ich bin auf die bbv-Landsiedlung mangels Aufklärung des Notars hereingefallen und diese wiederum hat nun von Ihrem Vorkaufsrecht gebrauch gemacht.
Jetzt stehe ich als Eigentümer (Verkäufer) des Grundstückes ohne Zahlung da, weil die beiden Käufer (Käufer und bbv-Landsiedlung) vor Gericht über die Richtigkeit des Vorkaufsrechtes streiten.
Wann habe ich Anspruch auf mein Geld bzw. von wem kann ich das Geld einfordern? Muss ich warten, bis der Streit beendet ist?
Mit freundlichem Gruß
Antwort geschrieben am 25.01.2012 14:57:28 
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Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3, 60385 Frankfurt am Main, Tel: 069-4691701, Fax: 069-4691701
Vertragsrecht, Kaufrecht, Wirtschaftsrecht, Urheberrecht, Medienrecht, Miet und Pachtrecht, Internet und Computerrecht, Internationales Recht
Bewertungen: 185
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vielen Dank für Ihre Anfrage.
Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.
Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:
Auch wenn die Antwort natürlich nicht zufrieden stellen kann: Bei einem Grundstücksgeschäft mit hoher finanzieller Bedeutung sind selbstverständlich die dazu gehörigen Unterlagen zu prüfen um Rechtssicherheit zu erlangen, insbesondere über Art und Wirksamkeit des Vorkaufsrechts, des Kaufvertrags etc.
Dennoch möchte ich Ihnen gerne Auskunft geben, wie die Rechtslage normalerweise einzuschätzen ist.
Ausgangspunkt ist der bereits geschlossene Kaufvertrag, bei dem ich mangels anderer Angaben davon ausgehe, daß er notariell beurkundet und wirksam ist.
Nach dem BGH wird bei Ausübung des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer grundsätzlich nicht berührt. Das heißt der geschlossene Kaufvertrag – und auch die Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung– besteht weiter.
Der Käufer kann nur anschließend einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer gelten machen, da er das erwähnte Grundstück aufgrund des bestehenden Vorkaufsrechts nicht erwerben konnte.
Allerdings nimmt die Rechtsprechung eine auflösende Bedingung an, wenn dem Käufer das Vorkaufsrecht bekannt war.
Aus dem vorgenannten Grundsatz ergibt sich: Bei einem wirksamen Kaufvertrag, können Sie die den fälligen Kaufpreis vom Käufer verlangen.
Die Forderung der fälligen Kaufpreiszahlung wäre lediglich ausgeschlossen, wenn dies aufgrund spezieller vertraglicher Bestimmungen ausgeschlossen ist, z.B. ein Ausschluß von Erfüllungsansprüchen, aufschiebende Bedingung o.ä.
Wenn dies nicht der Fall ist können Sie wie erwähnt den Kaufpreis fordern.
Das Verfahren zwischen Käufer und dem (möglichen) Vorkaufsberechtigten hätte insoweit Bedeutung als Sie bei Bestehen des Vorkaufsrechts dem Käufer den Kaufpreis wieder erstatten müssen. In diesem Fall können Sie dann den Kaufpreis vom Verkäufer verlangen.
Allerdings ist darauf zu achten, daß es sich bei der vorgenannten Erstattung um Schadensersatz handelt und daher ggf. auch Zinsen wegen der Kaufpreiszahlung zu bezahlen sind. Wenn daher das Vorkaufsrecht mit hoher Wahrscheinlichkeit besteht, sollte wohl überlegt sein, ob der Kaufpreisanspruch gegenüber dem Käufer geltend gemacht wird.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.
Sie können mich bei weiteren Fragen auch über die angegebene E-mail Adresse kontaktieren.
Ich wünsche Ihnen viel Erfolg und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt Thomas Mack
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60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 25.01.2012 16:32:08
Sehr geehrter Herr Mack,
es stehen folgende Klauseln im notariellen Kaufvertrag unter dem Punkt V Kaufpreis, Fälligkeit:
1. Der Kaufpreis ist fällig, 14 Tage nach dem Datum des Schreibens, mit welchem der Notar dem Erwerber bestätigt, wozu er hiermit beauftragt wird:
a.) eine Erklärung der zuständigen Gemeinde bzgl. des Verzichts des Vorkaufsrechtes vorliegt. (Dies ist der Fall)
b.) die Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen ist. (Sollte bereits erledigt sein, der Vertrag ist vom 16.09.2011)
c.) Die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetzes vorliegt. (Diese fehlt wohl noch wegen dem Vorkaufsrecht)
Diese Punkte (a, b, c) sind zu erledigen.
Punkt a und b sind erledigt, der Punkt c ist wie gesagt noch nicht erledigt, da vom Vorkaufsrecht gebrauch gemacht wurde. So wurde mir das erklärt. Aber es kann ja nicht sein, dass ich auf unabsehbare Zeit kein Geld erhalte, weil sich die Parteien (beide Käufer) vor Gericht streiten.
Bitte teilen Sie mir dies nochmal mit. Vielen Dank schon mal im Voraus und auch für die unverbindliche Auskunft, die ich schon erhalten habe.
Mit freundlichem Gruß
Sehr geehrter Herr Mack,
es stehen folgende Klauseln im notariellen Kaufvertrag unter dem Punkt V Kaufpreis, Fälligkeit:
1. Der Kaufpreis ist fällig, 14 Tage nach dem Datum des Schreibens, mit welchem der Notar dem Erwerber bestätigt, wozu er hiermit beauftragt wird:
a.) eine Erklärung der zuständigen Gemeinde bzgl. des Verzichts des Vorkaufsrechtes vorliegt. (Dies ist der Fall)
b.) die Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen ist. (Sollte bereits erledigt sein, der Vertrag ist vom 16.09.2011)
c.) Die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetzes vorliegt. (Diese fehlt wohl noch wegen dem Vorkaufsrecht)
Diese Punkte (a, b, c) sind zu erledigen.
Punkt a und b sind erledigt, der Punkt c ist wie gesagt noch nicht erledigt, da vom Vorkaufsrecht gebrauch gemacht wurde. So wurde mir das erklärt. Aber es kann ja nicht sein, dass ich auf unabsehbare Zeit kein Geld erhalte, weil sich die Parteien (beide Käufer) vor Gericht streiten.
Bitte teilen Sie mir dies nochmal mit. Vielen Dank schon mal im Voraus und auch für die unverbindliche Auskunft, die ich schon erhalten habe.
Mit freundlichem Gruß
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 25.01.2012 18:04:29
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Mit diesem Hinweis wird die Sache natürlich etwas klarer.
Gemäß dem Kaufvertrag steht die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung unter der Bedingung der Punkte a,b,c.
Diese Punkte stellen eine aufschiebende Bedingung dar, wie ich zuvor erwähnt hatte.
Wenn dieser Punkt nicht erfüllt ist – also hier Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsrecht – dann wird die Kaufpreiszahlung nicht fällig und Sie können die Zahlung von dem Käufer nicht verlangen.
Soweit ich ersehen konnte macht die bbv-Landsiedlung von dem in diesem Fall gesetzlichen Vorkaufsrecht relativ häufig Gebrauch. Da es sich um die zugelassene Landesgesellschaft handelt gehe ich davon aus, daß ein Vorkaufsrecht aller Voraussicht nach wirklich besteht.
Nach dem sogenannten Reichssiedlungsgesetz besteht ein Vorkaufsrecht bei einem landwirtschaftlichen Grundstück nicht, wenn es an nahe Verwandte oder eine Körperschaft öffentlichen Rechts verkauft wird.
Sie sehen die Ausnahmen wann das Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist, sind relativ begrenzt. Ich weiß nicht auf welche Argumente der Käufer sein Bestreiten des Vorkaufsrechts stützt, aber im Normalfall wird die bbv-Landsiedlung den Rechtsstreit wohl gewinnen, wenn die o.g. Voraussetzungen vorliegen.
Das Resultat ist für Sie in der Tat unerfreulich, aber bei dieser Konstellation – Bedingung im Kaufvertrag und Ausübung des Vorkaufsrechts – ist eine Forderung der Kaufpreiszahlung tatsächlich derzeit ausgeschlossen.
Ich bedauere Ihnen kein anderes Ergebnis mitteilen zu können, hoffe aber trotzdem, daß ich Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage geben konnte.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Mit diesem Hinweis wird die Sache natürlich etwas klarer.
Gemäß dem Kaufvertrag steht die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung unter der Bedingung der Punkte a,b,c.
Diese Punkte stellen eine aufschiebende Bedingung dar, wie ich zuvor erwähnt hatte.
Wenn dieser Punkt nicht erfüllt ist – also hier Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsrecht – dann wird die Kaufpreiszahlung nicht fällig und Sie können die Zahlung von dem Käufer nicht verlangen.
Soweit ich ersehen konnte macht die bbv-Landsiedlung von dem in diesem Fall gesetzlichen Vorkaufsrecht relativ häufig Gebrauch. Da es sich um die zugelassene Landesgesellschaft handelt gehe ich davon aus, daß ein Vorkaufsrecht aller Voraussicht nach wirklich besteht.
Nach dem sogenannten Reichssiedlungsgesetz besteht ein Vorkaufsrecht bei einem landwirtschaftlichen Grundstück nicht, wenn es an nahe Verwandte oder eine Körperschaft öffentlichen Rechts verkauft wird.
Sie sehen die Ausnahmen wann das Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist, sind relativ begrenzt. Ich weiß nicht auf welche Argumente der Käufer sein Bestreiten des Vorkaufsrechts stützt, aber im Normalfall wird die bbv-Landsiedlung den Rechtsstreit wohl gewinnen, wenn die o.g. Voraussetzungen vorliegen.
Das Resultat ist für Sie in der Tat unerfreulich, aber bei dieser Konstellation – Bedingung im Kaufvertrag und Ausübung des Vorkaufsrechts – ist eine Forderung der Kaufpreiszahlung tatsächlich derzeit ausgeschlossen.
Ich bedauere Ihnen kein anderes Ergebnis mitteilen zu können, hoffe aber trotzdem, daß ich Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage geben konnte.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
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