Duldung des Mieters eines nachträglichen Balkonanbau.

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Rechtsanwalt AWR Anwaltskanzlei Aljoscha Winkelmann Rechtsanwalt Winkelmann
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Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

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Frage geschrieben am 21.06.2012 11:11:30
Duldung des Mieters eines nachträglichen Balkonanbau
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € 68,00 beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:

Dass Sie dies dulden müssen setzt zunächst eine an Mitteilung des Vermieters gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB voraus.

I.
Bei Maßnahmen wie dem Einbau eines Balkosn, der üblicherweise als sog. Modernisierungsmaßnahme deklariert wird (s. unter II. 1.) , der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen (s. unter II. 2.).

II. Im Einzelnen:

1. Zunächst setzt der Duldungsanspruch nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB voraus, dass die Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache dient.

Grundsätzlich gilt:
Der Einbau eines bisher nicht vorhandenen Balkons verbessert die Wohnverhältnisse. Dies ist einer verbreiteten Sichtweise in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum, nach der die Anbringung eines Balkons jedenfalls im städtischen Bereich üblicherweise als Maßnahme zur Wohnwertverbesserung angesehen wird (LG Berlin, NZM 1998, 189 [LG Berlin 23.05.1997 - 64 S 507/96]; ZMR 2004, 193 [LG Berlin 23.12.2003 - 65 S 179/03]; LG Wiesbaden, WuM 2003, 564, 565; Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 16; Staudinger/ Emmerich, aaO, § 554 Rn. 24); vgl. aber auch
BGH - Urteil vom 28.09.2011
: Aktenzeichen VIII ZR 242/10].

2. In der Urteil des BGH stellt dieser aber noch weitere Anforderungen auf, die an die Modernisierungsankündigung von Vermietern zustellen sind:
-Gestaltung und vorgesehene Abmessungen
- die außerhalb und innerhalb der Wohnung unter Angabe ihres voraussichtlichen zeitlichen Ablaufs im Einzelnen vorzunehmenden Arbeiten und Arbeitsschritte (insbes. auch, welche Arbeitsschritte und Arbeiten in der Wohnung des Mieters notwendig werden)
- die voraussichtliche Lage des Balkons vor dem Zimmer des Mieters

Insgesamt gilt:
Die Ankündigung muss bei Anlegung objektiver Maßstäbe geeignet sein, dem Mieter das von § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB geforderte hinreichende Bild von dem zu vermitteln, was mit der geplanten Balkonanbringung voraussichtlich an Änderungen auf ihn zukommt.

Exakte Angaben zu Zeitpunkt und Abfolge der einzelnen Arbeiten oder Arbeitsschritte etwa nach Maßgabe eines beizufügenden Bauzeitenplans werden nach Auffassung des BGGH in dessen o.g. Urteil aber nicht gefordert. Folgendes reicht nach dem BGH:

„Eine nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche
Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken."

Ob Ihr Vermieter der o.g. Pflicht in dem beschriebenen Maße nachgekommen ist, vermag ich auf der Grundlage der mitgeteilten Infos nicht zu sagen.

III. Wehren bzw. verhindern kann der Mieter. wenn alle Anforderungen an die Modernisierungsankündigung gewahrt sind, nur wie folgt:
Gem. Abs. 2 des § 554 gilt:

„Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. DIES GILT NICHT, WENN DIE MAßNAHME FÜR IHN, SEINE FAMILIE ODER EINEN ANDEREN ANGEHÖRIGEN SEINES HAUSHALTS EINE HÄRTE BEDEUTEN WÜRDE, DIE AUCH UNTER WÜRDIGUNG DER BERECHTIGTEN INTERESSEN DES VERMIETERS UND ANDERER MIETER IN DEM GEBÄUDE NICHT ZU RECHTFERTIGEN IST. DABEI SIND INSBESONDERE DIE VORZUNEHMENDEN ARBEITEN, DIE BAULICHEN FOLGEN, VORAUSGEGANGENE AUFWENDUNGEN DES MIETERS UND DIE ZU ERWARTENDE MIETERHÖHUNG ZU BERÜCKSICHTIGEN. DIE ZU ERWARTENDE MIETERHÖHUNG IST NICHT ALS HÄRTE ANZUSEHEN, WENN DIE MIETSACHE LEDIGLICH IN EINEN ZUSTAND VERSETZT WIRD, WIE ER ALLGEMEIN ÜBLICH IST."

Ob dies in Ihrem Fall vorliegt, vermag ich auf der Grundlage der mitgeteilten Infos nicht zu sagen.

Bez. der MIETERHÖHUNG kann ich Ihnen nur folgendes Grundsätzliches. mitteilen:
Nach der neueren Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH Urteil v. 20.07.2005 VIII ZR 253/04; auch: Urteil v. 15.05.1991 - VIII ZR 38/90; KG Rechtsentscheid in Mietsachen 8 W RE-Miet 4340/80, jew. zit. nach [...], jew. m.w.N.) entfällt die Duldungspflicht nicht bereits, wenn die Miete sich durch die Maßnahme um mehr als 30% erhöht, ein Prozentsatz der hier nicht erreicht wird. Zu prüfen ist vielmehr nur, ob es sich um eine sogen. Luxusmodernisierung handelt, d.h. besonders aufwändige Maßnahmen, die zu unzumutbaren Mieten führen können (vgl. BGH Urteil v. 20.07.2005, a.a.O., Rn. 12)
Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen Überblick verschafft zu haben.

Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt (vor Ort) in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.

Mit freundlichen Grüßen

Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)