit nicht verspätet (§ 574 b Abs 2 BGB).

Beispiele für von der Rechtsprechung angesehene Härtefälle sind:

AG Lübeck, Urteil vom 26. September 2002, (Az: 27 C 1621/02): Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses aus überwiegenden Härtegründen nach der Eigenbedarfskündigung des Vermieters kann begründet sein, wenn die optimale Versorgung und Pflege von Angehörigen des Mieters nur vom Standort der Mietwohnung aus zu handhaben ist.

LG Hamburg 33. Zivilkammer, Urteil vom 19. Dezember 1996, (Az: 333 S 56/95): Die Aidserkrankung eines Lebensgefährten ist in den Schutzbereich BGB § 574 Abs 1 einbezogen und kann bei der Beendigung des Mietverhältnisses ein Härtegrund darstellen.

LG München I 14. Zivilkammer, Urteil vom 9. August 1995, (Az: 14 S 5217/95):Befindet sich der Mieter in einer psychischen Ausnahmesituation, so ist ein Härtegrund im Sinne des BGB § 556a gegeben und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit geboten.


Wie Sie an den exemplarisch aufgeführten Urteilen erkennen, muss die geforderte "Härte" unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles immer neu begutachtet werden und gegebenfalls gerichtlich durchgesetzt werden.


Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen hinsichtlich einer ersten Einschätzung weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Philipp Wendel

Nachfrage vom Fragesteller 21.12.2012 | 18:47

Zum Punkt "Härtegrund" - "psychische Ausnahmesituation".
Was meinen Sie damit?
Ich hatte mal eine "posttraumatische Belastungsstörung". Ist das so etwas, würde mich das vor der Kündigung schützen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.12.2012 | 18:51

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Sie schreiben:
"Ich hatte mal eine "posttraumatische Belastungsstörung". Ist das so etwas, würde mich das vor der Kündigung schützen?"


Meines Erachtens schützt dies Sie nicht. Ein Härtefall würde eher dann vorliegen, wenn diese "psychische Störung" immer noch akut wäre, und durch einen Wohnortwechsel die Genesung behindert wäre.

Dieser Umstand wäre in einem etwaigen Prozess von Ihnen zu beweisen.

Es tut mir leid Ihnen keine besseren Nachrichten übermitteln zu können.

Ich wünsche Ihnen schöne Feiertage und einen guten Rutsch ins neue Jahr.

Mit freundlichen Grüßen

-Philipp Wendel-
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.12.2012 | 19:02


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