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Eigenbedarf vs. Wohnrecht auf Lebzeit


14.12.2010 14:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Die folgende Anfrage richtet sich an einen Experten bzw. eine Expertin im Mietrecht - also bitte nicht beantworten, wenn dieses Gebiet nur eines von vielen Ihrer Wald- und Wiesenkanzlei ist und Sie erst einmal das Thema grundsätzlich erarbeiten müssen. Antworten Sie bitte nur, wenn Sie sich im Mietrecht wirklich auskennen! Die Antwort von einem entsprechenden Fachanwalt ist willkommen aber nicht notwendig.
Aus dem genannten Grund wird auch ein für die Anfragen hier hoher Betrag ausgelobt!

Situation:
Ich stehe vor der Entscheidung, demnächst ein Haus mit zwei Wohneinheiten zu kaufen. Die eine Wohnung ist frei bzw. kann ich sofort selbst erst einmal mieten.
Die zweite Wohneinheit ist seit vielen Jahren vermietet. Der dortige Mieter hat dem damaligen Eigentümer vor über 30 Jahren einen Zusatz zum Mietvertrag abgerungen, nach dem dieses Mietverhältnis "auf Lebzeit" von ihm und seiner Frau bestehen soll. Die gleichzeitig vereinbarte Indexmiete beträgt aktuell ca. 1/6 der vergleichbaren, ortsüblichen Miete, die z.B. auch für die aktuell freie Wohneinheit verlangt wird. Im Grundbuch ist kein Wohnrecht eingetragen, das ist sozusagen „sauber".
Aktuell reicht mir selbst die erste Wohneinheit aus, daher werde ich diese zunächst mieten. Es ist aber aufgrund meiner familiären und beruflichen Situation absehbar, dass ich nicht nur mit diesem Wohnraum auskomme und der Vermieter hat schon signalisiert, dass ich das Objekt insgesamt kaufen kann. Es handelt sich hier wirklich um meinen echten Eigenbedarf. Ich will selbst beide Wohneinheiten verbinden und bewohnen sowie mein Büro für meine freiberufliche Tätigkeit mit im Haus haben.
Hinweis: Das Haus befindet sich nicht an meiner hier registrierten Adresse! Das Haus steht also im westlichen Teil Deutschlands (also keine Sonderreglungen für Ostdeutschland).

Hier meine Fragen:
1) Kann ich den Mietvertrag auf Lebzeit wegen Eigenbedarf wirksam kündigen?
2) Wann und wie muss ich kündigen? Muss ich sofort nach dem Kauf kündigen oder kann ich das auch noch etwas später, z.B. wenn Verhandlungen über einen freiwilligen Auszug scheitern?
3) Gibt es hier einen Unterschied zwischen dem Wohnrecht, was im Grundbuch eingetragen ist, und dem Wohnrecht auf Lebzeit, was man im Mietvertrag vereinbaren kann?

Bitte beantworten Sie die Fragen so, so dass ich diese auch verstehen kann und eine klare Entscheidung (ja/nein) treffen kann.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zu 1) Kann ich den Mietvertrag auf Lebzeit wegen Eigenbedarf wirksam kündigen?

Zunächst ist einmal festzuhalten, dass Sie an den Inhalt des Mietvertrages und damit auch das eingeräumte Wohnrecht gebunden wären, denn bekanntermaßen bricht Kauf nicht Miete. Nach Ihrer Schilderung handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Wohnrecht auf Lebzeiten zunächst einmal nur um ein lediglich vertraglich eingeräumtes, also rein schuldrechtliches Wohnrecht. Bei einem solchen gehen die Rechtsansichten der Gerichte zwar auseinander, jedoch geht der Bundesgerichtshof davon aus, dass die Einräumung eines schuldrechtlichen Wohnrechts sich nicht als Vertrag eigener Art darstellt, sondern – wie in Ihrem Fall, da entgeltlich eingeräumt - einen Mietvertrag darstellt (BGH, LM § 535 BGB Nr. 45). Denn je nachdem, ob eine entgeltliche oder unentgeltliche Gewährung vorliegt, ist die vertragliche Einräumung als Leihe oder eben Miete einzuordnen (BGHZ 82, 354, 357).

Damit sind in Ihrem Fall zunächst die normalen Vorschriften über Mietverträge einschließlich der entsprechenden Kündigungsmöglichkeiten weiterhin anwendbar. Allerdings ist dabei zu bedenken, dass die Abrede über das vertraglich eingeräumte lebenslange Wohnrecht ansonsten von der Rechtsprechung als ein lebenslanger ordentlicher Kündigungsverzicht seitens des Vermieters ausgelegt wird. Das bedeutet im Ergebnis, dass Sie das streitgegenständliche Mietverhältnis nur noch fristlos aus wichtigem Grund kündigen können (vgl. OLG Köln NJW-RR 1994, 853/854), wofür Eigenbedarf allein nicht ausreicht.

Zu 2) Zu Wann und wie muss ich kündigen? Muss ich sofort nach dem Kauf kündigen oder kann ich das auch noch etwas später, z.B. wenn Verhandlungen über einen freiwilligen Auszug scheitern?

Wann und wie Sie kündigen können, hängt nicht vom Zeitpunkt des Kaufes ab, sondern aus den unter 1) schon erwähnten Gründen allein davon, ob ein fristloser Kündigungsgrund im Sinne des § 569 BGB besteht oder entsteht. Eigenbedarf ist hierfür leider allein nicht ausreichend, dieser kann nur im Rahmen der (wie aufgezeigt ausgeschlossenen) fristgemäßen Kündigung gemäß § 573 BGB begründet werden. Bei Vorliegen eines fristlosen Kündigungsgrundes muss die Kündigung jedenfalls zeitnah unmittelbar nach dem jeweiligen Vorfall erfolgen. Solange den Mietern also kein vertragswidriges Verhalten in irgendeiner Form anzulasten ist, wird Ihnen mangels Kündigungsmöglichkeit tatsächlich nur die Möglichkeit bleiben, die geplanten verhandlungen über einen freiwilligen Auszug zu führen und sich in dieser Form mit den Mietern zu einigen.

Zu 3) Gibt es hier einen Unterschied zwischen dem Wohnrecht, was im Grundbuch eingetragen ist, und dem Wohnrecht auf Lebzeit, was man im Mietvertrag vereinbaren kann?

Ja, hier gibt es einen wesentlichen Unterschied. Denn das dingliche, also im Grundbuch eingetragene Wohnrecht erlaubt es ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Dingliche Wohnrechte sind in den §§ 1093 ff. BGB geregelt und sind im Gegensatz zum normalen Wohnrecht losgelöst von der vertraglichen Vereinbarung wirksam. Es handelt sich also um beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zu Lasten des Eigentümers, § 1093 BGB. Durch das dingliche Wohnrecht wird einer Person also eine weitaus stärkere Rechtsstellung verschafft, da durch Eintragung im Grundbuch eine dingliche Sicherheit entsteht, die jedem grundstückseigentümer gegenüber wirksam bleibt. Dadurch wird jegliche Form einer Kündigung unabhängig von vertraglich vereinbarter Entgeltlichkeit oder Unentgeltlichkeit oder anderweitigen vertraglichen Regelungen ausgeschlossen. Es erlischt dann unabhängig von weiteren vertraglichen Regelungen und vom Schicksal eines etwaigen Mietvertrages erst bei Eintritt der Bedingung, also in der Regel mit dem Tod, während das schuldrechtliche Wohnrecht wie aufgezeigt immer noch zumindest die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung des Vertrages beinhaltet.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage verschafft haben zu können und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt
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