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Dachfenster - Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?


| 16.12.2012 18:11 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind Eigentümer einer Wohnungen in einem 5-Parteien Haus. Nun sollen in der DG Wohnung zwei Dachfenster ausgetauscht werden (rd. 2.000 EUR), die 25 Jahre alt sind und undicht sind (Gefahr von Wasserschäden und Schimmel). Die Dachfenster sind aus Holz und wie alle anderen Fenster am Haus, die allerdings aus Kunststoff sind, die ersten Fenster. Das Haus (Altbau) wurde vor rund 20 Jahren saniert.

1. Gehören die Dachfenster zum Sondereigentum des Besitzers der DG-Wohnung oder muss die Gemeinschaft die Kosten anteilig tragen? In der Teilungserklärung steht in § 2 dazu Folgendes:
„Gegenstand des Sondereigentums sind die in § 2 dieser Teilungserklärung bezeichneten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhenden Recht eines anderen Wohnungseigentums oder über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird." Sind hiermit Fenster gemeint?
In Ergänzung dieser Bestimmung werden dann bestimmte Gebäudeteile aufgelistet, wobei Fenster jedoch nicht explizit genannt werden. Weiterhin sind die Eigentümer in § 6 zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verpflichtet.

2. Sollten die Fenster Gemeinschaftseigentum sein und wir das in Sondereigentum ändern wollen, reicht dann ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft oder müsste die Teilungserklärung geändert werden?

3. Da in naher Zukunft alle Fenster in die Jahre kommen, stellt sich weiterhin die Frage, in welchen Fällen die Gemeinschaft dafür bezahlen müsste, z.B. auch bei Modernisierungen und Aufwertungen?

Herzlichen Dank für Ihre Bemühungen im Voraus.

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Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.

Fenster gehören zur äußeren Gestaltung eines Gebäudes (§ 5 Abs. 1 WEG) und sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum (BayObLG, Urteil v. 3. 8. 2000, Az. 2Z BR 184/99).

Dies kann auch nicht durch anderslautende vertragliche Regelungen geändert werden; eine entsprechende Vereinbarung ist nichtig (OLG Karlsruhe, Urteil v. 5. 5. 2000, Az. 11 Wx 71/99).

Demzufolge wäre ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, wonach die Fenster dem Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers zu zuordnen sind oder eine diesbezügliche Ergänzung der Teilungserklärung nichtig.

Dennoch können insoweit abweichende Regelungen getroffen werden und zwar wenn es zum
um Instandhaltungsmaßnahmen an den Fenstern geht.

Hierzu die Leitsätze des BayObLG im Beschluss vom 04.09.2003 - 2Z BR 145/03:

1. Die Wohnungseigentümer können in Abweichung von der gesetzlichen Regelung durch Vereinbarung die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung einzelner Teile des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Fenster-/Türelement) dem jeweiligen Wohnungseigentümer auferlegen.
2. Eine Instandsetzung umfasst auch die Erneuerung im Sinne einer Ersatzbeschaffung einzelner Teile des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums.

Demnach kann die Gemeinschaft einen entsprechenden Beschluss bezüglich der Instandhaltung der Fenster beschließen, wonach diese dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt wird.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 28.12.2012 | 20:39


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