Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 96 weitere Antworten zum Thema Eigenbedarfskündigung.
Hallo,
wir haben folgendes Problem:
Wir (2 Erw., 2 Ki. 1 und 7 Jahre) in einer Mietwohnung, 65 qm, 3 Zimmer (Vermieter sind meine Eltern) und überlegen ein älteres Haus (im Großraum Stuttgart) zu kaufen, um dieses zu revovieren und dort einzuziehen.
In der Hauptwohnung dieses Hauses (Wfl. 65 qm) wohnt seit ca. 7 Jahren jedoch ein altes Ehepaar (ca. 70 Jahre, Mann anscheinden herzkrank, wie stark wissen wir nicht). Es gibt nur einen mündlichen Mietvertrag, Miete 320,-, es werden aber nur 225,- gezahlt, da sich das paar um den Garten kümmert. Das Ehepaar hat schon angekündigt, dass es in jedem Falle noch zwei Jahre darin wohnen möchte. In dieser Zeit wollen sie überlegen, ob sie vielleicht nach Portugal zurück gehen oder in betreutes Wohnen umziehen. Sind aber nur mündliche Aussagen Stand heute.
Der ehemalige Besitzer und somit Vermieter ist gestorben, daher wird das Haus verkauft.
Wir selbst besitzen noch einen Bauplatz, den wir bei Kauf des Hauses aber verkaufen würden, da er nicht in der Ortschaft ist, in die wir möchten.
Darüber hinaus gibt es noch das Haus meiner Oma, das leer steht (stark renovierungs-/ sanierungsbedürftig). D.h. wir sind potentielle Teilerben und wir könnten das Haus auch nutzen, allerdings liegt es an einer Hauptverkehrsstrasse und unter der Einflugschneise des Stuttgarter Flughafens, daher möchten wir dies nicht.
Wenn das Paar tatsächlich in zwei Jahren ausziehen würde, wäre das für uns erträglich. Länger sollte es aber nicht gehen, da wir dann noch umbauen wollten, bevor wir selbst einziehen.
Nun zu den konkreten Fragen:
1. Wie stehen die konkreten Chancen, dass ein Eigenbedarfskündigung a) sofort (d.h. Kündigungsfrist 6 oder 9 Mo.) b) mit Auszug in zwei Jahren Erfolg hat? Miete ist sehr niedrig (dürfte schwierig sein angemessenen Ersatzwohnraum für diese Miete zu finden) und das Paar hat wohl auch schon anwaltlichen Rat eingeholt, ich gehe daher davon aus, dass sie der Kündigung (Mietrecht) widersprechen würden. Zudem ist völlig offen, ob sie nach den zwei Jahren tatsächlich ausziehen würden.
2. Hat darauf der Besitz des Bauplatzes Auswirkungen; kann man ja bisher noch nicht drin wohnen? Müssten wir den vor dem Kauf des Hauses verkauft haben oder kann ich das auch noch danach?
3. Wenn in einem Rechtsstreit auf Verlängerung des Mietverhältnisses entschieden wird und dies nicht befristet sondern unbefristet, kann es dann passieren, dass das Paar bis zu seinem Tod dort wohnen kann?
4. Wir überlegen, das Haus umzubauen und dort eine Einliegerwohnung für das paar einzurichten. Dazu müssten die Mieter jedoch für die Zeit des Umbaus woanders hin. Ist dies als zumutbares Angebot anzusehen oder könnte sich das Paar auch dagegen sperren?
Vielen Dank und Grüße
Antwort geschrieben am 21.04.2011 14:47:43 
Frag-einen-Anwalt.de Antworten von diesem Anwalt als RSS-Feed abonnieren!
Rechtsanwalt Felix M. Safadi
Schloßstr. 41a, 12165 Berlin, Tel: 030 555 760-321, Fax: -329
Internet und Computerrecht, Urheberrecht, Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Strafrecht
Bewertungen: 145
Schloßstr. 41a, 12165 Berlin, Tel: 030 555 760-321, Fax: -329
Internet und Computerrecht, Urheberrecht, Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Strafrecht
Bewertungen: 145
gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:
„1. Wie stehen die konkreten Chancen, dass ein Eigenbedarfskündigung a) sofort (d.h. Kündigungsfrist 6 oder 9 Mo.) b) mit Auszug in zwei Jahren Erfolg hat? Miete ist sehr niedrig (dürfte schwierig sein angemessenen Ersatzwohnraum für diese Miete zu finden) und das Paar hat wohl auch schon anwaltlichen Rat eingeholt, ich gehe daher davon aus, dass sie der Kündigung widersprechen würden. Zudem ist völlig offen, ob sie nach den zwei Jahren tatsächlich ausziehen würden."
Wenn die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen (vgl. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), könnten Sie unter Einhaltung der Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 BGB ordentlich kündigen: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate."
Die (positiven) Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung sind, dass
„der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt."
Sie als Vermieter und Ihre Familienangehörigen würden zum begünstigten Personenkreis für die Eigenbedarfskündigung gehören. Sie müssten die Wohnung dann noch im Sinne der Vorschrift „benötigen" und die Kündigung dürfte nicht ausnahmsweise ausgeschlossen sein.
a) Benötigen
Mit diesem Erfordernis wird der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf einer Willkürüberprüfung unterzogen; der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf darlegen und – im Streitfall – auch beweisen. Bei der Entscheidung, ob Eigenbedarf anzunehmen ist, kommt es ausschließlich auf die Belange des Vermieters an (BGH NJW 1988, 904).
Wenn Sie plausible Gründe dafür vorweisen könnten, im Großraum Stuttgart zu wohnen (zB Nähe zur Arbeit usw.), dürften Sie die Wohnung grundsätzlich auch „benötigen".
Beachten Sie jedoch, dass das „Benötigen" nicht nur zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vorliegen, sondern bis zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fortwirken muss.
b) Kein Ausschluss der Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs
Die Eigenbedarfskündigung wäre allerdings rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam, wenn es in Ihrem Verfügungsbereich eine Alternativwohnung gäbe, die ebenfalls geeignet wäre, Ihren Wohnbedarf „ohne wesentliche Abstriche" zu befriedigen (BVerfG NJW 1989, 970), was immer eine Frage des Einzelfalls ist.
Es wäre dann zu prüfen, ob in dem zu erwerbenden Haus eine andere geeignete Wohnung für Sie und Ihre Familie zur Verfügung steht. Der Bauplatz dürfte Ihnen als Alternative schon deshalb nicht zuzumuten sein, weil er sich nicht in der gleichen Ortschaft befindet, sofern es nachvollziehbare Gründe für den Wunschort gibt. An der Geeignetheit des Hauses Ihrer Oma dürfte es fehlen, wenn es stark renovierungs- bzw. sanierungsbedürftig ist und das auch bis zum Wirksamwerden der Kündigung bleibt
c) Kein erfolgreicher Widerspruch der Mieter
Schließlich können Sie nur dann wirksam kündigen, wenn die Mieter keinen erfolgreichen Widerspruch nach §§ 574 ff. BGB geltend machen. Die im Einzelfall vorliegenden Interessen der Mieter an einer Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses (Härtefall) sind erst auf seinen Widerspruch gegen die Kündigung zu beachten. Kommt es nach einem Widerspruch zu keiner Einigung, müsste ein Gericht über die Fortsetzung des Mietverhältnisses, seine Dauer und die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil entscheiden. Das Gericht würde dann prüfen, ob ein Härtefall auf Seiten der Mieter vorliegt. Konkret wäre in diesem Fall zu prüfen, ob es für die Mieter eine angemessene Ersatzwohnung gibt und ob eine Erkrankung (nicht lediglich das hohe Alter) einem Umzug entgegensteht.
„Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird" (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB).
„2. Hat darauf der Besitz des Bauplatzes Auswirkungen; kann man ja bisher noch nicht drin wohnen? Müssten wir den vor dem Kauf des Hauses verkauft haben oder kann ich das auch noch danach?"
Wenn der Bauplatz bis zum Wirksamwerden der Kündigung unbewohnbar bleibt, kommt dieser als geeignete Alternative nicht in Betracht, s. o. In diesem Fall müssten Sie ihn vor dem Kauf des Hauses nicht verkauft haben.
„3. Wenn in einem Rechtsstreit auf Verlängerung des Mietverhältnisses entschieden wird und dies nicht befristet sondern unbefristet, kann es dann passieren, dass das Paar bis zu seinem Tod dort wohnen kann?"
Dieses Risiko besteht, wenn sich die „Härte-Umstände" bis zum Tod des Mieters nicht zu Ihren Gunsten geändert haben. Haben sich die Umstände (nicht nur unerheblich) geändert, müssten Sie erneut kündigen. Allerdings schützt in diesem Fall § 574c Abs. 2 BGB den Mieter:
„Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, dessen Fortsetzung auf unbestimmte Zeit durch Urteil bestimmt worden ist, so kann der Mieter der Kündigung widersprechen und vom Vermieter verlangen, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. 2Haben sich die Umstände verändert, die für die Fortsetzung bestimmend gewesen waren, so kann der Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nur nach § 574 verlangen; unerhebliche Veränderungen bleiben außer Betracht."
„4. Wir überlegen, das Haus umzubauen und dort eine Einliegerwohnung für das paar einzurichten. Dazu müssten die Mieter jedoch für die Zeit des Umbaus woanders hin. Ist dies als zumutbares Angebot anzusehen oder könnte sich das Paar auch dagegen sperren?"
Eine solche Regelung wäre dann im Rahmen eines abzuschließenden Mietaufhebungsvertrages denkbar und auch zu empfehlen. Sie kann aber nur auf freiwilliger Basis erfolgen. Ob sich das Ehepaar dagegen sperren würde, würde allein von der Attraktivität Ihres Angebots und Ihrem Verhandlungsgeschick abhängen. Eine solche einvernehmliche Regelung sollte immer angestrebt und einem Rechtsstreit vorgezogen werden, zumal das Risiko besteht, dass die Mieter einer Eigenbedarfskündigung erfolgreich widersprechen könnten.
Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und wünsche Ihnen frohe Ostertage.
Mit freundlichen Grüßen
Felix M. Safadi
Rechtsanwalt
_________
Allgemeine Hinweise:
Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.
www.netzkanzlei.com
Tel.: 030 555 760 321
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 21.04.2011 15:09:52
Sehr geehrter Herr Safadi,
vielen Dank für die Antwort.
Noch zur Klarstellung, unsere jetzige Wohnung, das zu erwerbende Haus, das Haus meiner Oma und der Bauplatz befinden sich alle im Umkreis von 15 km und sind denke ich bzgl. Entfernung zum Arbeitsplatz o.ä. als fast gleichwertig anzusehen. Ändert das etwas an Ihrer Einschätzung?
Grund für Eigenbedarf ist daher lediglich eine Vergrößerung der Wohnfläche (nur 65 qm für vier Personen) und unser Wunsch genau in der Ortschaft, in dem das zu erwerbende Haus steht, zu wohnen. Aus unserer jetzigen Wohnung raus müssen wir nicht. Dies ist aber grundsätzlich ausreichend für Eigenbedarf?! Für ein grobe Einschätzung aufgrund Ihrer Erfahrungen, welche Interessen (unsere oder die des Ehepaares) schätzungsweise vor Gericht schwerer wiegen dürften, wäre ich noch dankbar.
Bei 4. ging es mir darum, ein Einschätzung zu erhalten, wie ein Gericht ein solches Angebot bewerten würde, wenn wir uns mit dem Ehepaar nicht so einigten. So viel ich weiß ist es doch so, dass der Widerspruch vom Gericht kassiert würde, wenn eben ein zuzumutendes Angebot vorliegt?! Könnten Sie dahin gehend bitte noch kurz ergänzen?
Insgesamt habe ich es richtig interpretiert, dass der Fall ganz schön problematisch werden kann, wenn wir uns nicht so irgendwie mit den Mietern einigen?
Vielen Dank und Grüße
Sehr geehrter Herr Safadi,
vielen Dank für die Antwort.
Noch zur Klarstellung, unsere jetzige Wohnung, das zu erwerbende Haus, das Haus meiner Oma und der Bauplatz befinden sich alle im Umkreis von 15 km und sind denke ich bzgl. Entfernung zum Arbeitsplatz o.ä. als fast gleichwertig anzusehen. Ändert das etwas an Ihrer Einschätzung?
Grund für Eigenbedarf ist daher lediglich eine Vergrößerung der Wohnfläche (nur 65 qm für vier Personen) und unser Wunsch genau in der Ortschaft, in dem das zu erwerbende Haus steht, zu wohnen. Aus unserer jetzigen Wohnung raus müssen wir nicht. Dies ist aber grundsätzlich ausreichend für Eigenbedarf?! Für ein grobe Einschätzung aufgrund Ihrer Erfahrungen, welche Interessen (unsere oder die des Ehepaares) schätzungsweise vor Gericht schwerer wiegen dürften, wäre ich noch dankbar.
Bei 4. ging es mir darum, ein Einschätzung zu erhalten, wie ein Gericht ein solches Angebot bewerten würde, wenn wir uns mit dem Ehepaar nicht so einigten. So viel ich weiß ist es doch so, dass der Widerspruch vom Gericht kassiert würde, wenn eben ein zuzumutendes Angebot vorliegt?! Könnten Sie dahin gehend bitte noch kurz ergänzen?
Insgesamt habe ich es richtig interpretiert, dass der Fall ganz schön problematisch werden kann, wenn wir uns nicht so irgendwie mit den Mietern einigen?
Vielen Dank und Grüße
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 21.04.2011 16:20:32
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
1.
Die Entfernung zum Arbeitsplatz ist nur EIN Beispiel für ein berücksichtigungsfähiges Vermieterinteresse. Ein anderes schutzwürdiges Interesse kann auch durch andere Eigenschaften des „begehrten" Objekts begründet werden, z. B. eine bessere Möglichkeit, durch Umbaumaßnahmen die Wohnfläche zu vergrößern. Es wäre absolut nachvollziehbar, dass Sie Ihre derzeit für einen 4-Personen-Haushalt eher knapp bemessene Wohnfläche vergrößern möchten. Wenn die Vergrößerung im zu erwerbenden Haus einfacher wäre (zB durch Zusammenlegen zweier Wohnungen), würde es kein Richter als nicht plausibel ansehen, wenn Sie dort auch einen Eigenbedarf anmelden, selbst wenn sich die Wohnfläche auf das Doppelte vergrößern sollte. Auch den Wunsch, einem bestimmten Ort zu wohnen, kann man plausibel darlegen. Es ist keineswegs erforderlich, dass man die bisherige Wohnung aufgeben muss. Wie gesagt, beim Merkmal „benötigen" soll nur eine Willkürentscheidung des Vermieters ausgeschlossen werden; demzufolge sind die Anforderungen an den Eigenbedarf nicht allzu hoch zu schrauben.
2.
Welchem Interesse im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung das Gericht den Vorzug geben würde, kann man ohne genaue Kenntnis der Umstände des Einzelfalls, hier insbesondere des örtlichen Wohnungsmarkts und des Gesundheitszustands des Mieters nicht vorhersagen, leider auch nicht grob. Sollte der Mieter zB mittels eines ärztlichen Attests glaubhaft machen können, dass er die Strapazen eines Umzugs nicht überstehen würde oder ein Umzug mit gravierenden Nachteilen für seinen Gesundheitszustand verbunden wäre, würde die Interessenabwägung – unabhängig von der Dringlichkeit des Eigenbedarfs – zu Gunsten der Mieter ausfallen. Dann hängt das Ergebnis solcher Interessenabwägungen stets auch ein Stückweit von demjenigen ab, der abwägt, nämlich der Person des Richters. Auch regionale Unterschiede in der Rechtsprechung können eine Entscheidung in die eine oder andere Richtung lenken. Im Ergebnis käme es also einer Kaffeesatzleserei gleich, wenn ich Ihnen in Unkenntnis all dieser Umstände eine „Prognose" geben würde, die Ihnen dann nicht wirklich weiterhelfen würde. Das wäre meinerseits unseriös.
3. Ergänzung zu 4.:
Ein solches Angebot Ihrerseits würde ein Gericht sicherlich mit in die Interessenabwägung einfließen lassen, soweit sich der Widerspruch des Mieters auf einen Mangel an geeignetem Alternativwohnraum stützt. Denn der Mieter muss sich, wenn Sie zu Recht Eigenbedarf anmelden, um vergleichbaren Wohnraum intensiv, aber erfolglos bemüht haben, damit sein Widerspruch insoweit Erfolg haben kann. Lehnt er eine von Ihnen angebotene – für ihn zumutbare – Wohnung ab, bliebe sein Widerspruch insoweit ohne Erfolg. In gewissem Umfang müsste er auch eine höhere Miete und im Übrigen nachteiligere Vertragsbedingungen hinnehmen.
Vor diesem Hintergrund sollten Sie den Mietern, sofern Sie sich für das Haus entscheiden sollten, diese Option in jedem Fall anbieten, zunächst im Rahmen einer einvernehmlichen Regelung (Mietaufhebungsvertrag) und, wenn eine solche nicht erzielt werden kann, im Rahmen der dann auszusprechenden Eigenbedarfskündigung.
Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
RA Safadi
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
1.
Die Entfernung zum Arbeitsplatz ist nur EIN Beispiel für ein berücksichtigungsfähiges Vermieterinteresse. Ein anderes schutzwürdiges Interesse kann auch durch andere Eigenschaften des „begehrten" Objekts begründet werden, z. B. eine bessere Möglichkeit, durch Umbaumaßnahmen die Wohnfläche zu vergrößern. Es wäre absolut nachvollziehbar, dass Sie Ihre derzeit für einen 4-Personen-Haushalt eher knapp bemessene Wohnfläche vergrößern möchten. Wenn die Vergrößerung im zu erwerbenden Haus einfacher wäre (zB durch Zusammenlegen zweier Wohnungen), würde es kein Richter als nicht plausibel ansehen, wenn Sie dort auch einen Eigenbedarf anmelden, selbst wenn sich die Wohnfläche auf das Doppelte vergrößern sollte. Auch den Wunsch, einem bestimmten Ort zu wohnen, kann man plausibel darlegen. Es ist keineswegs erforderlich, dass man die bisherige Wohnung aufgeben muss. Wie gesagt, beim Merkmal „benötigen" soll nur eine Willkürentscheidung des Vermieters ausgeschlossen werden; demzufolge sind die Anforderungen an den Eigenbedarf nicht allzu hoch zu schrauben.
2.
Welchem Interesse im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung das Gericht den Vorzug geben würde, kann man ohne genaue Kenntnis der Umstände des Einzelfalls, hier insbesondere des örtlichen Wohnungsmarkts und des Gesundheitszustands des Mieters nicht vorhersagen, leider auch nicht grob. Sollte der Mieter zB mittels eines ärztlichen Attests glaubhaft machen können, dass er die Strapazen eines Umzugs nicht überstehen würde oder ein Umzug mit gravierenden Nachteilen für seinen Gesundheitszustand verbunden wäre, würde die Interessenabwägung – unabhängig von der Dringlichkeit des Eigenbedarfs – zu Gunsten der Mieter ausfallen. Dann hängt das Ergebnis solcher Interessenabwägungen stets auch ein Stückweit von demjenigen ab, der abwägt, nämlich der Person des Richters. Auch regionale Unterschiede in der Rechtsprechung können eine Entscheidung in die eine oder andere Richtung lenken. Im Ergebnis käme es also einer Kaffeesatzleserei gleich, wenn ich Ihnen in Unkenntnis all dieser Umstände eine „Prognose" geben würde, die Ihnen dann nicht wirklich weiterhelfen würde. Das wäre meinerseits unseriös.
3. Ergänzung zu 4.:
Ein solches Angebot Ihrerseits würde ein Gericht sicherlich mit in die Interessenabwägung einfließen lassen, soweit sich der Widerspruch des Mieters auf einen Mangel an geeignetem Alternativwohnraum stützt. Denn der Mieter muss sich, wenn Sie zu Recht Eigenbedarf anmelden, um vergleichbaren Wohnraum intensiv, aber erfolglos bemüht haben, damit sein Widerspruch insoweit Erfolg haben kann. Lehnt er eine von Ihnen angebotene – für ihn zumutbare – Wohnung ab, bliebe sein Widerspruch insoweit ohne Erfolg. In gewissem Umfang müsste er auch eine höhere Miete und im Übrigen nachteiligere Vertragsbedingungen hinnehmen.
Vor diesem Hintergrund sollten Sie den Mietern, sofern Sie sich für das Haus entscheiden sollten, diese Option in jedem Fall anbieten, zunächst im Rahmen einer einvernehmlichen Regelung (Mietaufhebungsvertrag) und, wenn eine solche nicht erzielt werden kann, im Rahmen der dann auszusprechenden Eigenbedarfskündigung.
Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
RA Safadi
Als Leser können Sie
oder Rechtsanwalt Safadi direkt
Ähnliche Themen auf www.frag-einen-anwalt.de:
