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Dubiose Nebenkostenabrechnung


15.11.2008 14:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Sehr geehrte Rechtsanwälte und Rechtsanwältinnen,

wir suchen um Rechtsrat wegen einer dubiosen Nebenkostenabrechnung. Es geht um nicht korrekt erfasste Heizeinheiten, umstrittene Nebenkostenpositionen, einen fraglichen Umlageschlüssel und die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung.

Der Fall: Meine Frau und ich hatten auf einer Wohnanlage eine Dreizimmerwohnung von Dezember 2004 bis Januar 2008 gemeinsam gemietet. Kaltmiete: 690 EUR , Nebenkostenvorauszahlung: 170 EUR. Über 2004 und 2005 hat der Vermieter bis heute nicht abgerechnet; Mitte 2005 wechselte die Hausverwaltung. Die neue Verwaltung schickte uns vor drei Wochen die Abrechnung für 2006 und 2007.
Diese Abrechnungen waren die ersten überhaupt.

Weil der Vermieter für 2004 und 2005 für die Dreizimmerwohnung keine Nebenkostenabrechnung erstellt hatte, hatten wir ab 1.1.2007 vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht und bis zum Auszug nur noch die Kaltmiete gezahlt.

Die Wohnung hatte Fußbodenheizung (ölbetrieben). Der elektrische Wärmezähler in unserem Heizungskasten, der nur bis zum Jahr 2000 beglaubigt war, gab im Laufe des Jahres 2006 den Geist auf und wurde nicht erneuert. Der Ableser konnte Ende 2006 keinen Verbrauchsstand am Ablesestichtag in die Ista-Ablesequittung eintragen, Ende 2007 gleiches, der Ableser notierte "Gerät ohne Funktion. Beglaubigt bis 2000.".

Im Mietvertrag (Formularmietvertrag vom Internetportal "Formblitz") vom 16.12.2004 steht:

"Die Vertragsparteien vereinbaren folgenden monatlichen Mietzins:

- Kaltmiete (Grundmiete): 690,00 EUR
- Nebenkostenvorauszahlung: 170,00 EUR
- Mietzins insgesamt: 860,00 EUR."

Weiter heißt es:

"Die Nebenkostenabrechnung betrifft die folgenden Nebenkosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 der zweiten Berechnungverordnung:
- Wasser
- Abwasser
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Gemeinstrom
- Schornsteinfeger
- Versicherung (Gebäudeversicherung und Gebäudehaftpflicht)
- Grundsteuer
- Heizkosten (vgl. § 12)
- Gartenpflege
- Stromkosten für Kabelanschlusstrafo
- Immissionsmessung der Gastherme durch den Schornsteinfeger lt. Rechnung des Schornsteinfegers Vorauszahlung pro Monat.
- Anschluss an Hausantenne: pro Monat __________
- Anschluss an Haussatellitenanlage: pro Monat _______
- Anschluss an Hauskabelfernsehanlage: pro Monat _________." (Bei den Leerzeichen wurde nichts im Mietvertrag eingetragen.)

Hinter jeder dieser Positionen (bis einschl. Stromkosten Kabelanschlusstrafo) steht im Vordruck: "Umlageschlüssel: _____ Vorauszahlung pro Monat: ____." Eingetragen ist auch hier jeweils nichts. Am Ende der Auflistung steht: "Insgesamt Nebenkostenvorauszahlung pro Monat: 0,00 EUR." Gezahlt wurden bis Ende 2007 monatlich 170,00 EUR.

Ein Umlageschlüssel steht nicht im Mietvertrag. Einer Änderung - falls geschehen - haben wir nie zugestimmt.

Weiter heißt es im Vertrag in § 12:

"Die Wohnung hat Gasthermeheizung. Der Mieter rechnet die Gaskosten mit dem Versorgungsträger direkt ab." Darunter steht mit einem Kästchen zum Ankreuzen: "Die Wohnung ist an eine Hauszentralheizung angeschlossen. Die Kosten dieser Heizung (hier alle Kosten aufführen, die Sie umlegen wollen, also z.B. für Öl, Gas, Strom der Treiberpumpe, Wartung des Heizkessels, Ablesung von Wärmemesseinrichtungen an den Heizkörpern usw.) werden vom Mieter nach folgenden Schlüssel: _____________ anteilig getragen." Dies wurde nicht angekreuzt und nichts eingetragen, obwohl die Heizung eine Ölzentralheizung war - und keine Gastherme. Vor dem o.g. Satz mit der Gastherme stand kein Kästchen zum Ankreuzen. Weiter unten mit Kästchen (ebenfalls nicht angekreuzt): "Die Wohnung hat keine Heizung."

Nun zur Abrechnung:

Im Anschreiben zu den jetzt versandten Nebenkostenabrechnungen schreibt der Verwalter: "Wie Sie wissen, konnte die Abrechnung für das Jahr 2006 nicht fristgerecht erstellt werden, weil es eine gerichtliche Auseinandersetzung wegen der Zusammensetzung der Kosten gab und wir Sie nicht mit Kosten belasten wollten, die durch Sie nicht zu übernehmen sind. Insoweit ist es aufgrund der gerichtlichen Auseinandersetzungen zu der Verzögerung gekommen. In der Zwischenzeit sind die Abrechnungssalden für 2006 auch im gerichtlichen Verfahren anerkannt worden." Über diese "gerichtliche Auseinandersetzung" wurden wir nicht informiert; auch haben wir keiner verspäteten Abrechnung zugestimmt. Vermutlich hat es einen Prozess zwischen Vermieter und altem Verwalter gegeben. Dem alten Verwalter gehört ein kleiner (nicht von uns bewohnter) Teil der Wohnanlage.

Es ist fraglich, ob der Vermieter die Abrechnung für 2006 binnen drei Monaten nachgeholt hat, nachdem ihm alle Belege vorlagen (hier: das Gerichtsurteil). Der BHG urteilt: Sobald die ausstehenden Unterlagen eintreffen, muss er die Abrechnung innerhalb von drei Monaten nachholen (BGH WuM 2006, 516). Hält er diese Frist nicht ein, steht ihm der nachgeforderte Betrag nicht zu, so der Mieterbund.

In den Abrechnungen 2006 und 2007 stellt der Verwalter auch die Positionen "Hausmeister", "Antennen- und Kabelanlage" und "Ungezieferbekämpfung" in Rechnung.

Die Positionen Wasser, Kanal, Müllabfuhr und Allgemeinstrom legt er nach Personenanzahl um, Grundsteuer offenbar laut Grundsteuerbescheid, Heizkosten laut Heizkostenabrechnung, den Rest nach Quadratmetern. Die Abrechnung nach Personen stellt uns (mit zwei Kindern) 2007 um ca. 1.400 EUR schlechter als die nach Quadratmetern. "Ist kein Verteilerschlüssel vereinbart, legt das Bürgerliche Gesetzbuch seit der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 fest, dass nach Wohnfläche abzurechnen ist", so der Mieterbund.

Zu den Heizkosten legt der Verwalter für 2006 und 2007 je zwei Blätter bei: "Aufstellung der Gesamtkosten", "Aufteilung der Nutzergruppen", "Ihre Abrechung". Originale oder Kopien des Ista-Ableseprotokolls sind nicht beigefügt. Die Heizkosten werden für 2007 mit 21.223 EUR angegeben, "davon Nutzer Fußbodenheizung 2.722 EUR, 100 % Verbrauchsk.Heizung 2.722 EUR". (Vermutlich waren wir die einzigen, die Fußbodenheizung hatten.) In der Abrechnung steht als "Gesamtbetrag 2.722 EUR", unter "Gesamteinheiten" 32,77 Megawattstunden, unter "Betrag/Einheit" 83,06, unter "Ihre Einheiten" 27,89, unter "Ihre Kosten" 2.316 EUR. Nochmals als Formel: "2.722,03 : 32,77 = 83,06 x 27,89 = 2.316,67 EUR." Von Schätzung ist in der NK-Abrechnung nicht die Rede. Wie der Verwalter zu den eingesetzten Verbrauchswerten kommt, ist uns schleierhaft.

In der Abrechnung 2007 addiert der Verwalter alle Kostenarten, zieht von der Summe 5.504,91 EUR das Mietenebenkostensoll von 2.040 EUR ab und fordert von uns 3.464,91 EUR Nachzahlung. Er hat nicht berücksichtigt, dass wir 2007 keine Nebenkosten-Vorauszahlungen mehr geleistet haben. Er führt auf der Rückseite an: "Aufschlüsselung der individuell verteilten Beträge: Mietnebenkosten: 01.01.2007: 170,00 EUR, 01.02.2007: 170,00 EUR usw. bis "Summe: 2.040,00 EUR". Nach BGH-Urteil muss die Abrechnung folgende Mindestangaben enthalten: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten (dies ist erfolgt), die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Die Position "Mietnebenkostensoll" versieht er mit einem Sterchen. Dazu schreibt er als Fußnote (in jeder Abrechnung): "Als Vorauszahlungen wurden die Beträge laut Mietvertrag bzw. laut Vereinbarung (bei später erfolgten Anpassungen) angesetzt. Somit sind bei Mietrückständen diese von einer eventuellen Erstattung in Abzug zu bringen bzw. erhöhen den Nachforderungsbetrag."

Würden wir noch auf der Anlage wohnen, hätten wir nun monatlich 450,00 EUR an Nebenkosten vorauszuzahlen.

Unsere Fragen:

1. Ist die Nachforderung für 2006 verjährt, weil der Vermieter die Verspätung "zu vertreten hat"? Falls sie nicht verjährt ist: Sollen wir in dem Fall das Gerichtsurteil anfordern, um die Dreimonatsfrist zu prüfen?
2. Darf der Verwalter Geld für Hausmeister, Antennen-Kabel-Anlage und Ungezieferbekämpfung fordern?
3. Der Mietvertrag verweist bei der Position "Heizkosten" auf § 12 des Vertrags. Dort wird auf eine Gastherme verwiesen, die es nicht gab. Geheizt wurde mit Öl. Darf der Vermieter überhaupt Heizkosten abrechnen?
4. Ist die Abrechnung überhaupt noch ordnungsgemäß (und nicht nur fehlerhaft), da der Mieter in der Sternchen-Fußnote aufgefordert wird, den exakten Betrag selber zu berechnen und der Vermieter nicht die tatsächlich geleisteten NK-Vorauszahlungen nennt? (Wäre die Abrechnung nicht ordnungsgemäß, würde die Nachforderung am 1.1.2009 wegen der Ausschlussfrist verfallen.)
5. Müssen wir als Mieter selber die "Mietrückstände" (= zurückgehaltenen NK-Vorauszahlungen) aufaddieren und überweisen?
6. Angenommen, der Vermieter korrigiert die Abrechnung nach unten und erkennt immer noch nicht, dass 2007 keine NK-Vorauszahlungen geleistet wurden und wir bezahlen - sind mit Begleichung dann alle Ansprüche abgegolten oder kann er sich nochmals korrigieren und die 2.040 EUR nachfordern?
7. Darf der Vermieter bei Wasser, Kanal, Allgemeinstrom und Müllabfuhr nach Personenanzahl abrechnen? Was ist maßgeblich? Die Teilungserklärung (die wir nicht kennen)? Oder ob der Vermieter den Verteilerschlüssel schon vor dem 1.9.2001 (Mietrechtsreform) nach "billigem Ermessen" bestimmt und angewandt hat?
8. Können wir geforderte Nachzahlungen für 2006 und 2007 zurückhalten, bis der Vermieter auch über 2004 und 2005 abgerechnet hat? (Dazu müssten wir ihn erst auffordern und Frist setzen.)
9. Was raten Sie als Vorgehensweise? Per Einschreibbrief die Fehler monieren oder abwarten (bis das Jahr um ist)?
10. Sollen wir - wenn wir dem Verwalter schreiben - Belege als Kopie anfordern, zum Beispiel die zur Heizverbrauchsmessung sowie die Teilungserklärung? (Die Verwaltung liegt ca. 60 km entfernt von uns, das Verhältnis zu Vermieter und Verwalter ist nachweislich restlos zerrüttet, eine Einsichtnahme im Büro ist daher nicht zumutbar. Der Vermieter hat mich kurz vor Auszug mit einer Krücke fast den Schädel eingeschlagen - kein Witz.)

Für Ihre Mühe haben Sie vielen Dank.
Sehr geehrter Ratsuchender,


unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen zusammenfassend wie folgt:

Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung gehe ich stark davon aus, dass die Nebenkostenabrechnung für 2006 gem. § 556 Abs.3 S.3 BGB verjährt ist, da Sie nicht binnen Jahresfrist erfolgt ist. Ein Rechtsstreit zwischen Vermieter und Verwalter stellt grundsätzlich keinen Entschuldigungsgrund zu Gunsten des Vermieters dar. Wenn es dem Vermieter aber tatsächlich nicht möglich war, die Nebenkosten zu berechnen bzw. eine entsprechende Aufstellung zu machen, dann könnte in der Tat ein Entschuldigungsgrund vorliegen. Dies kann aber aus der Ferne ohne nähere Einsicht in das betreffende Urteil nicht beantwortet werden.

Ich rege daher an, dass Sie sich das Urteil noch mal zukommen lassen und diese Frage abschließend beurteilen zu können. Aus dem Urteil wird nämlich höchstwahrscheinlich hervorgehen, ob der Vermieter tatsächlich nicht zur Abrechnung in der Lage war, oder ob es sich lediglich um persönliches Unvermögen des Vermieters handelt, welches Ihnen nicht entschuldigt. Sollte er nach dem urteil entschuldigt sein, so kommt es in der Tat auf die 3 Monatsfrist an, wie Sie bereits sehr schön recherchiert haben.

Der Verwalter darf kein Geld für Ungezieferbekämpfung, Hausmeister und dergleichen fordern, dass dieses in Ihrem Mietvertrag nicht vereinbart ist. Insoweit bleibt es bei dem Grundsatz, dass der Vermieter diese Posten zu zahlen hat.

Der Vermieter darf grundsätzlich die Heizkosten abrechnen, insbesondere einen angemessenen Abschlag fordern, wenn dieses wie bei Ihnen vertraglich vereinbart ist. Dabei hat der jedoch die gesetzlichen Bestimmungen insbesondere die Heizkostenverordnung einzuhalten. Dass von Gas und nicht von Öl die Rede war, ist insoweit unproblematisch, da der Vertrag auch ausgelegt werden kann, dahingehend, dass es um Heizkosten im Allgemeinen geht, unabhängig welcher Brennstoff letztendlich verwendet wird.

Eine Nebenkostenabrechnung ist dann nicht mehr ordnungsgemäß (so etwa das AG Schöneberg), wenn Sie nicht mehr nachvollziehbar ist. Hierbei handelt es sich um eine Einzelfallfrage. Nach der Rechtsprechung des BGH muss eine formell ordnungsgemäße Abrechnung sich am Maßstab des § 259 BGB orientieren und demnach enthalten (mindestens):

Eine Gesamtkostenzusammenstellung, Angaben und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Soweit diesen Anforderungen gewährleistet sind, liegt eine ordnungsgemäße Abrechnung vor, selbst wenn sie inhaltlich Fehler aufweist.

Gemessen an diesen Vorgaben würde ich Ihre Abrechnung als nicht ordnungsgemäß qualifizieren, da eine Gesamtkostenzusammenstellung nicht vorliegt. Diese ist in konkreten Zahlen auszudrücken und nicht erst durch den Mieter zu errechen. Auch sind wie erforderlich nicht die konkreten Vorauszahlungen aufgelistet.
Sie sollten somit gegen die Abrechnung Widerspruch einlegen.

Als Mieter sind Sie nach dem Mietvertrag verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen und zwar ohne gesonderte Aufforderung. Dies gilt umso mehr für aufgelaufene Mietrückstände, da diese Beträge ja bereits fällig sind (wenn es sich um echte Rückstände handelt).Laufen zu viele Rückstände auf (ab 2 Monatsmieten), so kann dies sogar einen Kündigungsgrund darstellen.

Wenn der Vermieter die Nebenkosten falsch, also vorliegend zu Ihren Gunsten, abgerechnet, darf er zwar noch einmal nachrechnen. Allerdings muss er das innerhalb der gesetzlichen
Frist tun . Tut er dieses nicht, so verliert der Vermieter seinen Nachzahlungsanspruch.
Nach Ablauf der Frist von zwölf Monaten darf der Vermieter demnach keine höhere Nebenkostenabrechnung nachreichen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. (AZ: VIII ZR 115/04) .

Bei Wasser, Kanal, Strom und Müllabfuhr rechnet der Vermieter nach einem Verteilerschlüssel ab, der zwingend in der Nebenkostenabrechnung angegeben sein muss. Ob es sich dabei um eine quadratmeterbezogene oder Personen bezogene Abrechnung handelt, ergibt sich in der Regel aus dem Mietvertrag oder falls hierzu nichts geregelt ist, aus der Teilungserklärung.

Die Nachzahlungen für 1006 und 2007 dürfen Sie nicht zurückbehalten, da diese bereits fällig sind und die Nachberechnung aus 2004 und 2005 (hier hat der Vermieter ja eh keinen Anspruch mehr auf Nachzahlung, da viel zu späte Abrechnung) Ihnen kein gesetzliches Zurückbehaltungsrecht einräumt.

Sie sollten dem Vermieter unter Setzung einer angemessenen Frist (ca. 2.3 Wochen) den Widerspruch gegen die Abrechnung für 2007 erklären, diesen aus Beweisgründen per Einschrieben mit Rückschein versenden und auf die Fehler, insbesondere die fehlenden konkreten Angaben hinweisen. Wenn Sie zudem ernsthafte Zweifel an der ordnungsgemäßen Erfassung de Zahlen, beispielsweise in Bezug auf die Heizkosten haben, sollten Sie den Vermieter auch auffordern, entsprechende Belege nachzuweisen. Das ist Ihr gutes Recht und Sie haben einen Anspruch hierauf.

Zudem möchte ich noch hinweisen, dass strafrechtliche Schritte gegen den Vermieter wegen der Geschichte mit der Krücke in Betracht kommen. Hat er sie getroffen, so stehen Ihnen zudem Schadensersatz sowie Schmerzensgeldansprüche zu.



Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Sehr gerne stehe ich Ihnen auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung.
Den hier im Forum von Ihnen geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Auch bei größerer Entfernung kann über Email, Post, Fax und Telefon eine gute Kommunikation erfolgen, so dass eine Mandatsausführung möglich ist.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Samstagnachmittag.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774
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