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Duldungsverfügung, wie verhalte ich mich?


08.11.2008 19:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich besitze ein bebautes Grundstück in der Stadt Magdeburg, das lt. Grundbuch als Wohnbaufläche ausgewiesen ist aber im Bebauungsplan als Außenbereich eingestuft ist. Ursprünglich wurde am 05.11.1985 eine Pilzzuchtanlage mit Garage genehmigt.
Größe incl. Aufbauten gesamt 950m².

Dieses Grundstück habe ich im Mai 2008 erworben und vermietet. Der neue Mieter hat dort einen Autoteilehandel angesiedelt und zuvor eine Hausnummer beantragt. Die untere Bauaufsichtsbehörde hat durch die Beantragung der Hausnummer Kenntnis davon erlangt das dort im Außenbereich sich eine Gewerbebetrieb angesiedelt hat.

Am 09.07.2008 wurde dem jetzigen Nutzer ein Anhörungsschreiben übersandt zur Klärung des Sachverhalt, ebenso erging der Hinweis das eine Aufnahme der gewerblichen Tätigkeit ohne Baugenehmigung untersagt wird . Eine Kopie davon ging an mich mit dem Hinweis bei künftiger Vermietung die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit mit der unteren Bauaufsichtsbehörde abzustimmen.

Es erfolgte am 31.08.2008 eine Ortsbegehung durch die Bauaufsichtsbehörde bei der festgestellt wurde das dort das Gewerbe bereits aufgenommen wurde.

Bei einer erneuten Ortsbegehung am 10.09.2008 wurde festgestellt das das Gewerbe offensichtlich ausgeführt wird. Eine Untersagung wurde angedroht.

Mit Schreiben vom 10.09.2008 teilte der Nutzer des Grundstück der Bauaufsichtsbehörde mit das Sie das Gewerbe dort betreiben wollen.

Mit Schreiben vom 24.09.2008 teilte die Bauaufsichtsbehörde dem Nutzer mit das dies nicht möglich ist, es erfolgte eine Anfrage ob die Nutzer bereit sind den Betrieb zu verlagern und bis wann dieses möglich ist. Für den Fall das eine Klärung nicht möglich ist wurde auf eine Ordnungsverfügung hingewiesen mit der die Nutzung untersagt werden wird.

Bei einer weiteren Ortsbegehung am 22.10.2008 wurden Autos auf dem Grundstück gesichtet, dass Bauordnungsamt ging deshalb von einer weiteren gewerblichen Nutzung aus.

Mit Schreiben vom 07.11.2008 ging mir als Eigentümer eine Duldungsverfügung zu.

1. Hiermit werden Sie als Eigentümer des Grundstück (Adresse) verpflichtet, die gegenüber Herrn ...... und Herrn..... verfügte Nutzungsuntersagung zu dulden.

2. Im besonderen öffentlichen Interesse ordne ich die sofortige Vollziehung zu Ziffer 1. dieser Verfügung an.

3. Falls Sie der festgelegten Duldungspflicht zuwiederhandeln, wird ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 EUR zur Zahlung fällig.
Bei Uneinbringbarkeit erfolgt Ersatzzwangshaft.


Meine Frage:

Wie verhalte ich mich jetzt am besten?
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Beachtung der Angaben. Bitte bedenken Sie, dass an dieser Stelle nur eine erste Einschätzung möglich ist. Jede Ergänzung des Sachverhalts kann zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen.

Vorab muss ich klarstellen, dass Ihre Problematik im wesentlichen auf verwaltungsrechtlichen Gebiet angesiedelt ist und nur am Rande im mietrechtlichen Bereich. Ich mache daher zu beiden Problemen Ausführungen, für eine ausführtliche verwaltungsrechtliche Beurteilung müßten Sie aber die Frage dort einstellen oder direkt einen Anwalt beauftragen, was ich empfehlen würde.

Ob die Verfügung der Bauaufsichtsbehörde rechtmäßig ist, oder nicht, kann ich allein anhand Ihrer Angaben nicht beurteilen. Hierfür müsste Einsicht in den Verwaltungsvorgang genommen werden.

Die Zulässigkeit eines Autoteilehandels im Außenbereich ist normalerweise nicht gegeben.

Sie müssen sich bis auf weiteres an die Verfügung halten, denn die Behörde hat die sofortige Vollziehung angeordnet. Grundsätzlich sollten Sie einen Anwalt beauftragen, damit geprüft werden kann, ob Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Verfügung bestehen. Um die Widerspruchsfrist (1 Monat) nicht verstreichen zu lassen, sollte vorsorglich Widerspruch eingelegt werden. Dieser kann ggf. auch später zurückgenommen werden. Nach dem Widerspruch sollte geprüft werden, ob es Sinn macht beim Verwaltungsgericht die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs zu beantragen. Wegen der Anordnung der sofortigen Vollziehung entfällt in Ihrem Fall die aufschiebende Wirkung, Sie müssen sich also an die Verfügung halten, auch wenn Widerspruch erhoben wird.
Problem in Ihrem Fall, dass eine entgültige Nutzungsuntersagung dem Mieter ein fristloses Kündigungsrecht eröffnen würde, es sei denn, in Ihrem Mietvertrag wäre ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Wenn das Grundstück als Mietsache nicht mehr für den vertraglichen Zweck Autoteilehandel genutzt werden darf, dann ist der Mieter nicht mehr verpflichtet den Mietvertrag zu erfüllen, er könnte vorzeitig kündigen, auch wenn Sie einen Zeitmietvertrag geschlossen haben.

Sie sollten sich mit Ihrem Mieter über die weitere Vorgehensweise abstimmen und die weiteren Schritte koordinieren. Ihr Mieter sollte ebenfalls rechtliche Schritte gegen seine Verfügung einleiten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung bieten.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.11.2008 | 20:49

Ja aber wie verhalte ich mich denn nun im Sinne dieser Verfügung, was darf ich machen und was nicht?

Wie verhalte ich mich um nicht das Zwangsgeld bezahlen zu müßen?



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.11.2008 | 20:54

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie dürfen nichts tun, was die weitere gewerbliche Nutzung fördert. Sie müssen Ihren Mieter anweisen die gewerbliche Nutzung bis auf weiteres zu unterlassen. Weder Sie selbst noch der Mieter darf die Nutzung wie bisher fortsetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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