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Hallo gefragte Anwälte!
Die HV (Hausverwaltung) hat der EV (Eigentümversammlung) eine unbestritten verjährte Handwerker Rechnung zum Beschluß vorgelegt: In Unkenntnis der Rechtslage oder aus anderen Motiven hat die EV mit 6:3 einen positiven Beschluß erwirkt: Die Rechnung soll also noch bezahlt werden.
Steht es nicht außerhalb der Beschlußfassungskompentenz der EV, solch einen Beschluß zu fassen? Schließlich ist die Entscheidung völlig ohne Innen- und Außenwirkung. (Der Handwerker hat keine Rechtsmittel ergriffen.) Die EV wäre somit "absolut unzuständig"?!
Oder ist dieser Beschluß nicht schlicht sittenwidrig i.S. des §826 BGB, da unterlegene Eigentümer gegen deren Willen zur Zahlung von nicht rechtskräftigen Forderungen verpflichtet werden? Nota bene: Es geht nicht um die Übernahme von Kosten oder die notwendige Erfüllung von Vereinbarungen.
Vergleichbar wäre m.E. der Beschluss der EV dem örtlichen "Verein notleidender Handwerker" eine Spende zukommen zu lassen.
Kann der Beschluss angefochten werden? Wie würde die dafür notwendige Argumentation lauten?
Bin mal gespannt!!!
W.M.R.
Antwort geschrieben am 07.07.2010 00:16:46 
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Rechtsanwalt Dipl. Jur. Danjel-Philippe Newerla
Stresemannstr. 46, 27570 Bremerhaven, Tel: 0471/140-240, Fax: 0471/140-244
Erbrecht, Verkehrsrecht, Arbeitsrecht, Verwaltungsrecht, Wettbewerbsrecht, Zivilrecht, Gesellschaftsrecht, Miet und Pachtrecht
Bewertungen: 583
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vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage, die ich sehr gerne wie folgt beantworten möchte:
Zu 1.)Steht es nicht außerhalb der Beschlußfassungskompentenz der EV, solch einen Beschluß zu fassen? Schließlich ist die Entscheidung völlig ohne Innen- und Außenwirkung. (Der Handwerker hat keine Rechtsmittel ergriffen.) Die EV wäre somit "absolut unzuständig"?!
Vorweg möchte ich schon n dieser Stelle ausführen, dass die HV die Rechnung wegen Verjährung hätte zurückweisen müssen. Nur dieses Ergebnisse ließe sich mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, zu welcher die HV Kraft Vertrages verpflichtet ist, vereinbaren.
Die Beschlussfassungskompetenz ist hier gegeben und ich kann leider keinen rechtlichen Grund erkennen, der zu einer Unwirksamkeit führen könnte, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die notwendige Mehrheit offensichtlich gewahrt worden ist.
Eine Außenwirkung ist für die Wirksamkeit zwar nicht erforderlich, liegt aber vor, da hier ja über das Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einem außenstehenden Dritten (also dem Handwerker) abgestimmt worden ist, so dass eine Außenwirkung besteht.
Die Richtigkeit dieses Ergebnisses zeigt auch die Kontrollüberlegung, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft auch über die Durchführung von Baumaßnahmen sowie die Wahl der ausführenden Firm ohne Zweifel bestimmen darf, so dass logischerweise auch die Begleichung der Rechnung der Beschlusskompetenz der WEG unterstellt sein muss.
Zu 2.)Oder ist dieser Beschluß nicht schlicht sittenwidrig i.S. des §826 BGB, da unterlegene Eigentümer gegen deren Willen zur Zahlung von nicht rechtskräftigen Forderungen verpflichtet werden?
Eine Sittenwidrigkeit im Sinne von § 138 BGB liegt hier definitiv nicht vor. Dies hängt damit zusammen, dass an der Zahlung auf eine verjährte Forderung nichts moralisch Anstößiges zu sehen ist, obwohl ich genau wie Sie ehrlich gesagt den Sinn nicht ganz erkennen kann.
Zwar können hier einzelne Eigentümer auch gegen ihren Willen verpflichtet werden, dies ist aber ganz typisch bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in der viele wesentliche Dinge durch Mehrheitsprinzip schon nach dem Gesetz beschliessbar sind. Die Verpflichtung gegen den Willen einzelner ist also ein in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstandender Vorgang.
Der Handwerker hätte ja mindestens 3 Jahre lang Zeit gehabt, um seine Forderung geltend zu machen. Er steht also keinesfalls schutzlos da.
Auch scheidet eine Anfechtbarkeit des Beschlusses zumindest nach Ihrer Schilderung leider aus, d hier nicht ersichtlich ist, weshalb der Beschluss unter Verstoß gegen gesetzliche Bestimmungen zustande gekommen ist. Dieses wäre allerdings Voraussetzung für eine Anfechtbarkeit oder gar Nichtigkeit.
Nachfolgend habe ich Ihnen einen interessanten Link zu diesem Thema beigefügt:
http://www.fibucom.com/index.php?option=com_content&task=view&id=49&Itemid=53
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben auch wenn ich bedaure Ihnen keine positivere Nachricht geben zu können und wünsche Ihnen alles Gute!
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne über meine E-Mail-Adresse oder die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochmorgen!
Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax.0471/57774
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 07.07.2010 22:19:26
Sehr geehrter Herr Newerla,
vielen Dank für Ihre Antwort und die erste Orientierung.
Handelt es sich bei dem Vorgang nicht um eine Angelegenheit, die über die ordnungsgemäßte Verwaltung hinausgeht?
Fällt der Wohnungseigentümergemeinschaft denn die Kompetenz zu, den Bereich der nach dem WEG durch Mehrheitsbeschluß zu entscheidenden Angelegenheiten nach Belieben auszuweiten, selbst wenn diese nach §21 Abs. 5 WEG nicht abschließend festgelegt sind?
Selbst wenn nach §23 Abs. 4 WEG gegen keine Rechtsvorschrift verstoßen würde [wobei die Vejährung nach BGB von eben einer solchen Vorschrift definiert wird], so liegt der Beschluß, eine verjährte Forderungen zu begleichen, nicht im Einflußbereich des § 5 WEG und §10 WEG.
Stattdessen verstößt der Beschluss meines Erachten gegen §21 Abs. 4 WEG, da die Verwaltung nicht "dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht".
Ein solcher Beschluss müßte folglich entweder einstimmig/allstimmig erfolgen, oder wäre anzufechten und für nichtig zu erklären.
Oder liege ich da mal wieder falsch?
Viele Grüße aus dem Süden
W.S.R.
Sehr geehrter Herr Newerla,
vielen Dank für Ihre Antwort und die erste Orientierung.
Handelt es sich bei dem Vorgang nicht um eine Angelegenheit, die über die ordnungsgemäßte Verwaltung hinausgeht?
Fällt der Wohnungseigentümergemeinschaft denn die Kompetenz zu, den Bereich der nach dem WEG durch Mehrheitsbeschluß zu entscheidenden Angelegenheiten nach Belieben auszuweiten, selbst wenn diese nach §21 Abs. 5 WEG nicht abschließend festgelegt sind?
Selbst wenn nach §23 Abs. 4 WEG gegen keine Rechtsvorschrift verstoßen würde [wobei die Vejährung nach BGB von eben einer solchen Vorschrift definiert wird], so liegt der Beschluß, eine verjährte Forderungen zu begleichen, nicht im Einflußbereich des § 5 WEG und §10 WEG.
Stattdessen verstößt der Beschluss meines Erachten gegen §21 Abs. 4 WEG, da die Verwaltung nicht "dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht".
Ein solcher Beschluss müßte folglich entweder einstimmig/allstimmig erfolgen, oder wäre anzufechten und für nichtig zu erklären.
Oder liege ich da mal wieder falsch?
Viele Grüße aus dem Süden
W.S.R.
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 08.07.2010 12:47:38
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ihnen sehr geehrte wie folgt beantworten möchte:
1. Handelt es sich bei dem Vorgang nicht um eine Angelegenheit, die über die ordnungsgemäßte Verwaltung hinausgeht?
Hier muss differenziert werden. Die Abstimmung durch die Miteigentümer verstößt definitiv nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine Forderung, die verjährt ist, besteht ja noch. Es steht lediglich die Einrede der Verjährung gegenüber, die zunächst geltend gemacht werden muss. Über die Geltendmachung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft wie bereits dargestellt entscheiden.
Die andere Frage ist natürlich, ob es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, dass die Hausverwaltung den Wohnungseigentümern diese Frage überhaupt zur Abstimmung vorgelegt hat. Ich habe insoweit recherchiert und konnte keine höchstrichterliche Rechtsprechung zu diesem Thema finden, so dass eine gewisse Rechtsunsicherheit besteht,da keine gefestigte Rechtsprechung zu diesem Thema existiert.
Meines Erachtens ließe sich aber unter Umständen vertreten, dass die Hausverwaltung sich hier schadensersatzpflichtig macht. um diese Frage aber abschließend klären zu können, müssten alle Einzelheiten des Falles bekannt sein, insbesondere das genaue wechselseitige Verhalten der Hausverwaltung sowohl dem Handwerker als auch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber.
Aus diesem Grund kann der Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus angeraten sein, einen im Wohnungseigentumsrecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der Wahrnehmung ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen.
Dieses wäre vor allem dann auch kostentechnisch sinnvoll, wenn einer der Wohnungseigentümerin in einer Rechtschutzversicherung ist beziehungsweise man sich die Kosten ja sowieso untereinander teilen könnte. Dieses müsste im Vorfeld mit dem bearbeitenden Kollegen/ der bearbeitenden Kolleginnen natürlich abgesprochen werden.
2. Fällt der Wohnungseigentümergemeinschaft denn die Kompetenz zu, den Bereich der nach dem WEG durch Mehrheitsbeschluß zu entscheidenden Angelegenheiten nach Belieben auszuweiten, selbst wenn diese nach §21 Abs. 5 WEG nicht abschließend festgelegt sind?
Ja, diese Kompetenz besteht meines Erachtens. Zum einen haben sie schon ein wichtiges Argument hierfür aufgeführt, nämlich dass die Aufzählung in § 21 Abs. 5 WEG nur Beispielsfälle nennt und nicht abschließend ist.
Weiterhin spricht für dieses Ergebnis auch § 21 Abs. 7 WEG.
Nach dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.
3.Selbst wenn nach §23 Abs. 4 WEG gegen keine Rechtsvorschrift verstoßen würde [wobei die Vejährung nach BGB von eben einer solchen Vorschrift definiert wird], so liegt der Beschluß, eine verjährte Forderungen zu begleichen, nicht im Einflußbereich des § 5 WEG und §10 WEG.
§ 5 WEG ist hier schon gar nicht einschlägig, da es hier ja nicht um eine Frage geht, die Sondereigentum betrifft.
Auch § 10 WEG führt nicht zu einer fehlenden Beschlusskompetenz.
Ganz im Gegenteil. § 10 Abs. 5 WEG regelt, dass Wohnungseigentümer, die nicht abgestimmt haben oder gegen einen Beschluss gestimmt haben sich dem Mehrheitsbeschluss (leider) unterwerfen müssen. Und eine Beschlusskompetenz (mit Mehrheit natürlich) besteht, wie ich auch bereits in meiner Ausgangsantwort schon ausgeführt habe.
4.Stattdessen verstößt der Beschluss meines Erachten gegen §21 Abs. 4 WEG, da die Verwaltung nicht "dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht".
Auch diese Vorschrift greift leider nicht. So bestimmt § 21 Abs. 4 WEG nämlich , dass jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen kann , die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, SOWEIT SOLCHE NICHT BESTEHEN, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
Auf das billige Ermessen und das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer kommt es also nur dann an, soweit kein Beschluss oder keine Vereinbarung besteht. Es besteht hier aber der betreffende Mehrheitsbeschluss, so dass es auf das billige Ermessen und das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer leider nicht ankommt. Das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer (hiermit ist nicht Einstimmigkeit gemeint!) kommt in diesem Fall nämlich schon durch den Mehrheitsbeschluss zum Ausdruck.
5.Ein solcher Beschluss müßte folglich entweder einstimmig/allstimmig erfolgen, oder wäre anzufechten und für nichtig zu erklären.
Eine Einstimmigkeit ist hier grundsätzlich nicht erforderlich, wie sich aus § 21 Abs. 3 WEG i.V.m. § 21 Abs. 7 WEG ergibt.
Eine Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit scheidet wie bereits eingangs schon ausgeführt daran aus, das hiergegen keine gesetzlichen Bestimmungen verstoßen wird. Oder anders ausgedrückt: es ist nicht nach dem Gesetz verboten oder sittenwidrig auf eine verjährte Forderungen zu zahlen,was sich auch aus der Kontrolleüberlegung ergibt, dass es den Gläubigern ja offen steht, sich auf die Einrede der Verjährung überhaupt zu berufen.
Ich hoffe ihre Nachfrage zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben auch wenn ich es bedaure, ihnen keine positivere Nachricht geben zu können und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag und alles Gute!
Mit freundlichem Gruß von der sonnigen Nordseeküste
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax.0471/57774
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ihnen sehr geehrte wie folgt beantworten möchte:
1. Handelt es sich bei dem Vorgang nicht um eine Angelegenheit, die über die ordnungsgemäßte Verwaltung hinausgeht?
Hier muss differenziert werden. Die Abstimmung durch die Miteigentümer verstößt definitiv nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine Forderung, die verjährt ist, besteht ja noch. Es steht lediglich die Einrede der Verjährung gegenüber, die zunächst geltend gemacht werden muss. Über die Geltendmachung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft wie bereits dargestellt entscheiden.
Die andere Frage ist natürlich, ob es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, dass die Hausverwaltung den Wohnungseigentümern diese Frage überhaupt zur Abstimmung vorgelegt hat. Ich habe insoweit recherchiert und konnte keine höchstrichterliche Rechtsprechung zu diesem Thema finden, so dass eine gewisse Rechtsunsicherheit besteht,da keine gefestigte Rechtsprechung zu diesem Thema existiert.
Meines Erachtens ließe sich aber unter Umständen vertreten, dass die Hausverwaltung sich hier schadensersatzpflichtig macht. um diese Frage aber abschließend klären zu können, müssten alle Einzelheiten des Falles bekannt sein, insbesondere das genaue wechselseitige Verhalten der Hausverwaltung sowohl dem Handwerker als auch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber.
Aus diesem Grund kann der Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus angeraten sein, einen im Wohnungseigentumsrecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der Wahrnehmung ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen.
Dieses wäre vor allem dann auch kostentechnisch sinnvoll, wenn einer der Wohnungseigentümerin in einer Rechtschutzversicherung ist beziehungsweise man sich die Kosten ja sowieso untereinander teilen könnte. Dieses müsste im Vorfeld mit dem bearbeitenden Kollegen/ der bearbeitenden Kolleginnen natürlich abgesprochen werden.
2. Fällt der Wohnungseigentümergemeinschaft denn die Kompetenz zu, den Bereich der nach dem WEG durch Mehrheitsbeschluß zu entscheidenden Angelegenheiten nach Belieben auszuweiten, selbst wenn diese nach §21 Abs. 5 WEG nicht abschließend festgelegt sind?
Ja, diese Kompetenz besteht meines Erachtens. Zum einen haben sie schon ein wichtiges Argument hierfür aufgeführt, nämlich dass die Aufzählung in § 21 Abs. 5 WEG nur Beispielsfälle nennt und nicht abschließend ist.
Weiterhin spricht für dieses Ergebnis auch § 21 Abs. 7 WEG.
Nach dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.
3.Selbst wenn nach §23 Abs. 4 WEG gegen keine Rechtsvorschrift verstoßen würde [wobei die Vejährung nach BGB von eben einer solchen Vorschrift definiert wird], so liegt der Beschluß, eine verjährte Forderungen zu begleichen, nicht im Einflußbereich des § 5 WEG und §10 WEG.
§ 5 WEG ist hier schon gar nicht einschlägig, da es hier ja nicht um eine Frage geht, die Sondereigentum betrifft.
Auch § 10 WEG führt nicht zu einer fehlenden Beschlusskompetenz.
Ganz im Gegenteil. § 10 Abs. 5 WEG regelt, dass Wohnungseigentümer, die nicht abgestimmt haben oder gegen einen Beschluss gestimmt haben sich dem Mehrheitsbeschluss (leider) unterwerfen müssen. Und eine Beschlusskompetenz (mit Mehrheit natürlich) besteht, wie ich auch bereits in meiner Ausgangsantwort schon ausgeführt habe.
4.Stattdessen verstößt der Beschluss meines Erachten gegen §21 Abs. 4 WEG, da die Verwaltung nicht "dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht".
Auch diese Vorschrift greift leider nicht. So bestimmt § 21 Abs. 4 WEG nämlich , dass jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen kann , die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, SOWEIT SOLCHE NICHT BESTEHEN, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
Auf das billige Ermessen und das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer kommt es also nur dann an, soweit kein Beschluss oder keine Vereinbarung besteht. Es besteht hier aber der betreffende Mehrheitsbeschluss, so dass es auf das billige Ermessen und das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer leider nicht ankommt. Das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer (hiermit ist nicht Einstimmigkeit gemeint!) kommt in diesem Fall nämlich schon durch den Mehrheitsbeschluss zum Ausdruck.
5.Ein solcher Beschluss müßte folglich entweder einstimmig/allstimmig erfolgen, oder wäre anzufechten und für nichtig zu erklären.
Eine Einstimmigkeit ist hier grundsätzlich nicht erforderlich, wie sich aus § 21 Abs. 3 WEG i.V.m. § 21 Abs. 7 WEG ergibt.
Eine Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit scheidet wie bereits eingangs schon ausgeführt daran aus, das hiergegen keine gesetzlichen Bestimmungen verstoßen wird. Oder anders ausgedrückt: es ist nicht nach dem Gesetz verboten oder sittenwidrig auf eine verjährte Forderungen zu zahlen,was sich auch aus der Kontrolleüberlegung ergibt, dass es den Gläubigern ja offen steht, sich auf die Einrede der Verjährung überhaupt zu berufen.
Ich hoffe ihre Nachfrage zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben auch wenn ich es bedaure, ihnen keine positivere Nachricht geben zu können und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag und alles Gute!
Mit freundlichem Gruß von der sonnigen Nordseeküste
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
Heilsbergerstr. 16
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