Wenige Tage später erhielt ich eine erneute Abrechnung, bei der die Heizkosten plötzlich und ohne jede Erklärung drastisch sanken; aus 1720 Euro Grundkosten wurden 1476 Euro und aus 4014 Euro Verbrauchskosten wurden 3444 Euro. Die Jahresrechnung vom Energielieferanten (hatte ich als Kopie angefordert), blieb die gleiche.
Zwischenzeitlich hatte ich einen Anwalt um Hilfe gebeten, der herausfand, das auch die Hausnebenkosten falsch berechnet wurden. Hier wurden alle Kosten unter vier Mietparteien aufgeteilt, obwohl im Mietvertrag vereinbart ist, das nach Größe der Wohnung berechnet wird. Aus diesem Grund widersprach der Anwalt auch der zweiten Abrechnung. Nach fast zwei Monaten bekam ich jetzt die dritte Abrechnung. Die Hausnebenkosten sind nun rchtig berechnet, die hohen Heizkosten sind geblieben. Zwischenzeitlich habe ich mir ein kostenloses Heizkostengutachten erstellen lassen, das belegt, das nicht nur der Heizenergieverbrauch des Gebäudes erheblich über dem Rostocker Durchschnitt für vergleichbare Gebäude liegt.
Außerdem erfuhr ich in der Zwischenzeit, das auch die übrigen Mietparteien hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Von der Vormieterin meiner Wohnung erfuhr ich, das der Vermieter auch schon bei ihr die gleichen Fehler in der Abrechnung vorgenommen hat und das auch sie ihn schon vor einigen Jahren, mit Hilfe des Mieterbundes, darauf hingewiesen hat.
Mein Anwalt meint, ich soll diese dritte Abrechnung jetzt so akzeptieren und zahlen. Ich bin da ehrlich gesagt ganz anderer Meinung und habe daher folgende Fragen:
1. Für mich wirkt die plötzliche Senkung der Heizkosten, ohne jede Erklärung, schon wie ein Betrugsversuch. oder warum ändern sich die Beträge sonst so drastisch bei gleicher Rechnungsgrundlage?
2. Hätte die Ablesefirma nicht genau die Mietverträge, Rechnungen usw. einsehen müssen, bevor sie zwei falsche Abrechnungen herausschickt? Irgendjemand muß doch für diese falschen Abrechnungen verantwortlich sein.
3. Warum schreibt die Ablesefirma, das sie die Berechnung nochmal aus Kulanzgründen korrigiert? Hätte sie das nicht ohnehin machen müssen, wenn der Fehler tatsächlich auf ihrer Seite liegt?
4. Was fange ich mit dem Wissen an, das der Vermieter auch schon vor ein paar Jahren falsch abgerechnet hat und auf die gleichen Fehler aufmerksam gemacht wurde? Irgendwann muß doch der Vermieter mal zur Rechenschaft gezogen werden.
5. Soll ich diese Rechnung jetzt tatsächlich so akzeptieren? Das Heizkostengutachten besagt ja, das wir im Haus zuviel Energie verbrauchen. Muß er mein Gutachten akzeptieren oder kann er auf meine Kosten nochmal ein Gutachten anfordern?
Es geht nicht darum, das ich nicht bezahlen will, was ich verbraucht habe. Nur, woher weiß ich was ich wirklich verbraucht habe? Und ich will und kann nicht akzeptieren, das mein Vermieter erstaml versuchen kann, uns "abzuzocken" und dann auch noch ohne einen Kratzer davon kommt.
Antwort geschrieben am 12.03.2011 16:13:55 
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Rechtsanwalt Thomas Zimmlinghaus
Am Wissenschaftspark 29, 54296 Trier, Tel: 06514628376, Fax: 06514628377
Kaufrecht, Familienrecht, Mietrecht, Strafrecht, Verkehrsrecht, Vertragsrecht, Internet und Computerrecht, Urheberrecht
Bewertungen: 166
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:
1. Ich möchte meinen Ausführungen gleich voraus schicken, dass es schwierig sein kann, definitive Aussagen zu treffen, wenn mir als Anwalt die genauen Rechnungen, Mietverträge usw. nicht vorliegen. Generelle Hinweise kann man Ihnen natürlich trotzdem geben. Ohne den Sachverhalt anhand der Aktenlage konkret prüfen zu können, wirkt es auch auf mich zunächst befremdlich, dass die Heizkosten mehrmals korrigiert worden sind, wenn die Jahresrechnung des Energielieferanten aber von der Summe her gleich geblieben ist. Hier wäre zu prüfen, ob es sich vielleicht um einen Ablesefehler seitens der Firma gehandelt haben könnte. Ein Ablesefehler allein erfüllt nicht den Straftatbestand des Betrugs. Damit es zu einer Verurteilung wegen Betrugs kommen könnte, müsste man auch den entsprechenden Vorsatz nachweisen können. Sofern es einmal zu einem Ablesefehler gekommen sein sollte, wird man dies auch mit "menschlichem Versagen" erklären können- ein solcher Fehler kann einem Mitarbeiter der Firma unterlaufen sein, ohne dass dies beabsichtigt war. Dass nun auf Widerstand Ihrerseits hin die Kosten nochmals nach unten korrigiert worden sind, ohne dass es dafür eine schlüssige Erklärung gibt, ist so nicht nachvollziehbar. Ihr Vertragspartner ist zunächst der Vermieter- Sie selbst haben keinen Vertrag mit der Ablesefirma und deswegen wird diese Ihnen auch keine Auskunft geben müssen. Fordern Sie den Vermieter auf, Ihnen schriftlich und nachvollziehbar zu erklären, wie sich die mehrmals nach unten korrigierten Rechnungen erklären. Kündigen Sie ggf. auch an, weitere rechtliche Schritte prüfen zu lassen, sofern man Ihnen keine zufriedenstellende Auskunft erteilt. Aus der Praxiserfahrung zeigt sich, dass eine solche Ankündigung oftmals schon ausreicht, um einen Sachverhalt zufriedenstellend zu klären. Es ist mir nicht möglich Ihnen sicher zu sagen, ob man hier von einem versuchten Betrug sprechen kann. Dies kann, ohne die genauen Einzelheiten zu kennen und die Unterlagen selbst geprüft zu haben, nicht seriös vorausgesagt werden.
2. Meiner Einschätzung nach ist die Ablesefirma nicht verpflichtet Mietverträge zu prüfen. Die Ablesefirma hat einen entsprechenden Vertrag mit dem Vermieter - ob der Firma auch die Mietverträge vorliegen, kann ich natürlich nicht beurteilen, denn ich kenne den Vertrag nicht. Oftmals ist es aber auch so, dass die Ablesefirma sich auch auf die Informationen des Vermieters verlassen muss, was den Umlageschlüssel für die Hausnebenkosten angeht. Hier sind ja viele Varianten möglich, die natürlich im Mietvertrag eindeutig geregelt sein müssen. Dazu kann der Vermieter selbst die entsprechenden Informationen an die Ablesefirma übermitteln, die dann natürlich auch korrekt sein sollten und der Firma als Abrechnungsgrundlage dienen. Eine konkrete Prüfung der Mietverträge ist aber wie gesagt meiner Einschätzung nach keine Verpflichtung der Ablesefirma- in einem Mietvertrag sind ja auch Daten festgehalten (Adressen, Höhe der Kaltmiete, Kautionskonten...), die die Ablesefirma nichts angehen. Die Ablesefirma ist aber natürlich verpflichtet eine ordnungsgemäße Abrechnung anzufertigen- wenn es hier Probleme gibt, müsste die Firma natürlich auch abklären, wie es zu der falschen Berechnung kam. Das muss die Firma zunächst mit dem Vermieter abklären, denn er ist deren Vertragspartner. Es ist mir auch hier leider nicht möglich seriös vorauszusagen, wer letztendlich für die falsche Abrechnung verantwortlich ist, da hier viele Varianten denkbar sind: Es kann sein, dass es sich um einen unbeabsichtigten Ablesefehler gehandelt hat, der natürlich von der Ablesefirma selbst zu vertreten wäre. Es kann auch bezüglich der Gesamtsumme, die als Rechnungsgrundlage dient, zu einem Zahlendreher gekommen sein, für den dann auch die Abrechnungsfirma verantwortlich wäre. Es kann aber natürlich auch sein, dass der Vermieter falsche Umlageschlüssel oder ggf. falsche Zahlen an die Ablesefirma übermittelt hat, so dass dieser Umstand auch nicht mehr von der Ablesefirma selbst zu vertreten wäre. Dies kann man nicht sicher sagen, ohne den genauen Vorgang geprüft zu haben.
3. Sofern es bei der Abrechnung zu einem Fehler gekommen sein sollte, den die Ablesefirma selbst zu vertreten hat, wäre dies natürlich kein Fall von Kulanz. Der Vermieter als Vertragspartner hat ja auch einen Anspruch auf eine korrekte Abrechnung, die er an die Mieter herausgibt- dafür wird eine Abrechnungsfirma ja bezahlt. Sollte der Firma ein Fehler unterlaufen sein, hätte der Vermieter das Recht auf eine kostenlose neue Abrechnung. Dies hätte aber wie gesagt gar nichts mit Kulanz zu tun. Deswegen verstehe ich diese Formulierung auch so, dass die Abrechnungsfirma wohl selbst davon ausgeht, dass der Fehler nicht bei ihr zu suchen sei.
4. Wenn der Vermieter damals auf den Fehler aufmerksam gemacht worden ist, wird er ihn damals vermutlich ja zunächst korrigiert haben. Selbst, wenn dies nicht der Fall war, dürften eventuelle Ansprüche des Mieters, den dies damals betroffen hat, mittlerweile verjährt sein. Dieser Mieter hätte dann damals der Nebenkostenabrechnung in der notwendigen Form widersprechen müssen. Sofern dies nicht geschehen ist, wird der Sachverhalt nun verjährt sein. Die Information, dass der Vermieter aber offenbar schonmal einen grundsätzlichen Fehler in der Abrechnung hatte, der zu Lasten der Mieter ging und auf den er auch hingewiesen worden ist, kann aber trotzdem für Sie interessant sein. In so einem Fall dürfte davon auszugehen sein - zumindest wenn es sich um genau denselben Fehler handelt- dass der Vermieter nun wissen müsste, dass die Abrechnung nach dem damals von ihm angewendeten Schlüssel falsch ist und dass er so nicht abrechnen kann. Wenn er denselben Fehler nun nochmals macht, kann dies nicht mehr damit begründet werden, dass er es schlicht nicht besser wusste. Dies kann zumindest als Indiz für eine eventuelle betrügerische Absicht gelten.
5. Wenn Sie die Rechnung so nicht akzeptieren möchten, müssten Sie der Rechnung nochmals widersprechen. In diesem Fall würde es sich vielleicht anbieten, was den zivilrechtlichen Aspekt angeht, dass Sie dem Vermieter einen Vergleichsvorschlag unterbreiten. Wenn Sie die Abrechnung so nicht bezahlen möchten, müssen Sie abwarten, wie der Vermieter reagiert. Er könnte dann zum Beispiel ein gerichtliches Mahnverfahren gegen Sie einleiten lassen. Gegen den Mahnbescheid könnten Sie aber innerhalb einer zweiwöchtigen Frist Widerspruch einlegen, dann müsste der Vermieter versuchen, seine Forderungen auf der Wege eines normalen Zivilverfahrens einzuklagen. Wie hier die Chancen des Vermieters stehen, kann nicht seriös vorausgesagt werden, da es auch für mich so zunächst nicht nachvollziehbar ist, wie sich die mehrfach geänderten Abrechnungen erklären und an welcher Stelle der Fehler zu suchen ist. Ich muss Sie aber auch darauf hinweisen, dass Sie in einem solchen Verfahren auch unterliegen könnten und dann nicht nur den noch offenen Abrechnungsbetrag, sondern auch Gerichts- und Anwaltskosten zu tragen hätten. Ob Sie dieses Kostenrisiko eingehen möchten- vielleicht haben Sie ja Rechtsschutz?- müssen Sie selbst abwägen. Aufgrund des unklaren Sachverhalts würde ich aber den Vermieter zunächst noch einmal unter Fristsetzung auffordern, Ihnen eine schlüssige Erklärung für die mehrfach geänderten Abrechnungen zu geben. Der Vermieter ist meiner Einschätzung nach nicht verpflichtet wegen eines von Ihnen eingeholten Heizkostengutachtens die Abrechnung zu ändern. Selbst die Tatsache, dass die Heizkosten des Hauses über dem städtischen Durchschnitt liegen, führen nicht zum Recht auf eine nochmals korrigierte Abrechnung. Hier müsste ja erst einmal herausgefunden werden, woran es liegt, dass das betreffende Gebäude einen höheren Energieverbrauch als der Durchschnitt hat. Ein offensichtlicher Grund wäre eine mangelnde Isolierung - hier wird man aber den Vermieter im Regelfall nicht dazu zwingen können, entsprechende Isolierungsmaßnahmen auf seine Kosten vornehmen zu lassen. Maßgeblich ist dabei nämlich auch, in welchem Zustand das Haus baulich war, als Sie dort eingezogen sind. Sofern es hier in dieser Zeit nicht zu gravierenden Verschlechterungen gekommen ist oder man Ihnen gegenüber falsche Angaben gemacht hat, was die Isolierungssituation des Hauses angeht, werden Sie hier vermutlich nicht viel ausrichten können. Zu prüfen wäre dann ggf. eher, ob die monatlichen Vorauszahlungen dem zu erwartenden Gesamtverbrauch angemessen sind. Die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen sollten seitens des Vermieters so berechnet sein, dass die Mieter vor einer Nachzahlung in sehr großer Höhe bewahrt werden. Hier sollte der Vermieter die Abrechnungen der letzten Jahre zugrunde legen und darauf basierend ausrechnen, mit welchem Verbrauch durchschnittlich zu rechnen ist, welcher Betrag also monatlich vorausgezahlt werden muss, damit es hinterher nicht zu Nachzahlungen in extremer Höhe kommt. Berücksichtigt werden muss natürlich, dass auch aktuell die Energiepreise stark gestiegen sind, ohne dass dies dem Vermieter anzulasten wäre. Es kommt aber auch vor, dass Vermieter versuchen eine Wohnung attraktiv zu machen, indem die Kosten bewusst gering angegeben werden, obwohl sie wissen müssten, dass bei sehr gering angesetzten monatlichen Vorauszahlungen den Mietern eine hohe Nachzahlung droht. Hier einen Vorsatz nachzuweisen ist aber natürlich extrem schwierig.
Es steht Ihnen natürlich auch frei Strafanzeige gegen den Vermieter wegen Betrugs zu erstatten. Dies müssen Sie bei der Staatsanwaltschaft tun und daraus entstehen Ihnen auch keine Kosten. Die Staatsanwaltschaft müsste dann ermitteln und würde danach entscheiden, ob der Sachverhalt weiter verfolgt wird oder nicht. Sofern man dem Vermieter hier aber keine betrügerische Absicht nachweisen kann, wird der Vorgang wohl eingestellt werden, damit müssten Sie rechnen.
Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass im Rahmen dieser Plattform nur eine erste Einschätzung des Sachverhalts, basierend auf Ihren Angaben, möglich ist. Sollten hier wichtige Angaben hinzugefügt oder weggelassen worden sein, kann die rechtliche Beurteilung völlig anders aussehen. Diese Plattform kann und will den Gang zu einem Berufskollegen nicht ersetzen.
Bei eventuellen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.
Rein vorsorglich erlaube ich mir aufgrund entsprechender Vorkommnisse in der jüngsten Vergangenheit auf dieser Plattform den allgemeinen, aber eindringlichen Hinweis, dass der für die Beantwortung dieser Frage ausgelobte Einsatz unbedingt zu entrichten ist. Eine Rücklastschrift bzw. eine Nichtzahlung wird strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, denn der Tatbestand des Eigehungsbetrugs wäre durch bewusstes Inkaufnehmen von Rücklastschriften erfüllt.
Ich wünsche Ihnen alles Gute!
Thomas Zimmlinghaus
Rechtsanwalt
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