Dachsanierung eines Wohngebäudes, mit derzeitigem Baustopp

Antwort

von
Rechtsanwalt Alexander Otterbach
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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage aufgrund der vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

I.
Mit dem Dachdecker wird ein Werkvertrag geschlossen. Daher ergeben sich Mängelansprüche aus den gesetzlichen Vorschriften, vgl. § 633 ff. BGB, gegenüber dem Handwerker. Gegen den Hausverwalter könnten jedoch Schadensersatzansprüche direkt bzw. aus Zurechnungsgesichtspunkten geltend gemacht werden.

Ein Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter direkt liegt jedoch nur vor, wenn er ohne ermächtigende Beschlussfassung der ohne ermächtigende Beschlussfassung der Eigentümerversammlung und ohne dass die Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung gegeben sind, bauliche Maßnahmen und/oder Handwerkerleistungen in Auftrag (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 01.12.2010, Az. 14 S 828/10).
In Ihrem Fall obliegt es letztendlich den Wohnungseigentümern, einen Beschluss über die Reparatur herbeizuführen.

Eine Zurechnung eines etwaigen Verschuldens des neuen Unternehmers kommt ebenfalls nicht in Betracht, da der beauftragte Unternehmer nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters ist. Der Verwalter schuldet nämlich nicht die Instandsetzung (BayObLG WuM 1992, 389; Palandt/Bassenge: WEG, 68. Aufl., §27, Rn. 6).
So sehen es auch das OLG Frankfurt (Beschluss vom 28.05.2009, Az. 20 W 115/06) und das AG Hamburg-Blankenese (Teilurteil vom 12.08.2009, Az. 539 C 50/08).

Im Ergebnis kann der Verwalter daher nicht in Anspruch genommen werden.

II.
Zu Frage, ob es legitim ist, ein viel schwereres Dach auf eine Dachkonstruktion zu setzen, kann ich Ihnen leider keine Antwort geben. Dies kann nur ein Sachverständiger beurteilen. Jedenfalls würde ich Ihnen eindringlich raten, die Statik des Hauses genau zu prüfen. Wenn bereits Risse auftreten sowie der Handwerker als auch ein Statiker von dem Bau abraten, ist die Situation eigentlich klar.

III.
Gegenüber dem Bauträger der Wohneinheit bzw. den Bauträger-Verwalter steht Ihnen ein Recht auf Herausgabe der Bauunterlagen zu. Dazu müssen Sie jedoch ein berechtigtes Interesse vortragen.

Dies wäre hier gegeben, da Sie bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft konkrete Umbau- bzw. Reparaturmaßnahmen planen (vgl. BayObLG, Beschluss vom 23.03.2001, Az. 2Z BR 6/01; LG München, Urteil vom 02.03.2007, Az. 2 O 23839/06).

IV.
Der Auftrag des aktuellen Dachdeckers wurde durch den Beschluss der Gemeinschaft genehmigt. Daher haftet die Eigentümergemeinschaft für dessen Forderungen, da ein wirksamer Werkvertrag mit ihm geschlossen wurde.

Diesbezüglich wäre es sicherlich sinnvoll, auch den weiteren Auftrag mit diesem Dachdecker abzuschließen, da zwar eine Kündigung des Auftrages möglich ist, der Dachdecker dann jedoch seinen noch ausstehenden Werklohn gemäß § 649 BGB fordern darf.

Bitte beachten Sie noch, dass dies nur eine erste Einschätzung der Rechtslage ist.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Antwort weitergeholfen hat und verweise bei Unklarheiten oder Rückfragen auf die kostenlose Nachfragefunktion. Gerne können Sie mich auch direkt kontaktieren.

Mit besten Grüßen