20.06.2012 | 08:52
Antwort
von
Rechtsanwalt Marksen Ouahes
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Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten möchte:
Anhand des Schreibens liegt m.E. keine wirksame Betriebskostenerhöhung vor, denn gem.
§ 560 Abs.1 S.2 BGB sind in Textform anzukündigende Betriebskostenerhöhungen immer auch zu begründen. Fehlt eine solche Begründung ist die Betriebskostenerhöhung gänzlich unwirksam.
Die vorliegend in der Zahlungsaufforderung vom 12.06.2012 ausgesprochene Betriebskostenerhöhung entspricht somit nicht den gesetzlichen Anforderungen. Denn diese erschöpft sich lediglich in der Ankündigung der Betriebskostenerhöhung und der Zahlungsaufforderung ohne jedoch die rechtlichen und tatsächlichen Gründe für die Erhöhung darzulegen.
Darüber hinaus müssen für eine wirksame Betriebskostenerhöhung im Allgemeinen ohnehin folgende Voraussetzungen vorliegen:
Voraussetzung für ein Erhöhungsrecht des Vermieters ist nach der Rechtsprechung, dass der dieser einen Anspruch auf Nachzahlung aus der Jahresabrechnung hat (LG Berlin, Urteil v. 08.12.03,
67 S 235/03; AG Hamburg-Bergedorf, Urteil v. 12.02.02,
409 C 497/01).
Dies ist vorliegend fraglich, denn aus dem Schreiben, welches vom 12.06.2012 datiert, ergibt sich keinerlei Begründung für die Betriebskostenerhöhung. Darüber hinaus verlangt das Gesetz in
§ 560 Abs. 5 BGB ein sich an den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit orientierendes Erhöhungsverlangen. Das heißt, dass die Umlageerhöhung bzw. die Erhöhung der Betriebskostenpauschale - in einem nachvollziehbaren Verhältnis zu den gestiegenen Betriebskosten stehen muss, auf die der Vermieter die Erhöhung stützt. Auch hierzu trägt die Verwaltung nicht vor.
Im Ergebnis bleibt daher festzuhalten, dass unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben, die Betriebskostenerhöhung nach
§ 560 Abs.1 S.2 BGB mangels Begründung unwirksam ist. Zudem besteht m.E. hier auch kein Anspruch zur Betriebskostenerhöhung.
Sollte die Verwaltung zur Begründung der Erhöhung die Betriebskostenschätzung vom Dezember 2009 anführen, berührt dies die Unwirksamkeit der Betriebskostenerhöhung vom 12.06.2012 nicht. Denn die Grundlage, die der Schätzung vom Dezember 2009 zugrunde lag wurde durch die Anpassung vom Dezember 2010 gegenstandslos.
Allerdings beleibt aber die seit dem 1.12.2012 geltende Betriebskostenerhöhung wirksam. Zum einen sehe ich keine Tatsachen, die diese unwirksam machten. Zum anderen besteht die Verpflichtung zur Zahlung dieser Betriebskostenerhöhung gem.
§ 566 BGB auch gegenüber Ihrer neuen Verwaltung. Denn gem.
§ 566 BGB tritt der neue Verwalter in die Rechte und Pflichten aus dem zwischen Ihnen und dem ehemaligen Vermieter bestehenden Mietverhältnis ein. Hierzu gehört auch die Betriebskostenanpassung vom 1.1.2012.
Auch aus dem Schreiben vom 30.12.2012, in dem Ihnen mitgeteilt wurde, dass ab sofort Mieterhöhungen und Betriebskostenanpassungen nur wirksam seien, wenn diese durch die neue Hausverwaltung veranlasst bzw. zugestellt werden können Sie nicht herleiten, einen Anspruch auf Einstellung der Zahlungen der Betriebskostenerhöhung in höhe von 24,- € zu haben. Denn diese Ankündigung hat Geltung für die Zukunft und soll ersichtlich vergangene Vereinbarungen mit dem ehemaligen Vermieter jedenfalls nicht ausschließen.
Sie stellt vielmehr klar, dass nunmehr der neue Verwalter die Betriebskostenanpassungen vornimmt. Die in der Vergangenheit bereits bestehenden Betriebskostenanpassungen entfalten Ihnen gegenüber gem.
§ 566 BGB auch zum neuen Verwalter eine rechtliche Verbindlichkeit, sodass Sie diese zahlen müssen.
Das Schreiben vom 12.06.2012 stellt eine Mahnung nach
§ 286 BGB dar. Diese ist jedoch auch ohne Fristsetzung wirksam, sodass es rechtlich nicht erheblich ist, dass die Frist bei Zustellung des Schreibens bereits verstrichen war. Die Forderung kann daher im Mahnverfahren geltend gemacht werden. Zumal im Mahnverfahren die rechtlichen Voraussetzungen des geltend gemachten Anspruchs ohnehin nicht geprüft werden.
Im Ergebnis ist somit festzuhalten, dass jedenfalls die Betriebskotenerhöhung vom 12.06.2012 gem.
§ 560 Abs.1 S.2 BGB unwirksam ist. Die seit dem 1.12.2012 geltende Betriebskostenerhöhung entfaltet dem gegenüber jedoch auch gegenüber dem neuen Verwalter weiterhin Wirksamkeit.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Marksen Ouahes
(Rechtsanwalt)
Nachfrage vom Fragesteller
20.06.2012 | 09:23
Vielen Dank Herr Ouahes für die schnelle Antwort.
Ich hatte in meiner ersten Beschreibung noch folgendes vergessen:
Wir haben als Mietergemeinschaft am 20.01.2012 Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung vom 01.02.2012 (von Ihnen wahrscheinlich mit falscher Zahl geschrieben 1.12.2012) eingelegt.
Aber: Wir wären bereit die aktuelle Erhöhung der Betriebskosten zu tragen. Sollen wir diesen Betrag nun überweisen? Also nicht, wie im aktuellen brief gefordert: 560 Euro, sondern 38 Euro x 6 = 228 Euro und mtl Mietzahlung alter Mietpreis + 38 Euro?
Und sollen wir der Hausverwaltung antworten, dass wir jetzt so handeln?
Danke für eine Beantwortung der noch für mich offenen Fragen.
Tina Wende
10435 Berlin
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
20.06.2012 | 11:53
Sehr geehrte Fragestellerin,
wie gesagt halte ich die derzeitige Betriebskostenerhöhung unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben derzeit für unwirksam.
Hingegen dürfte mangels anderslautender Angaben die Betriebskostenerhöhung vom 1.2.2012 wirksam sein, wobei hier eine Prüfung der BK vom 1.2.2012 hinsichtlich der Frage, ob Sie die diesbezüglichen Rückstände zahlen sollten, sicherlich erhellender sein wird.
Sollte aber die BK vom 1.2.2012 hinreichend begründet worden sein und diese auch den Tatsachen entsprechen, dann sollten Sie die diesbezüglichen Rückstände zahlen.
Sie sollten der Hausverwaltung Ihren Standpunkt auf jeden Fall zeitnah mitteilen, möglicherweise läßt sich auf dem Wege eine Einigung erreichen.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
M.Ouahes
Rechtsanwalt
