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Guten Tag,
vor 9 Jahren unterschrieb ich einen notariellen Kaufvertrag (Grundstückskauf); es ist mein Vermögen im Ganzen. Obwohl das Grundstück formal nur mir gehört (ich erwarb allein und stehe allein im Grundbuch), hat mein Ehemann mit seiner Arbeitskraft zur Schaffung der gemeinsamen Immobilie beigetragen und als Nicht-Eigentümer des Vermögens an der Vermögensbildung aktiv mitgewirkt u.a. durch Geld-, Sach- und Arbeitsleistungen (Eigenleistung). Das Grundstück erwarb ich zum Zweck der gemeinsamen Vermögensbildung u.a. wegen Altersvorsorge usw.
Die Immobilie ist eine gemeinsame, planvolle und wesentliche Vermögensbildung von uns Ehegatten. Ich bin seit 1999 bis heute mit meinem Ehemann, im gesetzlichen Güterstand lebend, verheiratet.
Nun erfuhr ich über eine Rechtsauskunft, dass der notarielle Kaufvertrag Verpflichtungen enthält, für die die Ehegattenzustimmung nötig ist, denn es handelt sich um ein Verpflichtungsgeschäft nach § 1365 BGB, der notarielle Kaufvertrag wurde während unserer Ehe geschlossen und die Ehegatten lebten zu dieser Zeit im gesetzlichen Güterstand. Der Notar hat das o.g. Geschäft ohne die erforderliche Einwilligung des anderen Ehegatten vorgenommen. Mein Ehegatte stimmte dem Geschäft weder vorher noch nachträglich zu und seine Zustimmung wird auch nicht durch andere ersetzt. Ich erhielt die Auskunft, dass für die Einholung der Ehegattenzustimmung das Notariat zuständig ist. Also unterrichtete ich das Notariat, den Notar, darüber, dass der notarielle Kaufvertrag Verpflichtungen enthält, für die eine Ehegattenzustimmung nötig ist und bat, die Ehegattenzustimmung (ich teilte den Namen und die Anschrift meines Ehemannes mit, und legte eine Kopie unserer Heiratsurkunde hinzu) innerhalb von 10 Tagen einzuholen. Die Zeit ist verstrichen und vom Notariat erhalte ich weder die Bestätigung, dass die Ehegattenzustimmung eingeholt wird, noch dass sie nicht benötigt wird; das Notariat reagiert nicht.
Deshalb sagte ich meinem Ehemann, dass der notarielle Kaufvertrag Verpflichtungen enthält, für die seine Zustimmung nötig ist. Mein Ehegatte erklärte dann vorsorglich dem Notariat schriftlich, dass, sollte es Verpflichtungen geben, die seiner Zustimmung/Genehmigung bedürfen, er seine Einwilligung/Genehmigung verweigert.
Muss das Notariat bzw. der Notar von sich aus den notariellen Kaufvertrag in einem bestimmten Zeitraum für unwirksam erklären? Oder muss ich, Bezug nehmend auf die Erklärung meines Ehegatten, das Notariat auffordern, den notariellen Kaufvertrag, wegen fehlender Ehegattenzustimmung, für unwirksam zu erklären? Oder ist hierfür eine andere Behörde zuständig? Wem muss ich mein Anliegen vorlegen und mit welchen Kosten ist zu rechnen oder sind die Kosten vom Notariat zu tragen weil es ein Fehler des Notars war? Muss eine Frist gesetzt werden weil es eine Verwirkung geben könnte?
Mit freundlichen Grüßen
die Ratsuchende
Antwort geschrieben am 02.09.2010 11:15:24 
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Rechtsanwalt Marcus Bade
Hogenestweg 17a, 12353 Berlin, Tel: (030) 850 750 64, Fax: (030) 850 750 65
Strafrecht, Vertragsrecht, Kaufrecht, Miet und Pachtrecht, Arbeitsrecht
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Ihre Anfrage beantworte ich unter Zugrundelegung Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:
Selbst wenn es sich bei dem von Ihnen erworbenen Grundstück um Ihr Vermögen als Ganzes i.S.v. § 1365 BGB handelt - dies ist unter Juristen umstritten - kann ich Sie beruhigen.
Der von Ihnen erfolgte Kaufvertrag ist von Anfang an wirksam gewesen und ist es nach wie vor.
Die Zustimmung Ihres Ehegattens muss nicht notariell beurkundet oder beglaubigt werden. Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden, dass die Erteilung der (nachträglichen) Einwilligung auch dann keiner bestimmten Form bedarf, wenn der eigentliche Vertrag formbedürftig ist (BGH, NJW 1982, 1099).
Eine Genehmigung muss nicht einmal ausdrücklich erklärt werden. Es reicht, wenn sich aus dem Handeln Ihres Ehemannes schlüssig ergibt, dass er dem Vertrag zustimmt.
Da Sie berichten, dass Ihr Ehemann Aktiv an der Schaffung der gemeinsamen Immobilie mitgearbeitet hat und ich vermute, dass er auch dort wohnt, ist dies hier unproblematisch der Fall.
Die jetzt schriftliche erklärte Verweigerung der Einwilligung ist daher ohne Belang, da die bereits schlüssig erklärte Einwilligung unwiderruflich ist.
Der Notar kann den Kaufvertrag nicht für unwirksam erklären. Sie müssten, wenn Sie wollen, dass der Vertrag unwirksam ist, eine Feststellungsklage einreichen, die allerdings meiner Meinung nach erfolglos sein wird.
Wenn Sie aber wider erwarten doch erfolgreich sein sollte, müssten Sie am Ende das Grundstück zurückgeben und erhielten den Kaufpreis (abzüglich Nutzungsersatz) zurück.
Ich hoffe, Ihnen einen Einblick in die Rechtslage verschafft zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Bade
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Marcus Bade
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 02.09.2010 12:02:38
Sehr geehrter Herr Bade,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Mein Ehegatte ist selbständiger Handwerker und betreibt in meinem Haus (Werkstattgebäude mit Wohnung, Neubau) sein nicht störendes Gewerbe und bezahlt für die Werkstatträume Miete an mich. Die Wohnung wird selbst bewohnt (unsere Ehewohnung). In den Jahren 2002 bis 2008 wurde Eigenheimzulage vom Finanzamt bezahlt. Diese Nutzung gibt es seit 2002, bis heute, ununterbrochen.
Gilt Ihre Auskunft auch dann, wenn der Notar in dem notariellen Kaufvertrag vor 9 Jahren beurkundete, dass ich das Grundstück zum „Alleineigentum" erwerbe, mit der Verpflichtung ein Nichtwohngebäude zu erstellen (so die Rechtsauskunft) oder geht das nur mit Ehevertrag und Gütertrennung?
Mit freundlichen Grüßen
die Ratsuchende
Sehr geehrter Herr Bade,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Mein Ehegatte ist selbständiger Handwerker und betreibt in meinem Haus (Werkstattgebäude mit Wohnung, Neubau) sein nicht störendes Gewerbe und bezahlt für die Werkstatträume Miete an mich. Die Wohnung wird selbst bewohnt (unsere Ehewohnung). In den Jahren 2002 bis 2008 wurde Eigenheimzulage vom Finanzamt bezahlt. Diese Nutzung gibt es seit 2002, bis heute, ununterbrochen.
Gilt Ihre Auskunft auch dann, wenn der Notar in dem notariellen Kaufvertrag vor 9 Jahren beurkundete, dass ich das Grundstück zum „Alleineigentum" erwerbe, mit der Verpflichtung ein Nichtwohngebäude zu erstellen (so die Rechtsauskunft) oder geht das nur mit Ehevertrag und Gütertrennung?
Mit freundlichen Grüßen
die Ratsuchende
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 02.09.2010 12:16:21
Sehr geehrte Fragestellerin,
meine Auskunft gilt auch in der von Ihnen geschilderten Konstellation.
Die Art der Verpflichtung macht keinen Unterschied in der Bewertung der Zustimmung.
Der Kaufvertrag war und ist wirksam. Daran ändert auch die von Ihnen eingegangene Verpflichtung nichts.
Mit freundlichen Grüßen
Bade
Rechtsanwalt
Sehr geehrte Fragestellerin,
meine Auskunft gilt auch in der von Ihnen geschilderten Konstellation.
Die Art der Verpflichtung macht keinen Unterschied in der Bewertung der Zustimmung.
Der Kaufvertrag war und ist wirksam. Daran ändert auch die von Ihnen eingegangene Verpflichtung nichts.
Mit freundlichen Grüßen
Bade
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