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Darf eine Bank bei Vorzeitiger Ablösung eines Darlehen


02.06.2017 17:06 |
Preis: 87,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von



Ein tilgungsloses Darlehen über 90.000 € mit 5,4% Zinsen p.a. (405 € im Monat) wurde im März/2008 aufgenommen und mit einer Grundschuld in einer Immobilie über 51.000 € abgesichert, eine gleichzeitig abgeschlossene Kapitalversicherung mit Risikiolebenesversicherungsanteil soll dann am Ende der Laufzeit des Darlehens, im März/2023 das Darlehen tilgen und wurde für das Darelehen Abgetreten. Der Risikolebenanteil der Kapitalversicherung dient dazu das Darlehen im Todesfall des Versicherten anteilig zum Inhalt der Kapitalversicherung zu tilgen, der Rückkaufswert der Kapitalversicherung liegt derzeit bei ca. 53.650 € nach Kapitalertragssteuer.

Die Immobilie wird nun im Juni/2017 verkauft, die Grundschuld von 51.000 € soll dazu aus dem Grundbuch der Immobilie entfernt werden.

Da aber das obige Darlehen im März/2018 zehn Jahre alt wird, bietet es sich an das Darlehen zu diesem Zeitpunkt vorfälligkeitsentschädigungsfrei zu kündigen und im September/2018 (nach 10,5 Jahren) zu tilgen.

Um nun dennoch die Grundschuld sofort freizubekommen, wird der Darlehen gebenden Bank ein Sperrkonto mit 90.000 € zzgl. den bis dahin noch fälligen Zinsraten (15 x 405 € = 6.075 €) also insgesamt über 96.075 € sofort als Absicherung des Darlehen bis September/2018 übereignet, dieses dient dann auch gleich zur Tilgung des Darlehen zu diese Termin.

Nun die Kernfragen:
darf die Bank sich dem Austausch der Sicherheit (Sperrkonto statt Grundschuld) für das Darlehen verweigern und die Vorfälligkeit von ca. 27.000 €, die im Juni/2017 mit Zwangsablösung des Darlehen fällig wird einfordern?

Gibt es andere Methoden die Grundschuld so rauszulösen, dass die Vorfälligkeitsentschädigsfreie Tilgung nach 10,5 Jahren genuzt werden kann?

Könnte man mit dem Käufer der immobilie eventuell auch die Ablösung der Grundschuld so vereinbaren, dass diese erst im September/2018 erfolgt, ihm aber der entsprechende Betrag auf einemKonto sofort zur Verfügung gestellt bzw. vom Kaufpreis erlassen wird, eventuell mit einem Obulus wegen der Komplikationen, oder kann sich auch hier die Darlehengebende Bank verweigern?
02.06.2017 | 19:13

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Rechtlich gut es ohne die Ablösung des Darlehens keinerlei Möglichkeit die Grundschuld abzulösen oder einzutauschen, da dies im Sicherungsvertrag normiert ist.

Falls sich die Bank allerdings weigern sollte, unter Nennung Ihres Interesses die Grundschuld gegen ein Sperrkonto einzutauschen, dann kämen gegen die Bank Schadensersatzansprüche wegen sittenwidriger Schädigung nach 826 BGB in Betracht. Dies sollte der Bank auf jeden noch einmal schriftlich per Einschreiben mitgeteilt werden, um diese ggf doch noch zur Handlung zu bewegen.

Alternativ könnten Sie allerdings auch mit dem Käufer dies vertraglich aushandeln, dass dieser bis zur Ablösung und Freigabe Zugriff auf das Sperrkonto erhält, sofern die Grundschuld bis zum Datum X nicht herausgelöst sein sollte. Der Käufer hat hierbei kein Nachteil. Diese Regelung sollte aber auf jedenfalls mit den notariellen Vertrag. Denken Sie aber daran, dass die loschungsbewilligungen von Banken stets einige Monate dauern können. Insofern sollten Sie die Frist nicht zu kurz setzen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


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