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Dielenboden beschädigt - Vermieter verlangt komplette Neuverlegung, Türen


22.12.2012 09:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Grübnau-Rieken, LL.M., M.A.



Hallo,


wir ziehen nach 10 Jahren aus dem gemieteten Haus aus.

Nun haben wir an mehreren Stellen im Dielenboden größere Macken.
Unter dem Schreibtischstuhl ist er stark beschädigt, im Wohnzimmerbereich haben wir einen großen Wasserfleck, den wir verursacht haben, und unter dem Esstisch ist er auch sehr stark abgenutzt.

Der Boden ist 30 Jahre alt und wurde niemals geschliffen oder anders behandelt.

Der Vermieter verlangt nun, dass wir neuen Dielenboden verlegen.

Außerdem haben wir einige Türen weiß gestrichen.
Der Vermieter gab uns per Mail die Erlaubnis dazu. Auch die Türen sollen nun erneuert werden.

Darf er das ?
Sind wir dazu verpflichtet ?


Viele liebe Grüße

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Sehr geehrte Ratsuchende,

besten Dank für die Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes gerne wie folgt beantworten möchte.

1. Parkettboden

Grundsätzlich gilt, dass derjenige,der etwas beschädigt hat, dieses auch wieder nach dem Grundsatz der Naturalrestitution nach § 249 Abs. 1 BGB und dem Umkehrschluss von § 538 BGB, wieder so herzustellen hat, wie es vor dem schädigenden Ereignis war. Bei Mietsachen ist ein gewöhnlicher Verschleiß, der durch den mietbedingten Gebrauch entsteht, nicht zu berücksichtigen.

Räume sind im Zweifel so zurückzugeben, dass der Vermieter sie ohne weiteres einem neuen Mieter als vertragsgemäß überlassen kann. Das bedeutet aber nicht, dass die Räume vom ausziehenden Mieter etwa neu hergerichtet werden müssten. Manche Einwirkungen auf die Räume gehören während der Mietzeit zum vertragsgemäßen Gebrauch; ihre Folgen müssen aber nach Ende der Mietzeit beseitigt werden, und zwar vom Vermieter. Veränderungen und Verschlechterungen, die der Mieter weder verursacht noch zu vertreten hat, muss er am Ende der Mietzeit nicht auf seine Kosten beseitigen.


Nach Ihrer Schilderung haben Sie an wenigstens 2 Stellen Schäden verursacht.

Dies geht über den mietgemäßen Gebrauch hinaus.

Möglicherweise haben Sie an der Stelle, wo der Schreibtischstuhl stand auch keine entsprechenden Parkettrollen verwendet. Somit hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadensbeseitigung nach den §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB.

Es stellt sich nur die Frage, ob der gesamte Boden ausgetauscht werden muss.

Im Rahmen der Schönheitsreparaturen kann Mietern nicht auferlegt werden, den Parkettboden zu schleifen (OLG Düsseldorf GE 2003, 1608 = DWW 2004, 19; LG Köln WuM 1989, 70 und 506; AG Bergisch-Gladbach WuM 1997, 211).

Es ist natürlich nur der Schadensumfang zu beseitigen, der auch besteht. Da Parkett aus einzelnen Teilen besteht, wären dann auch nur die einzelnen Teile auszutauschen.

Da den Vermieter aber die Pflicht zum Abschleifen und Versiegeln trifft, besteht hier eine Mithaftung nach § 254 BGB. Über die Quoten wird regelmäßig gestritten.

Weiterhin wird sich der Vermieter aufgrund des Alters des Parketts einen Abzug Alt für Neu entgegen halten lassen müssen.

Eine vollständige Erneuerung scheidet daher aus.

2. Türen

Grundsätzlich sind Mieträume in den Zustand zu bringen, wie sie bei der Übername waren, soweit Veränderungen vorgenommen worden sind. Einbauten sind zurück zu bauen.

Das Lackieren von Türen stellt regelmäßig eine Substanzverletzung dar, die dazu führt, dass diese beseitigt werden muss. Ist eine Beseitigung nicht möglich, ist aus zu tauschen unter dem Gesichtspunkt, dass die Tür schon gebraucht war durch Abzug Alt für Neu.

In ähnlich gelagerten Fällen beim Lackieren von Wandfliesen wurden Substanzschäden bejaht mit der Folge von Schadensersatz (LG Köln WuM 1997, 41).

Der Vermieter hat es aber erlaubt, so dass er in die Substanzverletzung eingewilligt hat. Das Problem wird sein, dass er es bestreiten wird und Sie beweisen müssen, dass er die Erlaubnis erteilt hat. Dafür haben Sie aber die Email.

Dies sollten Sie dem Vermieter entgegenhalten und anbieten, die schadhaften Stellen im Parkett auszutauschen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben haben zu können.

Bitte bedenken Sie, dass meine Einschätzung ausschließlich auf Ihren Angaben beruht.

Nachfrage vom Fragesteller 22.12.2012 | 10:03

Vielen Dank für Ihr sehr schnelle Antwort.

Eine Frage habe ich doch noch.

Sie schrieben :..."aufgrund des Alters des Parketts einen Abzug Alt für Neu entgegen halten..."

Was bedeutet das für uns ?
Er besteht ja auf Neuverlegung. Einzelne Dielen dürfen wir nicht austauschen lassen. Das hatten wir ihm angeboten.


Muss das gerichtlich geklärt werden ? Oder könnte man dem Vermieter einen Geldbetrag bieten ?
Zum Beispiel den Zeitwert des Bodens.
Aber wie würde der sich berechnen lassen ? Gibt es da Regelungen ?


Vielen Dank !
Ich wünsche Ihnen ein gesegnetes Weihnachtsfest !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.12.2012 | 10:49

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage möchte ich gerne wie folgt beantworten:

Ob eine außergerichtliche Klärung möglich ist, hängt von der Einsichtsfähigkeit und Konsensbereitschaft Ihres Vermieters ab, die leider bei vielen Menschen nicht besonders gut ausgeprägt ist.

Bei hochwertiger TEppichware geht man von einer Lebensdauer von 15 Jahren aus. Bei Parkett ist die Lebensdauer von der Dicke der Nutzschicht und von der Holzart abhängig und kann durchaus 30 Jahre und mehr betragen.

Bei Parkett reicht die Spannweite des (ersten) Abschleifens zwischen 12 und 20 Jahren.

Genaues wird also im Zweifel ein Sachverstäniger feststellen müssen.

Man kann auch einen Geldbetrag anbieten.

Ich würde Ihnen empfehlen, einen Bodenverleger kommen zu lassen, der Ihnen einen Kostenvoranschlag zum Austausch der schadhaften Stellen machen soll. Das wäre dann der Maximalbetrag, den Sie dem Vermieter anbieten sollten.

Zudem sollten Sie stets betonen, dass Ihnen an einer einvernehmlichen Lösung gelegen ist.

Ich wünsche Ihnen ebenfalls ein frohes und gesegnetes Weihnachtsfest !

Mit besten Grüßen

Michael Grübnau-Rieken
Rechtsanwalt

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